Leistungsklage auf Beschlussersetzung

1. Da die GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Bedarf es für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer, ist jedoch die Beschlussersetzungsklage vorrangig.

2. Setzt der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht um, kann jeder Eigentümer Leistungsklage gegen die GdWE auf Beschlussumsetzung erheben.

I. Mit der Klage begehrt der Kl. von der verklagten GdWE die Umsetzung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Die Gemeinschaft hatte auf der Eigentümerversammlung vom 24.5.2019 zu TOP 12 einen Beschluss gefasst, der auszugsweise wie folgt lautete: „Die Wohnungs- und Teileigentümer beauftragen die Verwaltung, bis zum 30.6.2019 die angebrachten SAT-Schüsseln u. a. durch Fotos zu dokumentieren, die Eigentümer der Wohnungen mit SAT-Schüsseln zu ermitteln und diese mit Einwurfeinschreiben und Fristsetzung (bis zum 1.8.2019) zur Demontage und zur Beseitigung von Schäden aufzufordern, die am Gemeinschaftseigentum z. B. durch Bohrlöcher entstanden sind. …“

Nach einem Verwalterwechsel und Klagen des Kl. gegen den Verwalter auf Beschlussumsetzung beschloss die Eigentümerversammlung am 10.7.2021 den vorgenannten Beschluss ersatzlos aufzuheben. Unter TOP 20 wurde auf der Versammlung beschlossen: „Die Gemeinschaft beauftragt den Verwalter, Kostenvoranschläge einzuholen zur Beseitigung sämtlicher an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebrachten SAT-Schüsseln.“

Kostenvoranschläge sind bislang nicht vorgelegt worden. Der Kl. begehrte in der Eigentümerversammlung vom 9.12.2022, ihm die Vollmacht zu erteilen, gegen die Verwalterin vorzugehen, um eine Beschlussumsetzung zu erzwingen. Dies wurde abgelehnt.

Mit der Klage gegen die GdWE begehrt der Kl. nunmehr, „die Bekl. wird verurteilt, die Entfernung von derzeit ca. 17 SAT-Schüsseln zu veranlassen und die durch SAT-Schüsseln verursachten Beschädigungen der Hausfassade beseitigen zu lassen. …“

Nachdem der Kl. erstinstanzlich zunächst säumig war, erging ein klageabweisendes Versäumnisurteil. Auf seinen Einspruch hat das Amtsgericht dieses aufrechterhalten. Zur Begründung stützt sich das Amtsgericht darauf, dass sich im Laufe des Verfahrens die Anzahl der angebrachten SAT-Anlagen bereits deutlich reduziert habe, sodass das Handeln der Verwaltung nicht ermessensfehlerhaft sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., mit der dieser seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Die Bekl. beantragt die Zurückweisung der Berufung. In der Berufungsinstanz haben die Parteien um die Zahl der zu entfernenden Anlagen gestritten.

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Gegenstand der Klage ist das Begehren, die GdWE zu einer Leistung zu verurteilen. Insoweit handelt es sich nicht um eine Beschlussersetzungsklage, sondern um eine Leistungsklage. Die Leistungsklage hat Erfolg, soweit der Kl. die Umsetzung des Beschlusses zu TOP 20 vom 10.7.2021 begehrt; soweit der Kl. darüber hinaus die Beseitigung der SAT-Schlüsseln begehrt, ist die Leistungsklage erfolglos.

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine derartige Leistungsklage besteht jedenfalls dann, wenn für ein Handeln der Gemeinschaft ein Beschluss nicht erforderlich ist. Dies kann auch, wie hier, ein Begehren betreffen, welches die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, denn im neuen Wohnungseigentumsrecht kommt der Gemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG Verwaltungsbefugnis zu (vgl. nur Bärmann/Göbel, § 44 Rn. 88; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 148 ff.).

Ist hingegen eine Willensbildung der Eigentümer durch eine Beschlussfassung erforderlich, kann der Kl. sein Begehren nicht mit einer Leistungsklage erreichen, vielmehr ist insoweit das Instrumentarium der Beschlussersetzungsklage vorrangig (Bärmann/Göbel, § 44 Rn. 88; BeckOKBGB/Zschieschack/Orthmann, 75. Ed. 1.8.2025, WEG § 44 Rn. 36). Ob dies bereits das Rechtschutzbedürfnis für eine Leistungsklage insoweit entfallen lässt, oder, wofür vieles spricht, erst auf der Ebene der Begründetheit zu prüfen ist, bedarf hier keiner Entscheidung, denn in Fällen der Unbegründetheit einer Klage kann die Prüfung des Rechtsschutzbedürfnisses dahinstehen (BGH NJW 2023, 480 Rn. 25 m.w.N.).

2. Vorliegend haben die Eigentümer - lediglich - einen Beschluss dahingehend gefasst, dass der Verwalter Angebote zur Beseitigung der vorhandenen SAT-Anlagen einholen soll. Soweit das Begehren des Kl. hierüber hinausgeht, er also insbesondere bereits eine Verurteilung der GdWE erstrebt, für eine Beseitigung der noch vorhandenen Anlagen zu sorgen, kann die Leistungsklage keinen Erfolg haben. Zwar ist, insoweit es sich bei diesen Anlagen um nicht genehmigte bauliche Veränderungen handelt, die Beseitigung eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass insoweit eine Handlungskompetenz der GdWE besteht (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Im Innenverhältnis ist für ein derartiges Handeln aber eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich. Dies gilt bereits deshalb, weil zur Durchsetzung dieser Ansprüche eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer erfolgen muss, an deren Balkonen die Anlagen angebracht sind oder deren Wohnungen versorgt werden. Ein derartiges Vorgehen gegen Miteigentümer fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, denn bereits das Geltendmachen von Ansprüchen gegen Miteigentümer stellt keinen Fall einer untergeordneten Bedeutung dar (BeckOGK/Greiner, 1.9.2025, WEG § 27 Rn. 34, Jennißen/Zschieschack, WEG § 27 Rn. 126).

Angesichts der Tatsache, dass die Parteien bereits seit über 6 Jahren um die Anlagen streiten, liegt ein Eilfall i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ersichtlich nicht vor.

In der Beschlussfassung über das Einholen von Angeboten zur Beseitigung liegt auch - noch - keine Beschlussfassung über die Beseitigung selbst. Dies zeigt bereits die Historie der Beschlussfassungen. Es wurde zusammen mit dem Beschluss über die Einholung der Angebote gerade der früher gefasste Beschluss, der sich mit der Entfernung der Anlagen und einem Vorgehen gegen die Eigentümer befasste, aufgehoben. Dies zeigt deutlich, dass die Eigentümer mit den Kostenvoranschlägen Anhaltspunkte für ihre Ermessensentscheidung, wie sie mit den - offensichtlich unzulässigen - baulichen Veränderungen umgehen, gewinnen wollten. Eine Beschlussfassung über die Beseitigung auf Kosten der Gemeinschaft war damit noch nicht verbunden.

Soweit der Kl. nun vorträgt, er habe versucht, weitere Beschlüsse im Hinblick auf die Beseitigung zu erwirken; diese seien aber vom Verwalter nicht auf die Tagesordnung genommen, ändert dies nichts. Damit besteht kein Leistungsanspruch gegen die GdWE - es ist dennoch ein Beschluss nötig. Allenfalls mag darüber nachgedacht werden können, ob die Vorbefassung entbehrlich ist und sogleich Beschlussersetzungsklage erhoben werden kann.

3. Soweit die Beschlussfassung vom 10.7.2021 zu TOP 20 allerdings reicht - hier das Einholen von Angeboten - liegt unproblematisch ein Rechtsschutzbedürfnis vor; denn insoweit bedarf es für ein Handeln der GdWE in Gestalt des Verwalters keiner (erneuten) Beschlussfassung. Der bereits gefasste Beschluss ist lediglich umzusetzen. Dieser Anspruch auf Beschlussumsetzung besteht nach der WEG-Reform nicht mehr gegen den Verwalter, sondern (nur) gegen die GdWE (BGH NZM 2023, 249) und ist mit der Leistungsklage durchzusetzen.

Ein derartiger Anspruch besteht indes. Gefasste Beschlüsse hat der Verwalter umzusetzen. Der Verwalter ist insoweit das Vollzugsorgan der GdWE. Ein Ermessen kommt ihm nur insoweit zu, als dies der Beschluss vorsieht. Hinsichtlich des Zeitpunkts der Umsetzung kommt ihm ein Spielraum nur dann zu, wenn dies der Beschluss vorsieht. Der Verwalter hat ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens Beschlüsse unverzüglich durchführen; er hat insoweit kein Ermessen (BGHZ 219, 60 = NJW 2018, 3305 Rn. 31; BeckOGK/Greiner, 1.9.2025, WEG § 27 Rn. 22; Jennißen/Zschieschack § 27 Rn. 12). Hiervon kann er auch nicht abweichen, wenn der Beschluss angefochten ist (§ 23 Abs. 4 WEG) oder er den Beschluss nicht für sinnvoll hält. Verstößt der Verwalter gegen die Umsetzungspflicht, handelt er pflichtwidrig.

Erfolgt die Umsetzung - wie hier - innerhalb einer angemessenen Frist nicht, können die Eigentümer zwar nicht wie im alten Recht eine Klage gegen den Verwalter erheben. Sie können aber nun die GdWE auf Leistung - Beschlussumsetzung - in Anspruch nehmen, so dass man zu einem vollstreckbaren Titel gelangt (vgl. BGH NZM 2024, 188 Rn. 40; Jennißen/Sommer § 18, Rn. 123b). Angesichts der Beschränkung der Vertretung auf den Verwalter dürfte die Vollstreckung, jedenfalls wenn dafür Willenserklärungen der GdWE abzugeben sind, nur nach § 888 ZPO erfolgen (zutreffend Jennißen/Sommer § 18, Rn. 123b).

Eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung ist für eine derartige Klage weder erforderlich noch im Regelfall zielführend, denn die Gemeinschaft hat einen entsprechenden Beschluss gefasst, der vom Verwalter pflichtwidrig nicht umgesetzt wird.

Damit hat der Kl. einen Anspruch darauf, dass der gefasste Beschluss zu TOP 20 vom 10.7.2021, dass Kostenvoranschläge zur Beseitigung sämtlicher an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebrachten SAT-Schüsseln eingeholt werden, umgesetzt wird. Der Anspruch besteht, soweit die Beschlussfassung reicht. Daher kommt es für den vorliegenden Rechtsstreit nicht auf die Frage an, welche Anlagen zu entfernen sind und in welcher Zahl die Anlagen noch vorhanden sind. Die Beschlussfassung ist eindeutig. Der nicht angefochtene Beschluss betrifft sämtliche SAT-Anlagen, die an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebracht sind. Auf die von der Bekl. aufgeworfene Fragen, ob die Anlagen sich innerhalb oder außerhalb des Balkons befinden und wie sie montiert sind, kommt es bei dieser Sachlage nicht an. Der Beschluss ist vom Verwalter so umzusetzen, wie er gefasst wurde. Hier bestehen auch keinerlei Vollzugsschwierigkeiten. Auf den vom Kl. vorgelegten Fotos lässt sich klar erkennen, wie die Anlagen montiert sind; ggf. muss der Verwalter vor Angebotseinholung sich durch einen Termin vor Ort von der aktuellen Situation überzeugen. Angesichts der einfach gelagerten Sache dürfte aber auch ein Handwerksunternehmen bei einem Termin in der Anlage die erforderlichen Erkenntnisse gewinnen können.

Gleiches gilt für die Beseitigung der Beschädigungen an den Hauswänden, denn bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses zielen die Angebote nicht nur auf die Beseitigung der Anlagen, sondern auch auf ein Verschließen der dann vorhandenen Löcher. Es wäre lebensfremd insoweit einen erneuten Beschluss zu verlangen, damit erneut Angebote eingeholt werden. Die Kosten dürften auch im Verhältnis zu den Kosten der Entfernung geringfügig sein. […]

III. Nach alledem war auf die Berufung das erstinstanzliche Urteil teilweise abzuändern. Die Kammer hat den Tenor insgesamt neu gefasst, da das Amtsgericht bei der Tenorierung übersehen hat, dass es ein klageabweisendes Versäumnisurteil aufrechterhalten hat. Die Formulierung des Leistungsanspruchs orientiert sich an der gefassten Beschlussfassung. […]

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, 97, 344, 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Kosten hat die Kammer gegeneinander aufgehoben, weil es das Obsiegen und Unterliegen als gleichwertig angesehen hat.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen erstinstanzlichen Festsetzung.

Ein Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf Leistung verklagen, wenn diese handeln kann und muss, aber nicht handelt. Die GdWE kann allerdings nicht handeln, wenn die Wohnungseigentümer vorher einen Beschluss fassen müssen. Wann die eine und wann die andere Situation vorliegt, ist manchmal nicht einfach zu erkennen.

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss:

„Die Gemeinschaft beauftragt den Verwalter, Kostenvoranschläge einzuholen zur Beseitigung sämtlicher an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebrachten SAT-Schüsseln.“

Der Verwalter legt anschließend keine Kostenvoranschläge vor. Wohnungseigentümer K bittet die Wohnungseigentümer daher, ihn zu bevollmächtigen, gegen den Verwalter insoweit vorzugehen. Dies lehnen die Wohnungseigentümer ab. K verklagt daher die GdWE auf Leistung, die ca. 17 SAT-Schüsseln entfernen und die durch SAT-Schüsseln verursachten Beschädigungen der Hausfassade beseitigen zu lassen. Beim Amtsgericht ohne Erfolg.

Das LG verurteilt die GdWE hingegen auf die Berufung unter Zurückweisung im Übrigen, Kostenvoranschläge einzuholen. Denn die Wohnungseigentümer hätten beschlossen, diese einzuholen. Im Übrigen sei die Leistungsklage aber abzuweisen, da die Wohnungseigentümer zuvor beschließen müssten, dass die SAT-Schüsseln zu entfernen seien.

Die Kammer verstößt gegen den Antragsgrundsatz des § 308 Abs. 1 ZPO, denn es verurteilt die GdWE zu einer Leistung (= Kostenvoranschläge einzuholen), die K nicht beantragt hatte und die auch nicht als „Minus“ zum gestellten Antrag angesehen werden kann.

In der Sache hätte das Landgericht einem Leistungsantrag, den Beschluss durchzuführen, natürlich stattgeben können und müssen. Handelt die Verwaltung als Organ der GdWE nicht, obwohl sie handeln kann und muss, kann diese Handlung nämlich gegen die GdWE eingeklagt werden. Im Fall war es so. Denn die Verwaltung war an den Beschluss gebunden und hatte kein Ermessen, die Kostenvoranschläge nicht einzuholen. So ist es im Übrigen auch, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beispielsweise den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung vorlegen oder zu einer Versammlung einladen muss.

Anders ist es hingegen, wenn die Wohnungseigentümer vor einem „Tun“ der GdWE noch einen Beschluss fassen müssen. Dies ist der Fall, wenn ein „Tun“ nicht als Pflicht der GdWE von den Wohnungseigentümern vereinbart ist und der Fall auch nicht § 27 Abs. 1 WEG oder § 27 Abs. 2 WEG unterfällt. Das ist eine Tatfrage. In der Regel dürfte die Entfernung der SAT-Anlagen und die Beseitigung der Schäden, über die die Wohnungseigentümer seit Jahren streiten, nicht eilig sein. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dürfte daher nicht einschlägig sein.

Ob die Entfernung bzw. die Beseitigung der Schäden eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, kann in jeder Anlage anders zu entscheiden sein. Da die Wohnungseigentümer im Fall seit Jahren darüber streiten, sind die Fragen für die Wohnungseigentümer der konkreten Anlage offensichtlich aber nicht untergeordnet. Die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG liegen also nicht vor. Ob die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen hatten, prüft das Gericht überraschenderweise nicht (= wohl nein).

Liegt es so, kann die GdWE mithin ohne Vereinbarung oder Beschluss nicht handeln, muss ein Wohnungseigentümer den entsprechenden Beschlussantrag zunächst grundsätzlich zur Abstimmung stellen lassen (= Vorbefassung der Wohnungseigentümer). Findet sein Antrag dann keine Mehrheit, kann er eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben.