LPG-Umwandlung in eGen

LPG-Umwandlung in eGen; Veräußerung von LPG-Gebäudeeigentum; Rücktrittsrechts des Erwerbers von selbständigem Gebäudeeigentum

1. Zur Wirksamkeit der Veräußerung von drei im Rohbauzustand befindlichen, von ihr errichteten Doppelwohnhäusern durch eine in eine eingetragene Genossenschaft sich umwandelnde LPG (T) im Jahre 1991.

2. Bei der Umwandlung einer LPG in eine eingetragene Genossenschaft handelt es sich gemäß § 34 Abs. 1 Nr. 1 LwAnpG lediglich um eine Umwandlung nach der Rechtsform, welche die rechtliche Identität unberührt läßt.

3. § 51 GenG und die §§ 241 ff. AktG finden auch auf Beschlüsse einer LPG Anwendung, die sich in Umwandlung in eine eingetragene Genossenschaft befindet.

4. Zur Auswirkung der Vereinbarung eines befristeten vertraglichen Rücktrittsrechts des Erwerbers von selbständigem Gebäudeeigentum für den Fall, daß ein Hinzuerwerb der Grundstücksfläche nicht zustandekommen sollte.

Die Kl. begehren von der Bekl. die Rückzahlung einer auf den Erwerb von Gebäudeeigentum geleisteten Kaufpreisanzahlung in Höhe von 130.000 DM.

Die beklagte eingetragene Genossenschaft war vordem eine Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft Tierproduktion [LPG (T)]. - In Vollzug eines Umwandlungsbeschlusses der Mitgliederversammlung der LPG (T), dessen Wirksamkeit Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen war, wurde die Bekl. am 25. November 1994 in das Genossenschaftsregister bei dem Amtsgericht Potsdam (GnR-Nr.) eingetragen.

In der Zeit von Oktober 1986 bis Dezember 1990 führte die LPG (T) Baumaßnahmen auf den Grundstücken Gemarkung Li., Flur, Flurstücke durch, nachdem ihr zuvor vom Rat des Bezirks Potsdam für ein Nutzungsentgelt in Höhe von 24.000 MDDR ein Nutzungsrecht an diesen, im Eigentum Dritter befindlichen Grundstücken übertragen worden war. Gegenstand der Baumaßnahmen war die Errichtung von insgesamt drei Doppelwohnhäusern, die vom Rat der Gemeinde Li. am 15. Januar 1987 und vom Ministerium für Bauwesen der DDR (staatliche Bauaufsicht Kreis B.) am 19. Januar 1987 genehmigt worden war. Ende 1990 war der Rohbau für die Doppelwohnhäuser abgeschlossen worden; es fehlten noch der Außenputz, die Elektroinstallation und die Abwassergruben.

In der Mitgliederversammlung vom 9. Januar 1991 beschlossen 52 anwesende Mitglieder der damaligen LPG (T) einstimmig unter anderem den Verkauf der "drei unfertigen Doppelhäuser Li." Am 23. Dezember 1991 schlossen die Kl. mit den Herren M. Schm. und M. R. als "vertretungsberechtigten Vorstand für die Agrargenossenschaft Ni. eingetragene Genossenschaft in Gründung" als "Rechtsnachfolgerin" der in Umwandlung befindlichen LPG Tierproduktion Ni. einen Kaufvertrag über den Erwerb der drei Doppelhäuser durch die Kl., in dem unter anderem folgendes bestimmt ist:

"I. Vorbemerkungen

Die Agrargenossenschaft Ni. in Gründung ist als Rechtsnachfolgerin der LPG Tierproduktion Ni. Eigentümer von drei Doppelhäusern (...). Zu den Doppelhäusern gehört einschließlich der bebauten Fläche ein Nutzungsrecht von insgesamt 1000 qm pro Doppelhaus an dem Grundstück. Die Doppelhäuser sind in Ausübung eines genossenschaftlichen Nutzungsrechtes nach dem Gesetz über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet worden. Das Eigentum an den Grundstücken und das Eigentum an den Gebäuden ist getrennt.

Ein Gebäudegrundbuchblatt ist für die Gebäude nicht angelegt.

(...) II. Kaufvertrag

§ 1 Kaufgegenstand

Der Verkäufer verkauft die unter I. genannten Doppelhäuser an den Käufer und überträgt vorsorglich die damit verbundenen Nutzungsrechte an den Grundstücken auf die Käufer. Die Häuser befinden sich im Rohbauzustand. Die Verkäufer verpflichten sich, die Häuser frei von etwaigen dinglichen Lasten oder schuldrechtlichen Nutzungsrechten zu übergeben.

§ 2 Kaufpreis pp.

§ 5 Übergabe

Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt am 29.12.1991.

§ 6 Gewährleistung

Die Gebäude werden unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung verkauft. Dem Käufer ist der Zustand der Gebäude bekannt. Verkäufer übernimmt allerdings die Haftung dafür, daß dem weiteren Ausbau der Gebäude entsprechend den Prüfbescheiden der Staatlichen Bauaufsicht, die den Parteien vorliegen, keinerlei Hindernisse entgegenstehen.

§ 10 Auflassung pp.

Im folgenden leisteten die Kl. eine Kaufpreisanzahlung in Höhe von insgesamt 130.000 DM. Mit Schreiben vom 17. Februar 1993 erklärten die Kl. den Rücktritt vom Kaufvertrag, nachdem es ihnen nicht gelungen war, die Grundstücksteilflächen, auf denen sich die Doppelhäuser befinden, zu erwerben, dies verbanden sie mit der Aufforderung zur Rückzahlung der Kaufpreisanzahlung bis zum 10. März 1993. Mit Schreiben vom 15. April 1993 erklärten die Kl. unter Hinweis darauf, daß es an der erforderlichen Genehmigung des Vertrages durch die Vollversammlung der Mitglieder der LPG (T) Ni. fehle, den Widerruf vom Kaufvertrag und verlangten von der LPG (T) mit Fristsetzung zum 22. April 1993 die Rückzahlung der Kaufpreisanzahlung. Mit Schreiben vom 23. November 1994 und 29. März 1995 forderten die Kl. die Bekl. dazu auf, an der Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern mitzuwirken.

Die Kl. haben gemeint, der Kaufvertrag sei unwirksam. Dies ergebe sich schon daraus, daß als Verkäufer eine "Agrargenossenschaft Ni. eingetragene Genossenschaft" aufgetreten sei; diese sei damals mangels erfolgter Eintragung in das Genossenschaftsregister gemäß § 13 GenG aber (noch) nicht rechtsfähig gewesen. Durch sein am 2. Dezember 1994 verkündetes Urteil, auf das ergänzend Bezug genommen wird, hat das Landgericht Potsdam die Klage abgewiesen.

Die Klage ist nicht begründet. Den Kl. stehen keine Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB - i.V.m. § 323 Abs. 3 bzw. § 158 bzw. § 178 BGB) oder auf Rückgewähr nach Rücktritt (§ 467, § 346 Satz 1 BGB) zu.

Ein Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) ist zunächst nicht deswegen begründet, weil die Bekl. - als unstreitiger Empfänger der Kaufpreisanzahlung - nicht wirksam Vertragspartei geworden wäre.

Aus dem Rubrum des notariellen Vertrages vom 23. Dezember 1991 geht eindeutig hervor, daß es sich bei der Verkäuferin um die in Umwandlung befindliche LPG (T) Ni. - bezeichnet als Agrargenossenschaft Ni. - eingetragene Genossenschaft in Gründung - handeln sollte. Wie ausgeführt, blieb die LPG (T) nach Vollendung der Umwandlung durch Eintragung der Genossenschaft in das Genossenschaftsregister gemäß § 34 Abs. 1 Nr. 1 LwAnpG (n. F.) als solche - mit dem Status derselben juristischen Person - bestehen und wechselte lediglich ihre Rechtsform. Soweit im Vertrag der Begriff der "Rechtsnachfolge" verwendet wird, meint dies nicht den Übergang der Rechtsstellung von einer juristischen Person auf eine andere, sondern den Wechsel in der Rechtsform ein und derselben, identisch bleibenden, juristischen Person (§§ 133, 157 BGB).

Der Vertrag ist durch die Kl. auch nicht wirksam gemäß § 178 BGB widerrufen worden. - Zwar trifft es zu, daß die Veräußerung der drei Doppelhäuser gemäß §§ 8, 43 Abs. 1 Satz 2 LPG-Gesetz i.V.m. Nr. 61 Abs. 2 Buchstabe g) des Musterstatuts der Zustimmung durch die Vollversammlung der LPG (T) bedurfte. Diese Zustimmung war aber bereits im Beschluß der Mitgliederversammlung vom 9. Januar 1991 (Nr. 12) erteilt worden. - Dieser Beschluß bedurfte zu seiner Wirksamkeit der Beteiligung von mindestens zwei Dritteln der Mitglieder der LPG (T) (§ 8 LPG-Gesetz i.V.m. Nr. 62 Abs. 3 des Musterstatuts). Es ist nicht ersichtlich, daß diesem Erfordernis hier nicht genügt worden wäre. Darlegungspflichtig sind insoweit die Kl. (wird ausgeführt). Im übrigen wäre der Beschluß jedenfalls wegen Ablaufs der Anfechtungsfrist nach § 51 Abs. 1 Satz 2 GenG wirksam geworden. Die Wirksamkeit von Beschlüssen der Vollversammlung einer LPG ist nach den Bestimmungen des Genossenschaftsgesetzes (GenG) und den ergänzend heranzuziehenden Regelungen der §§ 241 ff. AktG zu beurteilen (BGH, Beschluß vom 2. März 1995, EBE/BGH 1995, S. 186). - Grundsätzlich ist der Beschluß einer satzungsgemäß nicht beschlußfähigen Mitgliederversammlung zwar nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, und für die Nichtigkeitsklage gilt die Frist nach § 51 Abs. 1 Satz 2 GenG nicht; es käme allenfalls eine Heilung analog § 242 Abs. 2 AktG nach Ablauf von drei Jahren seit Eintragung des Beschlusses in das Genossenschaftsregister in Betracht, was hier aber nicht zum Zuge käme (s. dazu Lang/Weidmüller, GenG, 32. Aufl. 1988, § 51 Rdn. 8, 12, 30 m.w.Nw.). Sollte sich - worauf das Vorbringen der Kl. hindeutet - eine wirkliche Mitgliederzahl von mehr als 78 jedoch nur nach einer juristisch schwierigen Prüfung (z. B. hinsichtlich der Wirksamkeit von Kündigungserklärungen u. ä.) ermitteln lassen können, so würde eine Nichtigkeit des Beschlusses mangels erforderlicher Offenkundigkeit des Mangels ausscheiden; es bliebe dann bei der bloßen Anfechtbarkeit, mit der Folge, daß § 51 Abs. 1 Satz 2 GenG Anwendung fände. - Die Heranziehung von § 51 GenG auf die in Umwandlung zur eingetragenen Genossenschaft befindliche LPG rechtfertigt sich im übrigen (auch) aus § 29 Abs. 1 Satz 1 LwAnpG n.F. (s. auch §§ 25, 27 Abs. 2 LwAnpG a. F.) sowie daraus, daß auf die Vorgenossenschaft (die Genossenschaft vor Eintragung, § 13 GenG) bereits grundsätzlich die Vorschriften über die Genossenschaft anzuwenden sind (s. Lang/Weidmüller, aaO., § 13 Rdn. 4 f.).

Ein Bereicherungsanspruch ist auch nicht deshalb begründet, weil die Übertragung des Gebäudeeigentums unmöglich (gewesen) wäre (§§ 306, 275, 323 Abs. 3 BGB).

Die LPG (T) Ni. hatte gemäß §§ 18, 27 Satz 1 LPG-Gesetz i.V.m. § 295 Abs. 2, § 459 Abs. 5 ZGB zunächst wirksam das selbständige - unabhängig vom Eigentum am Grund und Boden bestehende - Eigentum an den drei Doppelhäusern erworben. Der in § 27 Satz 1 LPG-Gesetz und § 295 Abs. 2 ZGB verwendete Begriff der "Gebäude und Anlagen" umfaßt ohne weiteres auch als solche schon fertiggestellte Rohbauten. - Für den Erwerb des selbständigen Gebäudeeigentums durch LPGen war gemäß § 27 Satz 1 LPG-Gesetz nur die Errichtung des Gebäudes und die Nutzung des Grund und Bodens durch die LPG erforderlich; dagegen bedurfte es weder der wirksamen Übertragung eines Nutzungsrechts auf die LPG noch der Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes (s. etwa Schweizer, aaO., Rdn. 588, 618, 620; Böhringer, Besonderheiten des Liegenschaftsrechts in den neuen Bundesländern, 1993, Rdn. 507, 509; Schnabel, ZOV 1993, S. 151, 154; Kassebohm, VIZ 1993, S. 425, 429). - Überdies war der LPG (T) Ni. hier ausweislich des Veränderungsnachweises des Rates des Bezirks Potsdam/Liegenschaftsdienst vom 15. Mai 1986 eine Fläche von insgesamt 2.987 m2 zur Nutzung zugewiesen worden. - Das auf diese Weise gemäß § 27 Satz 1 LPG-Gesetz i.V.m. § 295 Abs. 2 ZGB erlangte selbständige Gebäudeeigentum blieb gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 und Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB auch nach dem 3. Oktober 1990 bestehen. - Entsprechendes ergibt sich hier aus der mit dem 2. VermRÄndG vom 14. Juli 1992 geschaffenen Regelung in Art. 233 § 2 b Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) und b) EGBGB.

Dieses ihr zustehende Gebäudeeigentum konnte die Bekl. bzw. die LPG (T) Ni. auch wirksam auf die Kl. übertragen. Zunächst war eine Verfügung über das Gebäudeeigentum gemäß § 22 Abs. 3 i.V.m. § 27 LPG-Gesetz an sich möglich; allerdings wurde die Meinung vertreten, aus § 18 Abs. 2 (insb. Buchstaben f bis h) LPG-Gesetz folge, daß dies nur im Zusammenhang mit der Übertragung des Nutzungsrechts möglich gewesen sei (s. Schweizer, aaO., Rdn. 630 ff.). Nachdem § 18 LPG-Gesetz durch Gesetz vom 28. Juni 1990 aufgehoben worden war, war es streitig, ob selbständiges Gebäudeeigentum - mit oder ohne Nutzungsrecht am Grund und Boden - gemäß Art. 231 § 5 i.V.m. Art. 233 § 4 EGBGB (a. F.) übertragbar war oder nicht, insbesondere, ob hierfür ein Gebäudegrundbuchblatt anzulegen war oder nicht (s. Böhringer, aaO., Rdn. 513 m. Fn. 1; Schweizer, aaO., Rdn. 633 ff.; Kassebohm, aaO., S. 429 f.). Die mit diesem Streit verbundene Unsicherheit wurde durch die Schaffung von Art. 233 § 2 b Abs. 2 EGBGB mit dem 2. VermRÄndG vom 14. Juli 1992 beseitigt (s. dazu Böhringer, aaO., Rdn. 514; Schweizer, aaO., Rdn. 646; Kassebohm, ebd.). Gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 2 und 4 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 7 EGBGB ist die Übertragbarkeit des selbständigen Gebäudeeigentums mit rückwirkender Kraft (arg. e Art. 233 § 2 b Abs. 6 EGBGB) klargestellt worden.

Aus Art. 233 § 2 b Abs. 6 Satz 1 und 2 EGBGB ergibt sich, daß die LPG (T) den Kl. bereits mit dem Vertrag vom 23. Dezember 1991 wirksam das Eigentum an den Doppelhäusern übertragen hatte; denn danach kam es insbesondere nicht auf die Eintragung in ein (noch anzulegendes) Gebäudegrundbuchblatt an.

Die Kl. ihrerseits haben die Möglichkeit, das von ihnen erworbene selbständige Gebäudeeigentum nach Maßgabe von Art. 233 § 2 b Abs. 2 und § 2 c Abs. 1 EGBGB (Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes) weiter zu veräußern. Seit dem 1. Januar 1995 steht ihnen ein Besitz- und Nutzungsrecht aus Art. 232 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i.V.m. § 4 Nr. 3, § 7 Abs. 1 und 2 Nr. 5 SachenRBerG zu. Ferner haben die Kl. (seit dem 1. Oktober 1994) die Rechte gemäß §§ 15 ff. SachenRBerG; die Voraussetzungen gemäß § 4 Nr. 3, § 7 Abs. 1 und 2 Nr. 5, § 8 Nr. 1 und 3, § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und 5, § 10 und § 12 Abs. 1 SachenRBerG liegen vor.

Ein Bereicherungsanspruch der Kl. rechtfertigt sich weiterhin auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Eintritts einer auflösenden Bedingung bzw. des Wegfalls einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 und 2 BGB). - Aus § 2 des Kaufvertrages lassen sich zwar Anhaltspunkte dafür entnehmen, daß die Parteien der Möglichkeit des Hinzuerwerbs der Grundstücksbodenflächen durch die Kl. eine gewisse Bedeutung beimessen wollten. Aus diesem Grunde wurde den Kl. denn auch ein befristetes Rücktrittsrecht eingeräumt. Gerade die eingehende Regelung des Rücktrittsrechts und des Eintritts der Fälligkeit spricht jedoch eindeutig gegen eine konditionale Verknüpfung des Bestandes des Kaufvertrages mit der Möglichkeit des Erwerbs der Grundstücksbodenflächen im Sinne von § 158 BGB. Im übrigen läßt sich kein Hinweis auf eine derartige konditionale Verknüpfung ersehen (§§ 133, 157 BGB).

Auch für einen Bereicherungsanspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist hier kein Raum. Die Parteien haben die Problematik der Möglichkeit eines Hinzuerwerbs der Grundstücksbodenflächen, auf denen die Doppelhäuser stehen, und das damit verbundene Risiko gesehen und geregelt (wird ausgeführt). - Ein Bereicherungsanspruch steht den Kl. schließlich auch nicht zu, weil die Anzahlung des Betrages von 100.000 DM ohne Fälligkeit erfolgt wäre (wird ausgeführt). Die Kl. haben letztlich auch keinen Rückgewähranspruch gemäß § 346 Satz 1 (i.V.m. § 467) BGB.