Leistungsbestimmung

Leistungsbestimmung; Mietzahlung; Heizkostenvorschüsse; Verwalter; Wohnungseigentumsverwalter

Zahlungen des Mieters einer Eigentumswohnung an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage auf mietvertraglich vereinbarte Heizkostenvorschüsse führen nicht zur Erfüllung des mietvertraglichen Anspruches des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter/Eigentümer seine Verpflichtung gegenüber der Miteigentümergemeinschaft, Wohngeld zu zahlen, nicht erfüllt.

Die Zahlungen an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage muß sich die Kl. nicht entgegenhalten lassen, denn die Zahlungen erfolgten an einen Nichtberechtigten. Entgegen der vom Amtsgericht Spandau (MM 1990, 131) vertretenen Ansicht liegt hier kein Fall des § 315 BGB vor. Die Leistungsbestimmung ist bereits durch den Mietvertrag eindeutig dahingehend getroffen worden, daß die Zahlungen an den Vermieter zu erfolgen haben (§§ 5, 6 Nr. 1 a Mietvertrag). Selbst wenn - wie die Bekl. behaupten - die Kl. an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage kein Wohngeld gezahlt hat, berechtigte sie dies nicht zur Zahlung an einen Dritten. Die Bekl. hätten bei Heizungsausfall - der noch nicht einmal behauptet ist - möglicherweise die Miete mindern können und bei Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben und/oder ein Zurückbehaltungsrecht an dem anteiligen Mietzins geltend machen können; aber dies auch nur für die Wintermonate, in denen nicht geheizt wurde. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Heiz kostenvorschüssen für die Zukunft stand ihnen nicht zu. Dies hat die Kam-mer bereits für den Fall nicht ordnungsgemäßer Abrechnung der Heizkostenvorschüsse entschieden (Urteil vom 30. Januar 1987 - 64 S 308/86 - GE 1987, 573). Jedenfalls konnten die Bekl. nicht durch Zahlung auf ein Konto des Verwalters der Eigentumsanlage befreiend die Heizkostenvorschüsse leisten, denn diese schuldeten sie neben dem Bruttokaltmietzins der Kl. (...)

Die Bekl. schulden jedoch insoweit jeweils nur Rechtshängigkeitszinsen (§§ 284, 291 BGB), da sie aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Spandau vom 26. Februar 1988 - 7 C 33/88 - (MM 1990, 131) davon ausgehen durften, daß sie durch Zahlung an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ihre Verpflichtung zur Zahlung der Heizkostenvorschüsse gegenüber der Kl. erfüllen würden. Daher fehlt es insoweit an dem für den Verzug er forderlichen Verschulden.

Zahlungen des Mieters einer Eigentumswohnung an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage auf mietvertraglich vereinbarte Heizkostenvorschüsse führen nicht zur Erfüllung des mietvertraglichen Anspruches des Vermieters; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter (Wohnungseigentümer) seine Verpflichtungen gegenüber der Miteigentümergemeinschaft, Wohngeld zu zahlen, nicht erfüllt. So das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 25. Oktober 1991.