LPG

LPG; Ersatzanspruch; bauliche Veränderung

Eine ehemalige LPG hat keinen Ersatzanspruch gegen die Treuhandanstalt/BvS wegen baulicher Veränderungen, die die Genossenschaft an einem Grundstück/Gebäude vorgenommen hatte, das später verkauft worden ist.

Die Parteien streiten über einen Ersatzanspruch der Kl. für Rekonstruktionskosten und Erschließungskosten, die diese für ein in ihrer Rechtsträgerschaft stehendes volkseigenes bebautes Grundstück in der ehemaligen DDR aufgewandt hat, welches von der Bekl. später an Dritte veräußert worden ist.

Die Kl. ist Rechtsnachfolgerin der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft Löwenbruch (nachfolgend: die LPG), die sich nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz (LwAnpG) in eine eingetragene Genossenschaft umgewandelt hat.

Die LPG war seit 1957 Rechtsträgerin des in Volkseigentum umgewandelten Landwirtschaftsbetriebes des Rechtsvorgängers der Streithelfer der Bekl., zu dem das u. a. mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück L. gehörte. An diesem Wohnhaus ließ die Kl. im Jahre 1989 umfangreiche Sanierungs- und Baumaßnahmen zum Gesamtrechnungsbetrag von 164.707,79 Mark/DDR durchführen.

1.) Die Berufung ist begründet, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von 220.000 DM nebst Zinsen als Ersatz für die von der Kl. in das Anwesen investierten Reparatur- und Baukosten richtet.

a) Die Kl. kann die Klageforderung insoweit nicht aus § 5 Abs. 3 EÜG herleiten.

aa) § 5 Abs. 3 EÜG, welches gemäß Anl. II B Kap. VI Sachgeb. B Abschn. II Ziff. 1 zum Einigungsvertrag in Kraft geblieben ist, ist schon seinem Wortlaut nach nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar. Denn § 5 Abs. 3 EÜG setzt voraus, daß dem bisherigen Nutzer des Grundstücks ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 5 Abs. 1 EÜG zusteht. Dies ist bei der Rechtsvorgängerin der Kl. nicht der Fall, weil diese das auf dem von ihr genutzten Grundstück befindliche Gebäude nicht errichtet und damit daran auch nicht gemäß den §§ 18, 27 LPG-G selbständiges Gebäudeeigentum erworben hat.

bb) § 5 Abs. 3 EÜG ist auch nicht über seinen Wortlaut hinaus dahingehend auszulegen, daß Erhaltungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen an vorhandenen, nicht im Eigentum der LPG stehenden Gebäuden dann von der gemäß § 1 Abs. 3 und 6, § 24 Abs. 4 TreuhG in Verbindung mit § 3 der 3. DVO TreuhG und § 1 Abs.1 und 2 lit. a), § 3 EÜG verfügungsbefugten Bekl. nach dem Zeitwert zu erstatten sind, wenn schwere Bauschäden vorlagen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt werden mußte und damit eine Rekonstruktion im Sinne der Legaldefinition des § 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG vorlag. Denn aus dem systematischen Zusammenhang sowie nach Sinn und Zweck der Norm ist diese erweiternde Auslegung nicht geboten. Gerade die Regelung in § 12 SachenRBerG belegt, daß der Um- und Ausbau eines Gebäudes keine von § 5 Abs. 1 EÜG geregelte Errichtung im Sinne des § 27 LPG-G darstellt. Diese erfordert vielmehr das Entstehen eines in seiner wesentlichen Substanz neuen Bauwerks. § 12 SachenRBerG unterscheidet zwischen der Errichtung von Gebäuden und baulichen Maßnahmen, die schwere Bauschäden beseitigen und die Nutzbarkeit des Gebäudes wieder herstellen, und stellt in § 12 Abs. 2 SachenRBerG Um- und Ausbauten den baulichen Maßnahmen im Sinne des § 12 Abs.1 SachenRBerG gleich, wenn durch diese die Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes um mehr als 50 % vergrößert wurde. Der Gesetzgeber faßt derartige bauliche Maßnahmen hiernach gerade nicht als Errichtung von Gebäuden auf, sondern ordnet beide gemeinsam dem übergeordneten Begriff der Bebauung zu (BVerwG, Beschluß vom 23. April 1997 - 3 B 146/96 -, [bisher] nicht veröffentlicht, zitiert nach JURIS DokNr. 721858). Ob ausnahmsweise ein Gebäude, zu dessen Herstellung Teile eines vorhandenen Gebäudes benutzt wurden, das aber ganz überwiegend aus neuer Bausubstanz besteht, wie etwa ein zur Gänze ausgekerntes Gebäude, als neu errichtetes Gebäude anzusehen ist, läßt das BVerwG a.a.O. offen. Diese Frage kann auch vorliegend offenbleiben, weil schon nach dem Vorbringen in der Klageschrift vom 30. August 1993 eine derartig umfassende Baumaßnahme nicht vorgelegen hat. Vielmehr beschreibt die Kl. dort die Baumaßnahmen als "umfangreiche Um- und Ausbauarbeiten, welche vorrangig die zusätzliche Schaffung von Wohnraum zum Inhalt hatten". Auch die Aufstellung in der Klageschrift läßt anhand der dort genannten Arbeiten (Fliesenlegerarbeiten, Ofensetzerarbeiten, Sanitärarbeiten, Bauleistungen, Fußbodenbelagsarbeiten, Elektroinstallation in zwei Wohneinheiten und Projektierungsarbeiten) ebensowenig wie der auszugsweise überreichte bautechnische Bericht zur Projekt-Nr. 58-011-88 (Bd. l Bl. 158) eine vollständige Entkernung erkennen.

cc) Aber auch wenn der Umfang der Reparaturmaßnahmen nach dem Vorbringen der Kl. im Termin am 30. Oktober 1997 aufgrund des Ge-bäudezustandes einer Rekonstruktion im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG weitgehend gleichgekommen wäre, entstand hierdurch kein Ge bäudeeigentum der LPG nach den §§ 18, 27 LPG-G (vgl. BGH DtZ 1997, 118, 120 = VIZ 1997,174; BGH DtZ 1997, 323), welches zu sichern ge-rade die Aufgabe des § 5 EÜG ist. Aufgrund des umfassenden Nutzungsrechts der LPG nach § 18 LPG-G hatten die von dieser genutzten volkseigenen Grundstücke wirtschaftlich betrachtet den Charakter von Eigentum der LPG. Wegen der im Einigungsprozeß erfolgten Zuordnung an die Treuhandanstalt standen diese Grundstücke deshalb den LPG bei der nach dem LwAnpG durchzuführenden Umwandlung in eingetragene Genossenschaften nicht mehr zu Verfügung. Dieses Problem sollte dadurch gelöst werden, daß § 5 Abs. 1 EÜG den Genossenschaften, ihren Mitgliedern und anderen Bürgern an den genutzten Grundstücken ein Vorkaufsrecht einräumte, wenn sie auf dem Grundstück Gebäude oder Anlagen errichtet oder Anpflanzungen vorgenommen hatten und kraft Gesetzes (z. B. gem. § 27 LPG-G) daran selbständiges Eigentum erworben hatten (Försterling, Recht der offenen Vermögensfragen, 1993, Rdn. 108 f.; Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR/Faßbender, 1991, Syst. Darst. Vl Rdn. 249). Allein dieser Sicherungszweck ist auch den Gesetzesmaterialien des EÜG zu entnehmen. Bei den gesamten Beratungen des EÜG in der Volkskammer am 20. und 22. Juli 1990 ist ausweislich der Protokolle der 26. und 27. Tagung der 10. Wahlperiode wie auch in den zugrunde liegenden Drucksachen Nrn. 152 und 152 a nur von der Errichtung von Gebäuden durch Grundstücksnutzer die Rede, wobei dem seinerzeitigen Gesetzgeber vor allem der einzelne private Gebäudeeigentümer vor Augen stand. Um zu verhindern, daß wegen fehlender Neuerrichtung nicht zu einem Eigentumserwerb führende bauliche Maßnahmen, die nach ihrem Aufwand und Umfang einer Neuerrichtung gleichkamen, aus der Sachenrechtsbereinigung herausfallen, hat der Gesetzgeber derartige Investitionen in § 12 Abs. 1 SachenRBerG ausdrücklich einbezogen (BGH DtZ 1997, 118, 120). Einer solchen Einbeziehung hätte es jedenfalls bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken nicht bedurft, wenn derartige Baumaßnahmen bereits durch einen Eigentumserwerb am Gebäude im Sinne des § 27 LPG-G und des § 5 Abs. 1 EÜG geschützt gewesen wären.

dd) Die Nichteinbeziehung von Rekonstruktionen an vorhandenen Gebäuden in § 5 EÜG ist auch keine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung. Denn die LPG als Rechtsträger des mit den Gebäuden bebauten volkseigenen Grundstücks war aus § 2 Abs. 3 der Anordnung über die Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken (GBI. DDR 1969 ll S.433) - nachfolgend: RTAO - verpflichtet, das übertragene Volkseigentum zu schützen und zu erhalten. Im Anwendungsbereich des SachenRBerG bestünde kein Ersatzanspruch der Kl., denn Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Erfüllung dieser Erhaltungspflicht, wovon angesichts des von der Kl. im Termin am 30. Oktober 1997 beschriebenen Zustands des Gebäudes vorliegend jedenfalls auch auszugehen ist, begründen schon nach § 12 SachenRBerG keinen Ersatzanspruch bei Rückgabe der Sache. Die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes würde dazu führen, daß die LPG in voller Höhe des Verkehrswertes der baulichen Investitionen am Bodenwert beteiligte würde (§§ 29 Abs. 5 S. 1, 81 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 und Abs. 2 S. 1 SachenRBerG) (BGH DtZ 1997, 118, 121; Wenzel, AgrarR 1997, 37). Eine solche Besserstellung entspräche nicht der Zielsetzung der Sachenrechtsbereinigung. Sie will die baulichen Investitionen nur vor Nachteilen durch die Änderung der Rechtsordnung schützen, nicht aber gegenüber dem alten Rechtszustand privilegieren. § 12 Abs. 1 SachenRBerG ist daher im Wege der teleologischen Reduktion nur dann anzuwenden, wenn die baulichen Maßnahmen einer LPG an bestehenden Gebäuden nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung der Erhaltung oder Wiederherstellung der Sache dienten (BGH DtZ 1997, 118, 121; Wenzel, a. a. O. S. 37).

Wenn nun ein Ersatzanspruch der Kl. nach der vorstehend zitierten BGH-Entscheidung schon im Anwendungsbereich des § 12 SachenRBerG (s. o.) nicht gegeben ist, weil die Kl. mit der Rekonstruktion des Gebäudes im Grunde nichts anderes gemacht hat als der ihr obliegenden Instandhaltungspflicht zu genügen, der sie offensichtlich die Jahre zuvor seit dem Beginn ihrer Rechtsträgerschaft 1957 nicht hinreichend nachgekommen ist, weil sonst derartige Aufwendungen in diesem Umfang nicht nötig gewesen wären, kann dieser Ausschluß des Ersatzanspruchs für die einer Neuerrichtung gleichkommenden Baumaßnahmen nicht auf dem Umweg über die entsprechende Anwendung des zeitlich älteren § 5 Abs. 3 EÜG wieder aufgehoben werden.

ee) Ein Zahlungsanspruch der Kl. folgt auch nicht aus der sich aus § 5 Abs. 3 S. 2 EÜG ergebenden Erstattungspflicht für weitere, vom bisherigen Nutzer nachgewiesene Wertverbesserungen, die über eine angemessene Nutzung hinausgehen. Denn ausweislich der Formulierung des § 5 Abs. 3 EÜG sowie des systematischen Zusammenhangs ist der "bisherige Nutzer von Grundstücken" im Sinne des Satzes 2 der des Satzes 1 von § 5 Abs. 3 EÜG. Es gibt - auch aus den Gesetzesmaterialien - keine Anhaltspunkte dafür, das der Begriff des "bisherigen Nutzers" innerhalb eines Absatzes der Norm unterschiedliche Bedeutung haben sollte. Für beide ist daher Voraussetzung das Vorliegen eines Vorkaufsrechts am Grundstück im Sinne des § 5 Abs. 1 EÜG, welches vorliegend mangels Erwerb des Gebäudeeigentums durch die LPG nicht gegeben ist (s. o.). Darüber hinaus fehlt auch jeglicher Vortrag der Kl. dazu, in welchem Umfang die vorgenommenen Reparaturen und Umbauten auf nicht erstattungsfähige Rekonstruktionsmaßnahmen (s. o. ) und auf die Aus- und Umbauten entfallen sind.

b) Ein Erstattungsanspruch der Kl. folgt auch nicht aus einem Anerkenntnis der Bekl. Denn die Kl. hat auf den Vortrag der Bekl. in deren Schriftsatz vom 16. März 1994, daß der Zeuge H. keine Vollmacht zur Abgabe von Erklärungen für sie gehabt habe, nicht dargetan, daß der Zeuge H. zur Vertretung der Bekl. befugt war und diese verpflichten konnte. Auch aus den von der Kl. vorgelegten Schreiben der TLG folgt ein derartiges Anerkenntnis nicht; insbesondere das Schreiben vom 15. Juli 1993 enthält keinerlei Erklärungen der Bekl. dahingehend, den hier streitigen Betrag erstatten zu wollen.

c) Ein Anspruch der Kl. folgt auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. wie es das hier gemäß Art. 232 § 1 EGBGB wegen des maßgeblichen Beginns der Handlung vor dem 3. Oktober 1990 anzuwendende ZGB (Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., Art 232 § 1 EGBGB Rdn. 3) formuliert aus Handeln ohne Auftrag, § 276 ZGB. Voraussetzung des Aufwendungsersatzanspruchs aus § 277 ZGB ist die hier nicht vorliegende Fremdgeschäftsführung nebst dem dazugehörigen Fremdgeschäftsführungswillen (a. A. OLG Rostock, RAnB 1996, 342, 344). Die Kl. hat aufgrund ihres aus § 18 LPG-G folgenden Nutzungsrechts und der ihr obliegenden Instandhaltungspflicht (s. o.) die Baumaßnahmen als eigenes Geschäft vorgenommen.

d) Ein Anspruch der Kl. aus ungerechtfertigter Bereicherung aus § 356 ZGB/DDR oder § 812 BGB ist nicht gegeben. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der für die Bestimmung des anzuwendenen Rechts maßgebliche Zeitpunkt der Erlangung des Vorteils durch den Schuldner (vgl. BGH NJW 1996, 990, 991; Palandt/Putzo, a. a. O., Art. 232 § 1 Rdn. 3) vor oder nach dem 3. Oktober 1990 liegt, denn es fehlt schon an einer rechtsgrundlosen Bereicherung. Insofern kann auch dahingestellt bleiben, ob im Anwendungsbereich des SachenRBerG die allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Vorschriften über Verwendungsersatz oder ungerechtfertigte Bereicherung überhaupt anwendbar sind (vgl. BGH DtZ 1997, 118, 120). Die Bereicherung der Bekl. findet ihren Rechtsgrund in den Regelungen der §§ 1 Abs. 2 und 6, 24 Abs. 4 TreuhG i. V. m. der 3. DVO-TreuhG und § 1 Abs. 1 und 2, § 3 EÜG, nach denen die Bekl. berechtigt ist, über das Grundstück zu verfügen, die Verwertung vorzunehmen und sich den Verkaufserlös anzueignen (OLG Brandenburg, OLG-NL 1995, 153, 157). Auch die Kl. ist nicht rechtsgrundlos entreichert, denn sie hat ihre Ausgaben in Erfüllung der ihr obliegenden Erhaltungspflicht (§ 2 Abs. 3 RTAO) getätigt. Soweit möglicherweise nach ihrem Vorbringen zusätzlich Aus- und Umbauten mit dem Ergebnis der Schaffung weiteren Wohnraums vorgenommen worden sind, fehlt es trotz eines dementsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 30. Oktober 1997 an der genaueren Aufteilung und Bezifferung der auf die Aus- und Umbauten und der auf die Rekonstruktionsmaßnahmen entfallenden Kosten.

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