Löschung eines Grundpfandrechts

Eine bei Inkrafttreten einer sozialen Erhaltungssatzung bzw. -verordnung bereits beim Grundbuchamt beantragte, aber noch nicht vollzogene Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum bedarf keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten, in Berlin belegenen, bebauten Grundstücks war die F. S. L.

2 Am 3. März 2015 machte der Senat von Berlin von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in dem Gebiet einer Erhaltungsverordnung (GVBl. 2015, S. 43 - nachfolgend: Umwandlungsverordnung oder UmwandV). Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in Kraft getreten.

3 Die F. S. L. beantragte mit am 14. März 2016 bei dem Amtsgericht - Grundbuchamt - eingegangenem Schreiben die Löschung der in Abteilung III lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundschuld. Wenig später am selben Tag wurde die Eintragung der Beteiligten als neue Eigentümerin des Grundstücks beantragt.

4 Mit notarieller Urkunde vom 29. März 2016 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und bewilligte die Aufteilung. Der Vollzugsantrag der Beteiligten vom 1. April 2016 ist bei dem Amtsgericht - Grundbuchamt - am 4. April 2016 eingegangen.

5 Mit Zwischenverfügung vom 11. April 2016 beanstandete das Grundbuchamt, dass der Nachweis der Vertretungsbefugnis für die im Namen der Grundschuldgläubigerin auftretenden Personen bei Abgabe der Löschungsbewilligung nicht formgerecht geführt sei. Die Vollmachten und Übersetzungen seien in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.

6 Am 25. Mai 2016 ist die am Vortag verkündete Erhaltungsverordnung „Birkenstraße“ vom 3. Mai 2016 in Kraft getreten (GVBl. Berlin 2016, 274), in deren Geltungsbereich das Grundstück liegt.

7 Nachdem am 17. August 2016 beim Amtsgericht die angeforderten Vollmachtsurkunden bezüglich der für die Grundschuldgläubigerin handelnden Personen nebst Übersetzung eingegangen waren, ist das Grundpfandrecht am 25. August 2016 gelöscht und die Beteiligte als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden.

8 Mit Zwischenverfügung vom 29. August 2016 hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass der Eintragung von Wohnungs- und Teileigentum das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte weiter die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen.

II. 9 Das Beschwerdegericht meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, da der durch die Beteiligte beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer Genehmigung nach § 1 UmwandV bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Verfügungsbeschränkung unterliege. Dass die Erhaltungsverordnung zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in Kraft gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 BGB Verfügungsbeschränkungen den Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der Eintragungsantrag gestellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertrauens gesehen und abschließend geregelt.

III. 10 Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des Beschwerdegerichts, die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks bedürfe einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 UmwandV hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

11 1. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts findet § 878 BGB auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechende Anwendung. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers, wie der Senat bereits entschieden hat (Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15, ZfIR 2017, 113). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Gründe dieses Beschlusses Bezug genommen.

12 2. Der Vollzugsantrag der Beteiligten ist hier vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bei dem Grundbuchamt eingegangen. Dass wegen § 17 GBO vor seiner Behandlung zunächst über die Anträge auf Löschung des Grundpfandrechts und auf Eintragung der Beteiligten als Eigentümerin entschieden werden musste und dies erst nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung erfolgen konnte, ist unerheblich. Dies ergibt sich schon daraus, dass der beanstandete formelle Mangel des Löschungsantrages mit rückwirkender Kraft geheilt worden ist (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 13. Oktober 2016 - V ZB 98/15, juris Rn. 5; Beschluss vom 26. Juni 2014 - V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192 Rn. 6 jeweils mwN).

IV. 13 Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.

Der Bundesgerichtshof hat in sechs Entscheidungen seine Rechtsprechung bestätigt, dass eine bei Inkrafttreten einer sozialen Erhaltungssatzung bzw. -verordnung bereits beim Grundbuchamt beantragte, aber noch nicht vollzogene Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

Die Eigentümer verschiedener Berliner Grundstücke hatten beim Grundbuchamt die Teilung ihres Grundstücks in Wohnungseigentum beantragt (§ 8 Abs. 1 WEG). Aufgrund unterschiedlicher Umstände beanstandete das Grundbuchamt den jeweiligen Vollzugsantrag und gab den Eigentümern auf, die festgestellten Hindernisse zu beheben. Kurz vor Nachreichung der Unterlagen trat eine vom jeweiligen Bezirksamt erlassene Erhaltungsverordnung in Kraft. Das Grundbuchamt wies die Antragsteller mit Zwischenverfügung darauf hin, dass aufgrund des Inkrafttretens der Erhaltungsverordnung vor Vollzug der Eintragung nunmehr eine Genehmigung des Bezirksamtes erforderlich sei. Die gegen die Zwischenverfügungen gerichteten Beschwerden der Eigentümer beim Kammergericht blieben ohne Erfolg.

Der BGH hat die Beschlüsse des KG und die Zwischenverfügungen aufgehoben und die Sachen zur Entscheidung über die Eintragungsanträge an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

Gemäß § 19 Grundbuchordnung (GBO) muss die Bewilligungsbefugnis des Eigentümers zwar bis zur Eintragung vorliegen, sodass grundsätzlich der Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag maßgeblich ist. Die nach Eingang des Eintragungsantrages in Kraft getretene Erhaltungsverordnung stellt jedoch eine nachträgliche Verfügungsbeschränkung dar, auf welche § 878 BGB nach Ansicht des BGH analog anzuwenden ist, sodass eine erhaltungsrechtliche Genehmigung in diesen Fällen nicht erforderlich ist.

Nach § 878 BGB wird eine vom Berechtigten nach §§ 873, 875, 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

Zwar greift § 878 BGB nicht unmittelbar ein, da er seinem Wortlaut nach nur Verfügungen erfasst, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist und die Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG allein die einseitige Erklärung des Eigentümers voraussetzt. Da § 878 BGB aber nicht nur den Verfügungsempfänger, sondern auch den Verfügenden selbst schützen soll und bei der Aufteilung in Wohnungseigentum aufgrund der konstitutiv wirkenden Eintragung ein vergleichbares Schutzbedürfnis vor nachträglichen Verfügungsbeschränkungen besteht, findet § 878 BGB auch in Fällen Anwendung, in denen nach Zugang des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt eine Milieuschutzsatzung in Kraft tritt.

Da die Eigentümer die vom Grundbuchamt ursprünglich beanstandeten Hindernisse rückwirkend durch Nachreichung der Unterlagen geheilt haben, lagen die wirksamen Vollzugsanträge bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung vor, sodass die Beibringung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung nicht erforderlich war.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt Wohnungseigentum begründen, wobei die Teilung erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. Erforderlich für den Vollzug des Teilungsantrags sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan.

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB können Gemeinden durch Satzung (bzw. Rechtsverordnung in Berlin) Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen (sog. soziales Erhaltungsgebiet bzw. Milieuschutzgebiet). Die Landesgesetzgeber können gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB durch Rechtsverordnung ferner befristet festlegen, dass in solchen Gebieten auch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

Der Senat hat von der Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht und die sog. UmwandlungsVO (GVBl. 2015, S. 43) erlassen, die am 14. März 2015 in Kraft getreten und bis zum 13. März 2020 wirksam ist.

Erlässt das Bezirksamt eine Milieuschutzsatzung, stellt sich die Frage, wie sich diese bei Inkrafttreten auf laufende Grundbuchverfahren auswirkt. Müssen die Grundbuchämter laufende Teilungsanträge nach Inkrafttreten der Verordnung per Zwischenverfügung mit Hinweis auf die nunmehr beizubringende Genehmigung nach der UmwandlungsVO beanstanden, oder kommt es auf das Datum des Eingangs des Eintragungsantrags an? Diese Frage ist von äußerster Praxisrelevanz, da die Beibringung der Genehmigung Zeit beansprucht und das Bezirksamt die erforderliche Genehmigung versagen könnte.

Der BGH hat diese Frage zugunsten des Vertrauensschutzes der Eigentümer beantwortet und mit den Entscheidungen seine jüngst aufgestellte Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 12. Oktober 2016 - V ZB 198/15 - GE 2016, 1581, hierzu auch Briesemeister in GE 2016, 1544; Beschluss vom 1. Dezember 2016 - V ZB 200/15 - ZWE 2017, 83) bestätigt.

Die Entscheidungen sind aus Praxissicht zu begrüßen, da sie zu Planungssicherheit und Rechtssicherheit sowohl auf Seiten der Eigentümer/Investoren als auch zu einer klaren Handhabe auf Seiten des Grundbuchamtes führen. Die Rechtsprechung gilt für wirksame Teilungsanträge sowie für Anträge, denen zwar ein Hindernis entgegensteht, das jedoch mit rückwirkender Kraft beseitigt werden kann. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und durch dessen sofortige Zurückweisung verloren gingen (BGH, Beschluss vom 13. Oktober 2016 - V ZB 98/15 - WM 2017, 1072). Teilungsanträge, denen Eintragungshindernisse entgegenstehen, die nicht mit rückwirkender Kraft behoben werden können, wird das Grundbuchamt in der Regel hingegen gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO zurückweisen. Tritt nach der Zurückweisung eine Erhaltungsverordnung in Kraft, muss der Eigentümer bei einem erneuten Teilungsantrag die erhaltungsrechtliche Genehmigung beibringen.

RA Stefan Daniel

KNP Kreikenbohm Niederstetter Partnerschaft Rechtsanwälte mbB, Berlin