Leihvertrag über Wohnraum jederzeit kündbar, Räumungsfrist im Hinweisbeschluss

1. Ein Leihvertrag kann grundsätzlich jederzeit gekündigt werden; die Äußerung des Grundstückskäufers zum Verkäufer: „Du kannst da solange wohnen, wie du willst“ reicht nicht für die Vereinbarung eines lebenslangen Nutzungsrechts.

2. Kommt eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO in Betracht, so kann das Berufungsgericht eine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO nicht nur im Zurückweisungsbeschluss gewähren, sondern bereits im Rahmen eines Hinweisbeschlusses, mit dem es nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO die Zurückweisung der Berufung ankündigt.

(Leitsatz zu 1 von der Redaktion)

[…] Den Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 604 Abs. 3 BGB zu.

a) Zutreffend hat das Landgericht die mündliche Vereinbarung der Parteien über die unentgeltliche Nutzung der Liegenschaften nach der Veräußerung der Grundstücke durch den notariellen Kaufvertrag vom 28. Februar 2022 als Leihvertrag i.S.v. § 598 BGB bewertet, der unabhängig von der baurechtlichen Zulässigkeit der Nutzung wirksam ist. Dagegen erhebt die Berufung auch keine Einwände.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 604 BGB endet der Leihvertrag mit der Folge einer Rückgabepflicht des Entleihers zunächst dann, wenn die für die Leihe bestimmte Zeit abgelaufen ist (Abs. 1) oder der Entleiher den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch gemacht hat oder hätte machen können (Abs. 2). Ist die Dauer weder bestimmt noch aus einem vereinbarten Zweck zu entnehmen, endet die Leihe mit der im Grundsatz jederzeit möglichen Rückforderung durch den Verleiher (Abs. 3). Im Herausgabeverlangen ist zugleich die Kündigung des Leihvertrages zu sehen (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl., § 604 Rn. 1).

b) Vorliegend sind die Kl. zur - in den Grenzen des § 242 BGB - jederzeitigen Rückforderung nach § 604 Abs. 3 BGB berechtigt, weil die Parteien weder eine bestimmte Dauer für die Leihe noch einen Zweck vereinbart haben, aus dem sich die Dauer entnehmen ließe.

aa) Die Parteien haben, nachdem der Bekl. die Grundstücke an die Kl. veräußert hat, keine bestimmte Zeitdauer für ein Nutzungsrecht des Bekl. vereinbart. Seinen ursprünglichen Vortrag, der Leihvertrag sei für einen Zeitraum von jedenfalls fünf Jahren geschlossen worden, hat der Bekl. in der mündlichen Anhörung vor dem Landgericht nicht bestätigt; im Gegenteil hat er ausdrücklich bekundet, eine konkrete Zeit sei nicht vereinbart worden.

bb) Die Dauer der Leihe ist auch nicht aus einem von den Parteien vereinbarten Zweck zu entnehmen. Der zutreffenden Würdigung des Landgerichts, dass ein auf eine lebenslange Nutzung durch den Bekl. gerichteter Zweck der Gebrauchsüberlassung nicht festgestellt werden kann, schließt sich der Senat an.

(1) Im Rahmen eines formlos möglichen Leihvertrags kann als Zweck der Leihe vereinbart werden, dass Räume dem Entleiher unentgeltlich zur lebenslangen Nutzung überlassen werden (BGH, Urteil vom 11. Dezember 1981 - V ZR 247/80, BGHZ 82, 354, 359). In einem solchen Fall schließt der in der lebenslangen Nutzung liegende Zweck eine ordentliche Kündigung nach § 604 Abs. 3 BGB zu Lebzeiten des Entleihers aus (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Juli 1997 - 15 U 211/96, NJW-RR 1998, 415, 416). Ob der Zweck der Leihe ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht sein soll, ist gemäß §§ 133, 157 BGB durch Auslegung zu ermitteln (MüKoBGB/Häublein aaO. Rn. 2). Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz eine lange Bindungsdauer zwar nicht ausschließt, ein Verleiher aber im Hinblick auf den unentgeltlichen Charakter der Leihe eine derart langfristige Bindung im Allgemeinen nicht eingehen wird (BGH aaO.; MüKoBGB/Häublein aaO.). Ein lebenslanges Nutzungsrecht kann daher als Zweck der Leihe im Wege der Auslegung nur angenommen werden, wenn deutliche Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Verleiher unter Verzicht auf die Möglichkeit der Kündigung nach § 604 Abs. 3 BGB die Räume dem Entleiher auf Lebenszeit überlassen möchte. Die Darlegungs- und Beweislast für einen vereinbarten Zweck, der die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit nach § 604 Abs. 3 BGB ausschließt, trägt der Entleiher (MüKoBGB/Häublein aaO. Rn. 5 m.w.N.).

(2) Dies zugrunde gelegt, können die Vereinbarungen zwischen den Parteien vorliegend nicht im Sinne eines lebenslangen Nutzungsrechts des Bekl. ausgelegt werden.

Schriftliche Vereinbarungen haben die Parteien nicht getroffen. Das schließt ein lebenslanges Nutzungsrecht zwar nicht aus, weil sowohl der Leihvertrag als solcher als auch die Zweckvereinbarung formlos - und damit auch mündlich - möglich sind (BGH aaO. S. 360). Da aber die Konsequenz eines lebenslangen Nutzungsrechts den Verleiher stark belastet (MüKoBGB/Häublein aaO. Rn. 2) und dieser eine derart lange Bindung deshalb im Zweifel nicht wird eingehen wollen (BGH aaO. S. 359), ist das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung, aus der sich der Wille zur Bindung auf Lebenszeit des Entleihers deutlich ergibt, ein Indiz gegen einen solchen Willen des Verleihers.

Demgegenüber können den mündlichen Vereinbarungen der Parteien keine Anhaltspunkte für die Einräumung eines lebenslangen Nutzungsrechts entnommen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kl. wussten, dass der Bekl. die Räume zu Wohnzwecken nutzt. Auch wenn die Behauptung des Bekl. in seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht zutreffen sollte, der Kl. habe ihm gesagt, „Du kannst da solange wohnen, wie Du willst. Ich habe das Gebäude lediglich gekauft, damit niemand mein Nachbar wird“, konnte der Bekl. dies nicht als verbindliche Zusicherung eines lebenslangen Wohnrechts verstehen. Eine solche Äußerung lässt erkennen, dass die Kl. zu diesem Zeitpunkt keine konkreten Nutzungsabsichten hinsichtlich der streitgegenständlichen Räume hatten und sie weder selbst noch durch Überlassung an Dritte nutzen wollten. Daraus geht aber nicht hervor, dass sie verbindlich auf für sie nicht absehbare Zeit auf eine eigene Nutzung hätten verzichten wollen. Hätten sie eine solche Absicht gehabt, wäre vielmehr zu erwarten gewesen, dass sie eine eindeutige schriftliche Vereinbarung treffen würden, zumal die Flächen und Räumlichkeiten - als Reitplatz ausgewiesenes Grundstück mit Reithalle und Nebengebäuden - insgesamt nicht unbedeutend erscheinen. Umgekehrt hätte auch der Bekl., wenn er tatsächlich von einem für ihn bedeutsamen lebenslangen Wohnrecht ausgegangen wäre, im eigenen Interesse jeden Anlass gehabt, auf eine schriftliche Vereinbarung hinzuwirken und auf diese Weise seine Rechtsposition eindeutig abzusichern. Hätten die Parteien die Einräumung eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts zugunsten des Bekl. beabsichtigt, hätte eine schriftliche Vereinbarung dieses Inhalts im Zusammenhang mit dem notariellen Grundstückskaufvertrag nahegelegen.

Gegen die Gewährung eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts spricht schließlich auch die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ungeklärte baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Der Bekl. hat in seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht bekundet, er habe wegen des Anbaus der Reithalle zuvor schon mindestens einen Bauantrag gestellt, der aber nicht beschieden worden sei. Demzufolge war ihm bekannt, dass eine Baugenehmigung erforderlich, aber nicht erteilt worden war. Eine berechtigte Erwartung, dass die Baugenehmigung erteilt werden würde, hatte er nicht. Demzufolge musste er damit rechnen, dass einer langfristigen Wohnnutzung baurechtliche Beschränkungen entgegenstehen könnten. Die baurechtliche Unzulässigkeit der Nutzung schließt zwar die Wirksamkeit eines auf Gebrauchsüberlassung gerichteten Vertrages nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 30. November 1979 - V ZR 214/77, BGHZ 75, 366, 368 zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit bei einem Mietvertrag). Da aber mit der baurechtlichen Unzulässigkeit der Nutzung und daraus resultierend mit künftigen baubehördlichen Maßnahmen zumindest zu rechnen war, konnte der Bekl. nicht erwarten, dass sich die Kl. langfristig und ohne Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung verpflichten wollten.

Vor dem Hintergrund dieser Gesamtumstände konnte der Bekl. die auf einer mündlichen Vereinbarung beruhende Gebrauchsüberlassung nur als Leihe auf unbestimmte Zeit, aber nicht als Einräumung eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts verstehen.

c) Der Kündigung des Leihvertrages und dem Rückforderungsbegehren der Kl. steht nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegen. Zwar unterliegt die grundsätzlich jederzeit mögliche Rückforderung durch den Verleiher nach § 604 Abs. 3 BGB den Schranken des § 242 BGB und darf insbesondere nicht zur Unzeit ausgesprochen werden (vgl. OLG Köln, Urteil vom 23. September 1992 - 11 U 213/92, NJW-RR 1992, 1497; MüKoBGB/Häublein aaO. Rn. 5, 8). Ein dem Mieterschutz des Wohnraummieters vergleichbarer Schutz des Entleihers folgt aus § 242 BGB aber auch dann nicht, wenn der Entleiher die ihm zum Gebrauch überlassenen Räume als Wohnraum nutzt (Staudinger/Illmer, BGB [2024], § 604 Rn. 9; Lohsse in BeckOGK, § 604 BGB Rn. 11 [Stand: 1. Mai 2025]; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 604 Rn. 3). Vorliegend erscheint das Rückforderungsbegehren der Kl. nicht als treuwidrig. Der Bekl. hat die Räume, die Gegenstand des Herausgabeanspruchs sind, nach der Veräußerung der Grundstücke an die Kl. bis zur Erhebung der Räumungsklage rund zwei Jahre genutzt. Dieser Zeitraum ist nicht so lang, dass er sich auf eine langfristige Nutzung hätte einrichten können. Wenn er angenommen haben mag, er werde die Räume dauerhaft nutzen und dort wohnen können, war dies eine objektiv nicht berechtigte Hoffnung, nicht zuletzt angesichts der mindestens zweifelhaften baurechtlichen Zulässigkeit. Soweit die Beendigung der Gebrauchsüberlassung für den Bekl. mit nachvollziehbaren Härten verbunden ist, kann dem durch die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO Rechnung getragen werden.

2. Die Berufung des Bekl. hat aus diesen Gründen keine Aussicht auf Erfolg. Der Bekl. sollte deshalb unter Kostengesichtspunkten in Erwägung ziehen, das Rechtsmittel zurückzunehmen.

3. Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO.

a) Nach § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann das Gericht dem Schuldner bei der Verurteilung zur Räumung von Wohnraum auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Vorschrift ist nicht nur zugunsten des Mieters von Wohnraum anwendbar, sondern bei jeder Verurteilung zur Räumung von zu Wohnzwecken genutzten Räumen (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020 - V ZR 26/20, GE 2021, 118 = NJW 2021, 1088 Rn. 12 m.w.N.) und damit auch auf den vorliegenden Fall der unentgeltlichen Leihe. Entscheidend ist, entsprechend dem Zweck der Vorschrift, drohende Obdachlosigkeit durch Einräumung einer Übergangsfrist zur Beschaffung neuen Wohnraums zu vermeiden, allein die tatsächliche Wohnnutzung (OLG Köln, Beschluss vom 1. Juli 1996 - 2 W 102/96, WuM 1997, 336 m.w.N.). Daher kommt es für die Anwendung von § 721 Abs. 1 ZPO auch nicht darauf an, ob die Kl. dem Bekl. die Räume wissentlich als Wohnraum überlassen haben.

b) Eine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann im Rahmen eines Beschlusses gewährt werden, durch den das Berufungsgericht die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 BGB ankündigt.

aa) Im Allgemeinen ist über die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO nach mündlicher Verhandlung in dem Urteil zu entscheiden, das die Verurteilung zur Räumung zum Gegenstand hat. Die isolierte Gewährung einer Räumungsfrist sieht das Gesetz, abgesehen vom Sonderfall einer auf künftige Räumung erkennenden Entscheidung nach § 721 Abs. 2 BGB, nicht vor (BGH, Beschluss vom 24. April 2014 - V ZR 74/14, WuM 2014, 354 Rn. 7; OLG Dresden, Beschluss vom 19. Juni 2019 - 5 U 1168/19, JurBüro 2019, 606, 607; MüKoZPO/Götz, 6. Aufl., § 721 Rn. 6; Lackmann in Musielak/Voit, ZPO, 21. Aufl., § 721 Rn. 9). Das schließt aber die Gewährung der Räumungsfrist durch Beschluss nicht aus. So kann eine Räumungsfrist - auch ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss - gewährt werden, wenn das Berufungsgericht die rechtzeitig eingelegte Berufung als unzulässig verwirft (Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 721 ZPO Rn. 15). Auch im Rahmen eines Beschlusses, durch den eine offensichtlich unbegründete Berufung nach § 522 Abs. 2 zurückgewiesen wird, kann eine Räumungsfrist gewährt werden (so die Vorentscheidung des OLG München zu BGH, Beschluss vom 24. April 2014 aaO.). Dafür spricht nicht zuletzt das Gebot der beschleunigten Behandlung von Räumungssachen nach § 272 Abs. 4 ZPO. Denn sonst müsste vom regelmäßig zügigeren Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO immer dann Abstand genommen und über die Berufung mündlich verhandelt werden, wenn eine Räumungsfrist zu gewähren ist. Damit wäre eine Verzögerung der Bearbeitung eines nicht unerheblichen Teils der Räumungssachen in der Berufungsinstanz verbunden. Wenn nach der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur über die Räumungsfrist nicht isoliert entschieden werden darf, folgt daraus nicht, dass eine Räumungsfrist nur durch Urteil gewährt werden dürfte. Entscheidend ist vielmehr, dass das Gericht die Entscheidung über die Räumungsfrist nur gemeinsam mit der Sachentscheidung über den Räumungsanspruch treffen kann (vgl. OLG Dresden aaO.; Heinze in Stein/Jonas, ZPO, 23. Aufl., § 721 Rn. 25).

bb) Kommt eine Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO in Betracht, so kann das Berufungsgericht eine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO nicht nur im Zurückweisungsbeschluss gewähren, sondern bereits im Rahmen eines Hinweisbeschlusses, mit dem es nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO die Zurückweisung der Berufung ankündigt (LG Berlin, Beschlüsse vom 9. Februar 2016 - 67 S 18/16, WuM 2016, 238, 239 und vom 12. Oktober 2022 - 64 S 160/22, juris Rn. 7; Hanewinkel in Prütting/Gehrlein, ZPO, 15. Aufl., § 721 Rn. 9). Dieser Hinweisbeschluss ist zwar noch keine die Instanz beendende Entscheidung über die Verurteilung zur Räumung. Er ist aber insofern keine isolierte Entscheidung, als er eine Sachprüfung der Frage enthält, ob die erste Instanz den Schuldner mit Recht zur Räumung verurteilt hat. Zusammen mit dieser Sachprüfung kann das Berufungsgericht eine Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist treffen. Könnte die Räumungsfrist erst in dem die Berufung zurückweisenden Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO gewährt werden, so könnte der Berufungskl. auf den Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO das in der Sache offensichtlich aussichtslose Rechtsmittel nicht zur Verringerung der Kosten (vgl. Nr. 1222 GKG-KV) zurücknehmen, ohne sich der ihm ansonsten zu gewährenden - und für ihn oft existentiell wichtigen - Räumungsfrist zu begeben. Das widerspräche dem Zweck des Hinweises nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO, der dem Berufungskl. nicht nur Gelegenheit zur Vertiefung seines Berufungsvorbringens geben, sondern auch die Möglichkeit zur kostensparenden Rücknahme des in der Sache aussichtslosen Rechtsmittels einräumen soll (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 24. November 2000, BT-Drs. 14/4722 S. 97 f.).

c) Unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ist die Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31. August 2025 gerechtfertigt. Der Bekl. hat zwar nicht konkret dazu vorgetragen, inwiefern er tatsächlich erfolglose Bemühungen unternommen hat, anderweitigen Wohnraum zu finden. Auch unabhängig davon erscheint es aber nachvollziehbar, dass die Suche nach Wohnraum für ihn angesichts seines fortgeschrittenen Alters von 81 Jahren mit Schwierigkeiten und Belastungen verbunden ist. Dass die Kl. jenseits ihres allgemeinen Interesses, die in ihrem Eigentum stehenden Räume zurückzuerhalten und künftig anderweitig zu nutzen, etwa durch Verpachtung, aus bestimmten Gründen ein besonderes Interesse an sofortiger Rückerlangung hätten, ist nicht ersichtlich und wird auch in der Berufungserwiderung nicht konkret dargelegt.

Anlässlich der Eigentumsübertragung (Verkauf oder Schenkung) an einem Hausgrundstück kann vereinbart werden, dass der bisherige Eigentümer dort lebenslang weiter wohnen darf (BGH - V ZR 247/80 - NJW 1982, 820). Für die Vereinbarung eines solchen lebenslangen Nutzungsrechts müssen aber deutliche Anhaltspunkte sprechen; die bloße mündliche Erklärung des Käufers, der Verkäufer könne dort so lange wohnen bleiben wie er wolle, reicht nicht für die Annahme eines vereinbarten Nutzungsrechts.

Der Verkäufer hatte auch nach der Eigentumsübertragung auf die Käufer in dem mit einer Reithalle und Nebengebäuden bebauten Grundstück weiter gewohnt. Nach etwa zwei Jahren verlangten die Eigentümer Räumung und Herausgabe; der Beklagte berief sich auf eine Äußerung des Käufers: „Du kannst da solange wohnen, wie du willst. Ich habe das Gebäude lediglich gekauft, damit niemand mein Nachbar wird.“

Das Landgericht sah darin noch keine Vereinbarung eines lebenslangen Nutzungsrechts. Dem folgte das OLG Celle.

Das Oberlandesgericht verwies darauf, dass nach dem Gesetz eine lange Bindungsdauer zwar möglich sei, der Verleiher aber im Hinblick auf den unentgeltlichen Charakter der Leihe eine derart langfristige Bindung im Allgemeinen nicht eingehen wolle. Die Vereinbarung der unentgeltlichen Nutzung sei ein Leihvertrag, der jederzeit kündbar sei; im Herausgabeverlangen sei zugleich die Kündigung des Leihvertrages zu sehen. Gegen die Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts spreche auch die ungeklärte baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung, weil der langfristigen Wohnnutzung für die Reithalle baurechtliche Beschränkungen entgegenstehen könnten.

Der Kündigung des Leihvertrages stehe auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach Treu und Glauben entgegen, denn der Entleiher habe kein dem Mieterschutz des Wohnraummieters vergleichbaren Schutz. Nach § 721 ZPO sei allerdings eine Räumungsfrist zu gewähren, was bei jeder Verurteilung zur Räumung von zu Wohnzwecken genutzten Räumen möglich sei. Das könne auch in einem Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO erfolgen.

In dem vom BGH (V ZR 247/80) entschiedenen Fall war der Grundbesitz zu Lebzeiten der Eigentümerin auf ihre Kinder übertragen worden; später schloss die Tochter mit der Haushälterin die Vereinbarung, die Wohnung werde ihr auf Lebenszeit zur Verfügung gestellt. Dies war kein Schenkungsversprechen, das der notariellen Beurkundung (§ 518 BGB) bedurft hätte, sondern ein formlos wirksamer Leihvertrag.

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB gilt hier nicht; wenn der Käufer das Haus weiterverkauft, ist der Erwerber an den Leihvertrag nicht gebunden. Eine analoge Anwendung, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall vom Landgericht angenommen, scheidet aus. Das gilt auch für die Vermietung beweglicher Sachen, was bei Gewerbemietverträgen zu berücksichtigen ist, wenn Betriebsvorrichtungen separat mitvermietet werden.