Luxusmodernisierung, Anbau eines Fahrstuhls

Der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine „Luxusmodernisierung“.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. eine Mieterhöhung aufgrund des Anbaus eines Personen-Aufzugs an ein Mietshaus. Der Bekl. behauptet, dass es hinsichtlich des Anbaus des Aufzuges sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine „Luxussanierung“ handeln würde. Die Einrichtung eines Personenaufzuges sei nicht erforderlich gewesen. Hierfür sei die erforderliche Geschosszahl des Objekts mit fünf Geschossen nämlich noch nicht erreicht. Zwar würde er selbst eine Wohnung im 3. Stock des Hauses bewohnen, jedoch sei der Nutzen des Fahrstuhls für ihn nur sehr gering. Insofern seien die Personen, die über ihm eine Wohnung bewohnen würden, also begünstigter als er.

[…] Die zulässige Klage ist begründet. Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. seit dem 1. Januar 2018 ein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Grund-(Netto-Kalt-)Miete zu. […]

Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 4 BGB sind insofern alle baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, und gemäß § 555b Nr. 5 BGB alle baulichen Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung ist der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls aber grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555b BGB.

Dies gilt nur dann ggf. nicht, wenn sich für einen Mieter einer Erdgeschosswohnung der von dem Aufzug/Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil lediglich darauf beschränken würde, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können (LG Berlin, Beschluss vom 9.10.2017, 64 S 73/17, WuM 2018, 212 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.5.2017, 67 S 81/17, GE 2017, 1020 f.). Führt der Aufzug/Fahrstuhl aber auch in das Keller-/Tiefgaragengeschoss hinab, besteht auch für diese Erdgeschoss-Mieter ein Gebrauchsvorteil.

Auf jeden Fall handelt es sich bei einem Anbau des Aufzugs aber - insbesondere unter Beachtung der immer älter werdenden Bevölkerung Deutschlands gemäß der statistisch Erhebungen der Demographie - nicht um eine „Luxusmodernisierung“. Sogenannte „Luxusmodernisierungen“ - ein ohnehin sehr schwammiges Schlagwort, das einen Ausstattungsstand beschreibt, der mit Blick auf den bisherigen Zustand der Wohnanlage so hoch ist, dass er bei objektiver Betrachtung nur von einem kleinen Kreis der dortigen Wohnungseigentümer nachgefragt wird (Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Modernisierung durch den Vermieter nach §§ 555b ff. BGB, Rn. 106; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn. 79) - sind zwar grundsätzlich vorstellbar (z. B. der Einbau eines Swimmingpools und/oder einer Sauna bzw. eines Fitnessraums), jedoch wird regelmäßig die Ergänzung der Wohnanlage um eine einzige Einrichtung (wie z. B. einer Sauna) wohl kaum dessen Eigenart verändern, ihr also kein anderes Gepräge geben (Lehmann-Richter, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 22 WEG, Rn. 106)

Im Übrigen stellt der Anbau eines Aufzugs eine derartige „Luxusmodernisierung“ schon deshalb nicht dar, weil die Ausstattung eines Hauses mit einem Aufzug von großen Teilen der wohnungssuchenden Bevölkerung - auch mit einem Mietzuschlag - durchaus positiv angenommen wird (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn. 79), da das Vorhandensein eines Aufzugs/Fahrstuhls für viele Mieter von großem Nutzen ist und für diese folglich gerade keinen übertriebenen Luxus darstellt (LG Berlin, Urteil vom 7.4.2015, 63 S 362/14, GE 2015, 916).

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Gebrauchs-/Wohnwert gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB in Verbindung mit § 559 BGB verbessert wird, ist insoweit nämlich die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend ist also, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme des Anbaus eines Aufzugs/Fahrstuhls eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung dieser Maßnahme von künftigen Mietinteressenten - bei im Übrigen gleichen Konditionen - eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 13.2.2008, VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218 ff.; BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995).

Dies ist hier aber bezüglich der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Bekl. zu bejahen. Selbst der Bekl. kann jetzt besser und einfacher schwere Gegenstände in seine Wohnung transportieren. Auch können nunmehr ältere und/oder gehbehinderte Bürger die Wohnung des Bekl. und die Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss besser nutzen. […]

Der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine „Luxusmodernisierung“, so das AG Brandenburg an der Havel.

Der Vermieter begehrte von dem Mieter eine Mieterhöhung aufgrund einer unstreitig durchgeführten Modernisierungsmaßnahme (Anbau eines Personenaufzugs). Das Mietshaus hat fünf Wohngeschosse; der Mieter wohnt im dritten Geschoss. Er weigerte sich, der Modernisierungsmieterhöhung zuzustimmen und die erhöhte Miete zu bezahlen und trug im Rechtsstreit vor, dass es sich bei dem Anbau des Aufzugs um eine Luxusmodernisierung handele.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß. Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung sei der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555b BGB. Das gelte nur dann ggf. nicht, wenn sich für einen Mieter einer Erdgeschosswohnung der von dem Aufzug/Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil lediglich darauf beschränken würde, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können. Führe der Fahrstuhl aber auch in das Keller-/Tiefgaragengeschoss hinab, bestehe auch für diesen Mieter ein Gebrauchsvorteil.

Auf jeden Fall handele es sich bei einem Anbau des Aufzugs aber – insbesondere unter Beachtung der immer älter werdenden Bevölkerung Deutschlands gemäß der statistischen Erhebungen der Demographie – nicht um eine „Luxusmodernisierung“. Sog. „Luxusmodernisierungen“ – ein ohnehin sehr schwammiges Schlagwort, das einen Ausstattungsstand beschreibe, der mit Blick auf den bisherigen Zustand der Wohnanlage so hoch sei, dass er bei objektiver Betrachtung nur von einem kleinen Kreis der dortigen Wohnungsinhaber nachgefragt werde – seien zwar grundsätzlich vorstellbar (z. B. der Einbau eines Swimmingpools und/oder einer Sauna bzw. eines Fitnessraumes), jedoch werde regelmäßig die Ergänzung der Wohnanlage um eine einzige Einrichtung (wie z. B. einer Sauna) wohl kaum dessen Eigenart verändern, ihr also kein anderes Gepräge geben.

Im Übrigen stelle der Anbau eines Aufzugs eine derartige Luxusmodernisierung schon deshalb nicht dar, weil die Ausstattung eines Hauses mit einem Aufzug von großen Teilen der wohnungssuchenden Bevölkerung – auch mit einem Mietzuschlag – durchaus positiv angenommen werde, da das Vorhandensein eines Fahrstuhls für viele Mieter von großem Nutzen sei und für diese folglich gerade keinen übertriebenen Luxus darstelle.

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden müsse, ob der Gebrauchs-/Wohnwert verbessert werde, sei insoweit nämlich die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend sei also, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen die Maßnahme des Anbaus eines Fahrstuhls einer Wohnwertverbesserung zugemessen werde, so dass der Vermieter damit rechnen könne, dass die Wohnung nach Durchführung dieser Maßnahme von künftigen Mietinteressenten eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden sei. Das sei hier aber bezüglich der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Beklagten zu bejahen.

Selbst der Beklagte könne jetzt besser und einfacher schwere Gegenstände in seine Wohnung transportieren. Auch könnten nunmehr ältere und/oder gehbehinderte Bürger die Wohnung des Beklagten und die Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss besser nutzen.