Leerstand

Leerstand; Wohnungsbindung

1. Der Leerstand einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung ist im Sinne des Wohnungsbindungsrechts anzunehmen, wenn die Wohnnutzung tatsächlich aufgegeben worden ist, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mangels Kündigung oder aufgrund der Kündigungsfristen weiterhin Bestand hat.

2. Zu den wohnungsbindungsrechtlichen Handlungspflichten des Verfügungsberechtigten gehört es auch in diesen Fällen, alles Zumutbare für eine alsbaldige Neuvermietung zu tun.

Die Kl. ist Eigentümerin einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung. Gegenüber der Mieterin, die gekündigt und die Wohnung verlassen hatte, bestand die Kl. auf Einhaltung der Kündigungsfrist und weitere Zahlung des Mietzinses. Der Bekl. zog die Kl. zu Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG wegen Leerstandes der Wohnung heran. Widerspruch und Klage blieben erfolglos.

Die Berufung ist nicht begründet.

Der Bekl. hat die Kl. zu Recht zu den umstrittenen Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG herangezogen. Denn die Kl. hat die Wohnung ohne Genehmigung der zuständigen Stelle im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG leerstehen lassen.

Ein Leerstand im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG ist dann anzunehmen, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken tatsächlich aufgegeben worden ist. Auf die Frage, ob ein Rechtsverhältnis in Form mietvertraglicher Bindungen besteht, die den Mieter berechtigen, die Räumlichkeiten weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen, und den Vermieter, den Mietzins zu fordern, kommt es für die Bestimmung eines wohnungsbindungsrechtlichen Leerstandes nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen nicht an. Die Förderung des Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln dient zum einen der Wohnungsversorgung der Wohnberechtigten, ggf. mit weiterer Einschränkung zugunsten bestimmter Personenkreise, und zum anderen darüber hinaus auch dem Ausgleich der Wohnungsnachfrage auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt. Dieser Zweckbestimmung kann nur Rechnung getragen werden, wenn die betroffene Wohnung auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, nicht aber, wenn der - ehemalige - Nutzer seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat und die Wohnung ausschließlich aufgrund mietvertragsrechtlicher Folgewirkungen noch dem bisherigen Mietverhältnis unterfällt. Daher ist es unerheblich, ob unter Umständen noch Möbel in der Wohnung zurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in Form des "Lebens in dieser Wohnung" nicht mehr stattfindet.

Einer Beendigung des Leerstandes stand vorliegend auch nicht das Mietverhältnis entgegen. Die Besonderheiten des Wohnungsbindungsrechts zur Herstellung bzw. Aufrechterhaltung des o. a. mit der Subventionierung verfolgten Zwecks schränken die mietvertraglichen Rechte des Inhabers insoweit ein, als er verpflichtet ist, zur Erreichung dieses Zwecks beizutragen. Daraus folgt, daß er sich nicht lediglich auf die Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich gleichzeitig als Subventionsnehmer der öffentlichen Förderung um eine (Neu-) Belegung der freigewordenen Wohnung zu bemühen. Denn sofern der Mieter die - tatsächliche - Wohnungsnutzung einer Sozialwohnung aufgibt, verstößt der Vermieter und Inhaber der Wohnung durch Unterlassen gegen § 6 Abs. 5 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Inhaber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Leerstandes (oder zur Einholung einer Genehmigung der zuständigen Stelle) untätig bleibt, wenn ihm ein Handeln möglich und zumutbar ist.

Die Kl. hat den Verstoß gegen das Verbot ungenehmigten Leerstandes auch verschuldet. Auch die Frage der Schuld stellt sich in bezug auf die Erfüllung ihrer Handlungspflicht. Dieser Handlungspflicht ist die Kl. zumindest fahrlässig nicht nachgekommen, da ihr die Umstände bekannt waren, die zum Leerstand der Wohnung im wohnungsbindungsrechtlichen Sinne geführt hatten. Auf das Vorliegen eines Tatbestandsirrtums vermag sich die Kl. nicht zu berufen.