LPG-Erholungsdatsche, Gebäudeeigentum, Veräußerung von Gebäudeeigentum, Freizeitdatsche, Schadensersatz aus Eigentümer-Besitzer Verhältnis

1. An von einer kooperativen Einrichtung i. S. v. § 13 LPG-G 1982 errichteten Freizeit- oder "Erholungsdatschen" entsteht Gebäudeeigentum i. S. v. § 27 LPG-G 1982.

2. Dieses Gebäudeeigentum kann an Dritte veräußert werden. Der Eigentumsübergang tritt erst mit Anlegung und Eintragung des Käufers im Gebäudegrundbuchblatt ein.

3. Der Käufer und Besitzer von Gebäudeeigentum ist nicht bösgläubig i. S. v. § 990 BGB und deshalb nicht zu Schadensersatz aus Eigentümer-Besitzer Verhältnis verpflichtet.

Die Kl. sind Erben der inzwischen verstorbenen Gesellschafter der B. KG und in dieser Eigenschaft Gesellschafter der Liquidations-GbR, die nach der Einstellung des Betriebes der KG Anfang der 50er Jahre entstanden ist. Das Gesellschaftsvermögen, soweit eine Auseinandersetzung noch nicht stattgefunden hat, besteht in dem im Grundbuch von Sch. Band 3 Blatt 36 eingetragenen Grundstück, das seit 1963 unter staatlicher Verwaltung stand und landwirtschaftlich genutzt wurde. Auf einer ca. 6.848 qm großen Teilfläche dieses Grundstücks errichtete die Kooperative Einrichtung A. H. aufgrund einer Baugenehmigung vorn 30. August 1988 insgesamt 11 Bungalows, wobei zwischen den Parteien streitig ist, zu welchem Zweck die Bungalows errichtet werden sollten und in welchem Ausbauzustand sie sich am 30. Juni 1990 bzw. am 2. Oktober 1990 befanden. Gebäudegrundbuchblätter existieren nicht.

Mit notariellem Vertrag vom 22. Oktober 1992 verkaufte die Treuhand A. F. GmbH, die 1991 zur Verwaltung und Abwicklung des Vermögens der Kooperativen Einrichtung A. gegründet worden war, die Bungalows nebst sämtlicher etwa bestehender Nutzungsrechte an die Bekl. und ließ sie ihr auf.

Die Kl. behaupten, die Bungalows hätten seinerzeit als Wochenendhäuser zu Erholungs- und Freizeitzwecken errichtet werden sollen. Mit ihrem Bau sei bis zum 30. Juni 1990 bzw. bis zum 2. Oktober 1990 allenfalls begonnen worden. Die Bekl. habe die Bauarbeiten später teilweise fortgesetzt und beabsichtige, die Bungalows unter erheblicher Erweiterung ihrer Größe und Substanz, die so nicht mehr von der ursprünglichen Baugenehmigung gedeckt sei, fertigzustellen und einer Nutzung als Feriensiedlung zuzuführen.

Bei dieser Sachlage habe selbständiges Gebäudeeigentum an den Bungalows nicht entstehen können, so daß die Bekl. nicht zum Besitz berechtigt sei. Das gelte wegen Artikel 233 § 2 a Abs. 7 EGBGB auch dann, wenn entgegen der Auffassung der Kl. doch Gebäudeeigentum entstanden sein sollte. Hierauf sei die Bekl. Anfang 1993 durch sie, die Kl., hingewiesen worden, so daß sie spätestens seit diesem Zeitpunkt in bezug auf ihr Besitzrecht bösgläubig sei. Deshalb müsse die Bekl. ihnen - den Kl. - die seit Anfang 1993 gezogenen Nutzungen herausgeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

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II. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Auch der erstmals im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz geltend gemachte Hauptantrag, gerichtet auf Auskunft und Herausgabe der seit dem 1. Januar 1993 gezogenen Nutzungen, ist unbegründet.

1. Der im wesentlichen auf §§ 988, 812 ff. BGB gestützte Hauptantrag ist schon deshalb nicht begründet, weil die Kl. nicht dargetan haben, daß die Bekl. in der fraglichen Zeit überhaupt irgendwelche Nutzungen gezogen hat, die sie herausgeben könnte. Nach dem Sachvortrag der Kl. beschränken sich die Aktivitäten der Bekl. bislang darauf, die noch nicht nutzbaren Bungalows fertigzustellen und auszubauen; das aber bedeutet rechtlich, daß die Bekl. bisher Verwendungen auf das Grundstück gemacht, nicht jedoch Nutzungen gezogen hat. Zudem finden sich für die Annahme der Kl., die Bekl. habe den Besitz an den Bungalows "unentgeltlich" erlangt, im Sachvortrag der Parteien keinerlei Anhaltspunkte; auch bei einem von der Kl. in ihrer Berufungsbegründungsschrift vom 14. Mai 1997 angenommenen Kaufpreis von "nur" 50.000,00 DM - diesen "gegriffenen" Betrag als wahr unterstellt - könnte von einer "Unentgeltlichkeit" des Besitzerwerbs keine Rede sein.

2. In Betracht zu ziehen war deshalb allenfalls noch ein Nutzungsherausgabeanspruch gemäß §§ 987 Abs. 2, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt, daß die Bekl., nachdem sie bösgläubig geworden war, Nutzungen nicht gezogen hat, die sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft hätte ziehen können; nur unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ist ein Anspruch der Kl. auf Ersatz eines fiktiven, als angemessen angenommenen "Mindestpachtzinses" für die Jahre 1993 bzw. 1995, wie er mit dem Hilfsantrag geltend gemacht wird, denkbar.

Voraussetzung dafür wäre, daß die Bekl. in bezug auf ihre mangelnde Besitzberechtigung bösgläubig gewesen wäre. Das wäre gemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB dann der Fall, wenn die Bekl. seit Anfang 1993 - das ist der Zeitpunkt, zu dem sie erstmals durch die Kl. auf ihre mangelnde Besitzberechtigung hingewiesen worden ist - positiv gewußt hätte, daß sie zum Besitz nicht berechtigt ist.

Dies vermag der Senat nicht anzunehmen; vielmehr spricht alles dafür, daß die Bekl. angesichts der außerordentlich komplexen Sach- und Rechtslage trotz des Hinweises der Kl. auf deren angeblich bessere Berechtigung weiterhin davon ausging, aufgrund des mit der Treuhand A. F. GmbH geschlossenen notariellen Vertrages vom 22. Oktober 1992 zum Besitz berechtigt zu sein.

Auch wenn die Frage in diesem Rechtsstreit keiner abschließenden Entscheidung bedarf, spricht nämlich einiges für die Auffassung der Bekl., daß gemäß § 27 Satz 2 LPG-Gesetz selbständiges Eigentum an den in Rede stehenden Bungalows entstehen konnte. Das ist ohne weiteres dann der Fall, wenn die Bungalows als Unterkünfte für Erntearbeiter errichtet werden sollten/worden sind, aber auch dann, wenn seinerzeit eine Nutzung zu Erholungs- und Freizeitzwecken für Angehörige der LPG beabsichtigt gewesen ist; denn auch dann diente die Nutzung in einem weiteren Sinne betrieblichen Zwecken. Dies unterscheidet die Errichtung von Bauwerken zu Erholungs- und Freizeitzwecken durch eine LPG bzw. durch eine Kooperation von einer solchen durch Privatpersonen aufgrund einer Überlassung nach § 312 ZGB und rechtfertigt die Anwendung des § 27 LPG-Gesetz auch auf diese Fälle.

Auch auf der Grundlage dieser Auffassung ist es allerdings zu einem Eigentumserwerb der Bekl. wegen Artikel 233 § 2 b Abs. 6 EGBGB noch nicht gekommen. Der notarielle Kauf- und Übereignungsvertrag ist erst nach dem 21. Juli 1992 geschlossen worden. Deshalb bedarf es für den Eigentumserwerb der Eintragung der Bekl. in das Gebäudegrundbuch. Diese ist zwar beantragt; jedoch existieren Gebäudegrundbuchblätter für die streitgegenständlichen Bauwerke bislang unstreitig nicht. Für den hier allein in Rede stehenden Nutzungsherausgabeanspruch ist dies indes ohne Bedeutung; denn der notarielle Vertrag enthält neben der Übertragung des Eigentums auch eine Übertragung sämtlicher etwa bestehender Nutzungsrechte. Jedenfalls auf eine solche, von einem bestehenden Baulichkeiteneigentum der Verkäuferin abgeleitete Nutzungsberechtigung, die ein Recht zum Besitz ohne weiteres einschließt, konnte sich der gute Glaube der Bekl. - im Sinne eines Fehlens positiver Kenntnis von der mangelnden Besitzberechtigung - beziehen.

Anmerkung: vgl. BGH vom 7. November 1996 - III ZR 283/95, ZOV 1997, 101