legendiertes MfS-Vermögen

legendiertes MfS-Vermögen; Strohmann; Grundstückserwerb durch Dritten

Das auf Veranlassung und im ausschließlichen Interesse des Ministeriums für Staatssicherheit über "Strohmänner" erworbene und auf deren Namen im Grundbuch eingetragene Immobiliarvermögen ("legendiertes MfS-Vermögen") war einem wirksamen Erwerb durch Dritte aufgrund eines mit dem "Strohmann" vor Inkrafttreten der 4. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages und einer nach dem Beitritt erfolgten Grundbucheintragung zugänglich.

I. Die Beteiligten streiten über die Eigentumsverhältnisse an einem ca. 670 m2 großen bebauten Grundstück, das früher zum sogenannten legendierten MfS-Vermögen gehörte.

Bis 1978 stand der Vermögensgegenstand im Eigentum von Privaten. Von diesen erwarb ihn 1978 das Ehepaar J. im Auftrag des MfS. Im Jahre 1985 veräußerten die im Grundbuch eingetragenen Eheleute J. das Grundstück - wiederum auf Veranlassung des Ministeriums für Staatssicherheit - an den MfS-Major P. und dessen Ehefrau, die daraufhin ihrerseits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden. Am 15. Juni 1990 schlossen die Kl. mit den Eheleuten P. einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück. Dem am 25. Juni 1990 beim Liegenschaftsdienst eingegangenen Eintragungsantrag wurde am 1. Juli 1992 entsprochen, nachdem zuvor auch die staatliche Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt worden war.

Mit Bescheid vom 3. Februar 1997 stellte die Bekl. fest, der Vermögensgegenstand sei zum 3. Oktober 1990 in das Eigentum der Beigeladenen übergegangen und der spätere Erwerb durch die Kl. sei unwirksam. Zur Begründung führte sie u. a. aus, der Vermögensgegenstand habe zur Vermögensmasse des MfS gehört, so daß die Veräußerung an die Kl. gegen § 27 ZGB verstoßen habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage aus folgenden Gründen abgewiesen:

Bei dem Vermögensgegenstand habe es sich um überwiegend für Aufgaben des ehemaligen Ministeriums für Staatssicherheit/des Amtes für Nationale Sicherheit genutztes Finanzvermögen (Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV) gehandelt. Eine Zuführung zu neuen sozialen oder öffentlichen Zwecken sei nach dem 1. Oktober 1989 nicht erfolgt. Auch legendiertes MfS-Vermögen sei zuordnungsfähig; den im Grundbuch eingetragenen Personen komme insoweit lediglich eine "Strohmann-Funktion" zu. Im Streitfall ergäben die maßgeblichen tatsächlichen Umstände eindeutig, daß das MfS am 1. Oktober 1989 und zuvor eine eigentümergleiche Macht über den Vermögensgegenstand gehabt habe. Weil ein Erwerb durch die Kl. frühestens mit deren Eintragung im Jahre 1992 erfolgt sein könne, habe der Vermögensgegenstand jedenfalls zum Beitrittszeitpunkt noch zur zuordnungsfähigen DDR-Vermögensmasse gehört.

Die Unwirksamkeitsfeststellung auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG sei rechtmäßig. Ein wirksamer Eigentumserwerb der Kl. sei bereits deswegen ausgeschlossen, weil den Vorschriften in § 1 Satz 1 der 4. DVO/TreuhG und Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV ein Verfügungsverbot im Sinne des § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB bzw. ein staatliches Genehmigungserfordernis im Sinne des § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB dahin zu entnehmen sei, daß nur Vermögensgegenstände, die nach dem 1. Oktober 1989 neuen sozialen oder öffentlichen Zwecken zugeführt wurden, veräußerbar gewesen seien und aus dem zuordnungsfähigen Volkseigentum hätten ausscheiden können. Selbst wenn die 4. DVO/TreuhG nicht entgegenstünde, würden die Kl. nicht wirksam erworben haben. Die Eheleute P. seien nämlich nicht befugt gewesen, über den Vermögensgegenstand zu verfügen, so daß die Veräußerung gegen § 27 ZGB verstoßen habe. Die Kl. hätten auch nicht gutgläubig Eigentum erwerben können. Zwar sei auch nach DDR Recht ein gutgläubiger Erwerb von Grundstücken möglich gewesen, jedoch seien hiervon "Grundstücke des sozialistischen Eigentums" durch § 8 Abs. 1 Satz 3 der Grundstücksdokumentationsordnung (1975) ausgeschlossen gewesen. Diese Vorschrift sei erst mit Wirkung vom 1. Juli 1990 aufgehoben worden. Da es für die Kenntnis der Kl. auf den Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantrags - hier also den 25. Juni 1990 - ankomme, scheide im vorliegenden Fall ein Gutglaubenserwerb aus. Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Kl.

II. (...) Die Revision ist begründet. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Kl. hätten das Grundstück nicht wirksam erworben, beruht auf einem Verstoß gegen Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

1. Zu Recht ist das Verwaltungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß der Zuordnungsbehörde mit § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG eine taugliche Rechtsgrundlage für die Entscheidung über die Wirksamkeit des Erwerbs des Vermögensgegenstandes durch die Kl. zur Verfügung stand. Zuletzt mit Urteil vom 17. Juni 1999 (BVerwG 3 C 23.98 - UA S. 5 m.w.N.) hat der erkennende Senat entschieden, daß auf dieser Grundlage auch die Unwirksamkeit eines vor dem Beitritt der DDR durch notariellen Kaufvertrag eingeleiteten, aber erst nach diesem Zeitpunkt durch Eintragung im Grundbuch vollendeten Grundstückserwerbs festgestellt werden kann. Im Fall der Kl. liegen die hierfür erforderlichen Voraussetzungen vor.

2. Nicht zu folgen ist dem Verwaltungsgericht in seiner Annahme, einem Eigentumserwerb der Kl. stehe bereits entgegen, daß das § 1 Satz 1 der 4. DVO/TreuhG, Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV unterfallende Vermögen nach dem 1. Oktober 1989 nur bei Zuführung zu neuen sozialen oder öffentlichen Zwecken veräußerbar gewesen sei, ansonsten aber auch schon vor dem Inkrafttreten der 4. Durchführungsverordnung - zumindest ab dem 16. Mai 1990 - einem Verfügungsverbot unterlegen habe.

Richtig ist, daß die Wirksamkeit des Grundstückserwerbs durch die Kl. das Bestehen einer Verfügungsbefugnis auf seiten des Veräußerers beim Vertragsschluß zur Voraussetzung hat. In ständiger Rechtsprechung geht der erkennende Senat aber davon aus, daß der spätere, in der Zweiten und Vierten Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz angelegte Wegfall der Verfügungsbefugnis des Veräußerers der Vollendungsfähigkeit davon berührter Grundstücks- oder Gebäudekaufverträge nach Maßgabe von Art. 23 § 7 Abs. 1 EG BGB nicht entgegensteht (vgl. zuletzt Urteil vom 17. Juni 1999 - BVerwG 3 C 38.98 - BVerwGE 109, 134 = Buchholz 428.2 § 2 Nr. 10 = ZOV 1999, 447). Der Ansicht des Verwaltungsgerichts, die Durchführungsverordnungen zum Treuhandgesetz wirkten materiell auf Zeiträume vor ihrem jeweiligen Inkrafttreten zurück, ist der erkennende Senat bereits im Urteil vom 27. August 1998 - BVerwG 3 C 26.97 - (Buchholz 111 Art. 21 EV Nr. 27) entgegengetreten. Darin hat er entschieden, daß Grundstückskaufverträge, die vor dem Inkrafttreten der 4. DVO/TreuhG geschlossen wurden, sich im Rahmen des zu dieser Zeit geltenden DDR-Immobiliarrechts hielten und vom Komitee zur Auflösung des ehemaligen MfS-Ministeriums nicht beanstandet wurden, prinzipiell wirksam sind. Hieran hält der Senat nach erneuter Prüfung fest. Da die am 18. September 1990 in Kraft getretene 4. DVO/TreuhG beim Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Kl. und den Eheleuten P. noch nicht galt, ist für die Annahme eines entgegenstehenden Verfügungsverbots kein Raum.

3. Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird auch nicht durch dessen Hilfsbegründung getragen, die Wirksamkeitsvoraussetzungen des § 27 Satz 1 ZGB (DDR) lägen im Fall der Kl. nicht vor, weil die Veräußerer - die Eheleute P. - entgegen dieser Bestimmung weder Eigentümer noch veräußerungsbefugt gewesen seien. Demgegenüber geht der Senat davon aus, daß die im Grundbuch eingetragenen Eheleute P. auch die Eigentümer des Grundstücks waren:

Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Erwerbsvorgänge der Jahre 1978/79 und 1985 als sog. Strohmanngeschäfte zu werten, bei denen die Eheleute J. bzw. P. auf Weisung und im ausschließlichen Interesse des MfS agierten. Bei diesen Geschäften handelt der Strohmann als mittelbarer oder verdeckter Stellvertreter des eigentlichen Geschäftsherrn, wobei sich das Verhältnis zwischen Strohmann und Geschäftsherrn in einem Fall der vorliegenden Art als Treuhandverhältnis darstellt. Der Strohmann wird von einem interessierten Hintermann vorgeschoben, weil dieser das beabsichtigte Geschäft aus rechtlichen oder sonstigen Gründen nicht vornehmen kann oder will (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 1, 3. Aufl., Vor § 164 Rn. 24). Das Verwaltungsgericht hat verkannt, daß bei einer solchen Rechtsbegründung das Eigentum mit voller dinglicher Wirkung auf den Treuhänder bzw. Strohmann übergeht (BGH, Urteil vom 5. November 1953 - IV ZR 9S/53 - NJW 1954, 190, 192). Dieser wird aus den im eigenen Namen abgeschlossenen Rechtsgeschäften selbst berechtigt und verpflichtet, und zwar auch dann, wenn der Geschäftspartner von der Strohmanneigenschaft Kenntnis hatte (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1981 - III ZR 149/80 - NJW 1982, 569 f.). Jedenfalls bei Zugrundelegung dieser Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches könnte demnach unter den hier gegebenen Umständen kein Zweifel daran bestehen, daß die Eheleute P. vom Zeitpunkt ihrer Eintragung an auch Grundstückseigentümer im materiellen Sinne waren. Dem Zivilgesetzbuch der DDR liegt aber keine vom Bürgerlichen Gesetzbuch konzeptionell abweichende Regelung von Treuhandgeschäften bzw. des Rechts der Vertretung zugrunde (vgl. K. Westen, Das neue Zivilrecht der DDR, 1977, S. 111). Sollte die Eigentümerstellung des Strohmannes bzw. Treuhänders gleichwohl zu verneinen sein, so müßte sich dies aus anderen Besonderheiten des DDR-Rechts ergeben. Solche vermag der Senat aber weder dem angegriffenen Urteil noch anderen Quellen zu entnehmen. Insbesondere ist bei einer Fallgestaltung wie der vorliegenden nicht ersichtlich, auf welche Weise nach der Rechtsordnung der DDR Eigentum zugunsten eines anderen (als des Strohmannes) ohne - bzw. trotz widersprechender - Eintragung im Grundbuch hätte entstehen können. Etwas anderes gilt auch nicht deswegen, weil hier ein Grundstückserwerb zugunsten des Staates (also zugunsten sozialistischen bzw. Volkseigentums) in Rede steht. Dem einschlägigen Schrifttum (vgl. Heuer, Grundzüge des Bodenrechts der DDR, 1991, S. 80; Lammert/Rauch/Teige, Rechtsfragen der Vermögenszuordnung, 1996, S. 14) ist vielmehr zu entnehmen, daß auch der rechtsgeschäftliche Erwerb - und nur ein solcher ist hier in Betracht zu ziehen - eines Grundstücks in Volkseigentum gemäß § 297 Abs. 1 ZGB die Einigung zugunsten des Volkseigentums und eine entsprechende Eintragung gemäß § 297 Abs. 2 ZGB voraussetzte.

Das Verwaltungsgericht begründet die seiner Ansicht nach fehlende Eigentümerstellung der Eheleute P. mit der uneingeschränkten Sachherrschaft des MfS über das Grundstück. Das vermag nicht zu überzeugen. Die - aus der Treuhandabrede resultierende - Überlassung des Besitz- und Nutzungsrechts an den Geschäftsherrn - hier das MfS - läßt das Eigentumsrecht des Treuhänders ebensowenig entfallen wie die Einräumung eines Nießbrauchs über 99 Jahre dasjenige des Nießbrauchgebers. Die Annahme, der Strohmann könne seine Eigentümerposition vollständig aufgegeben und auf den Geschäftsherrn übertragen haben, hat bei Grundstücksveräußerungen die Einhaltung der entsprechenden zwingenden Formvorschriften zur Voraussetzung. Im vorliegenden Fall ist aber offenkundig nicht einmal der Versuch unternommen worden, das Grundstückseigentum förmlich in sozialistisches Eigentum zu transferieren. Dem MfS schien es vielmehr aus Tarnungsgründen geboten, nach außen hin und damit mit Wirkung für den gesamten Rechtsverkehr die Eheleute P. als Eigentümer erscheinen zu lassen, die sie zivilrechtlich auch waren.

Das Verwaltungsgericht hat sich bei seiner Annahme, die Eheleute P. könnten nicht Eigentümer sein, möglicherweise auch von der Ansicht leiten lassen, dies sei bereits durch die von ihm bejahte Zugehörigkeit des streitgegenständlichen Grundstücks zum zuordnungsfähigen öffentlichen Vermögen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 Satz 2 EV, § 1 Satz 1 der 4. DVO/TreuhG ausgeschlossen. Ob der Vermögensgegenstand zuordnungsfähig war oder nicht, kann der Senat offenlassen, nachdem die Beteiligten den diesbezüglichen Teil ihres Rechtsstreits für erledigt erklärt haben. Wenn er es war, so hätte hierfür bereits ausgereicht, daß sich das Grundstück im Zeitpunkt des möglichen Eigentumsübergangs auf die Treuhandanstalt "im Besitz" (§ 1 Satz 1 der 4. DVO/TreuhG) des MfS bzw. seiner Nachfolgeeinrichtung befunden hat. Ein solches Besitzrecht aber wäre mit dem Eigentumsrecht der Eheleute P. an dem Grundstück ohne weiteres vereinbar.

4. Die Kl. haben das Grundstück folglich von dessen Eigentümern erworben; Fragen eines gutgläubigen Erwerbs stellen sich daher von vornherein nicht. Ob die Kl. von den Beziehungen der Eheleute P. zum MfS Kenntnis hatten oder nicht, ist - wie bereits ausgeführt - für die Wirksamkeit des Erwerbs ohne Belang. Das gleiche gilt für den Fall, daß die Eheleute P. im Innenverhältnis zu ihrem "Treugeber" einem Verfügungsverbot unterlegen haben sollten. Für die Annahme, daß der notarielle Kaufvertrag wegen sittenwidriger Schädigung des Treugebers durch beide Vertragsparteien nichtig sein könnte (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 4. April 1968, - II ZR 26/67 - NJW 1968, 1471), bietet der Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkt. Sonstige Erwerbshindernisse sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR mangels Eintragung der Kl. im Grundbuch noch fehlende Vollendung des Erwerbsgeschäfts konnte gemäß Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB unbedenklich nachgeholt werden. Die in dem Bescheid der Bekl. getroffene Feststellung, der Grundstückserwerb durch die Kl. sei unwirksam, kann mithin keinen Bestand haben.