Legalisierung der Vormiete nur insoweit, wie sie nicht selbst gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat

1. Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB ist der Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war.

2. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist eine zugelassene Rechtsdienstleisterin. Die Rechtsvorgängerin der Bekl. vermietete dem Mieter mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019, beginnend ab dem 16. Juli 2019, eine zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig gewordene und mit Bad und Sammelheizung ausgestattete Wohnung. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht.

Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB (Indexmieterhöhung) auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB (Indexmieterhöhung) erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Bekl. wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“

Der Mieter beauftragte die Kl. mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Kl. seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war.

Mit Schreiben vom 1. September 2021 rügte die Kl. für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Bekl. zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution auf. Die Kl. meint, die Bekl. sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB darstelle.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, Auskunft zu erteilen, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind sowie die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 424,28 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu zahlen. Das AG hielt die Klage für begründet.

I. […] Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Abs. 2) gilt § 559b Abs. 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zugute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Bekl. gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird.

II. Die Kl. hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Bekl. kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.).

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.5.2020 - VIII ZR 45/19 -, GE 2020, 787 = juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.).

1. Die Bekl. ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Bekl. jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB.

Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl, BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete i.S.d. § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73€ zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehende Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete.

Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Bekl. vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Bekl. vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war.

Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556g, Rn. 9i; Fleindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg.: H. Schmidt, Stand: 1.4.2022, § 556g BGB, Rn. 81 f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beckonline; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte.

Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier -, ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete i.S.d. § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins.

Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Bekl. meint - hingegen gar nicht.

Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Bekl. meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Bekl. meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, nicht jedoch die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Bekl., dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann.

Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zu Recht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nr. 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter i.S.d. §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf.

Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V. Emmerich [2021] BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte, und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren.

Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Bekl., dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, BGB § 556g Rn. 9b, beck-online), ein Schadensersatz aus c.i.c. oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären ggf. Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§ 556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zu Lasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre.

Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird.

2. Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung i.S.d. § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Kl. vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge i.S.d. § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit dem MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, aaO., Rn. 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, aaO., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall.

3. Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+ 10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m².

Die Kl. hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Bekl. mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.6.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Bekl. schon nicht dargetan. Der Anspruch der Kl. besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs

auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Bekl. aufzuerlegen. Denn die Kl. hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Bekl. ohne Weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Bekl. hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Bekl. sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.).

Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB ist der Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB (Mietpreisbremse) gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.

Ein als Rechtsdienstleister zugelassenes Legal Tech-Unternehmen (Conny GmbH) rügte für das streitgegenständliche

Mietverhältnis als Klägerin einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“ und verlangte vom Vermieter Auskünfte über die Vormiete und die weiteren Ausnahmen von der Mietpreisbremse (ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind) sowie die Rückzahlung anteiliger Miete für September 2021.

Die streitgegenständliche Wohnung war zunächst ab März 2015 für 699 € vermietet. Aufgrund einer Indexierung stieg die Miete laut Tatbestand des Amtsgerichtsurteils ab 1. Juni 2015 (richtig ist wohl wg. der Wartefrist von einem Jahr nicht 2015, sondern 2016) auf 700,95 €. Von Juni 2017 bis Juli 2019 erfolgte eine neue Vermietung zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800 €, wobei während dieser Zeit die Indexmiete auf 822,73 € stieg. Im Juli 2019 wurde die Wohnung dann erneut vermietet zu 822,73 €, was einer Quadratmetermiete von 16,66 € entspricht.

Vor Vertragsschluss teilte die Vermieterin dem Mieter Folgendes mit:

„Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“

Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der Mietpreisbremse. Die Klägerin rügte am 1. September 2021 die Miethöhe und verlangte die Rückzahlung von 424,28 € für September.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Rückzahlung der Miete in der geltend gemachten Höhe in vollem Umfang stattgegeben, da seiner Auffassung nach der Vermieter nur 110 % der sich aus dem Mietspiegel 2019 ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete als Neuvertragsmiete hätte vereinbart werden dürfen.

Der Vermieterin sei es untersagt, sich – zumindest für September 2021 – auf eine höhere Vormiete zu berufen, weil sie über die Höhe der Vormiete vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter keine korrekte Auskunft erteilt habe. Auf die Vor-Vormiete könne sich die Vermieterin jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft während des Prozesses berufen.

Die vom Vermieter anzugebende Vormiete sei die Miete, die vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Das bedeute, dass die Vormiete nur so weit berücksichtigt werden dürfe, wie sie nicht selbst gegen die Mietpreisbremse verstoße. Bei der unmittelbaren Vorvermietung wäre nach Ansicht des Gerichts im Juni 2017 eine Wiedervermietungsmiete von 700,95 € zulässig gewesen, weil dies die letzte vom Vor-Vormieter gezahlte Miete gewesen sei. Die am 1. Juni 2015 (wohl richtig 2016) erfolgte Mieterhöhung gem. § 557b BGB (Indexmieterhöhung) sei nicht herauszurechnen, weil es insoweit an einer Vereinbarung aus dem letzten Jahr fehlt. Die vom Vermieter angegebene Vormiete in Höhe von 822,73 € sei falsch, da der Vormieter einen solchen Betrag nie geschuldet hätte. Bereits die vereinbarte Ausgangsmiete im Vormietverhältnis sei mit 800 € zu hoch gewesen, da die Vormiete maximal 700,95 € betragen hätte.

Dem Vermieter sei es aber verwehrt, sich überhaupt auf irgendeine oberhalb von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete zu berufen. Das AG leitet dies daraus ab, dass der Vermieter seiner Auskunftsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a Ziff. 1 BGB insofern nicht nachgekommen sei. Die Ausgangsthese ist dabei die, dass eine falsche Auskunft gar keine Auskunft sei, so dass die Rechtsfolgen einer fehlenden Auskunft gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechend anzuwenden seien.

Lesen Sie dazu auch die ausführliche kritische Analyse des Urteils von RiAG a.D. Prof. Dr. Ulf Börstinghaus GE 2022 [18], 944.