Lebenshaltungskostenindex

Lebenshaltungskostenindex; Indexklausel; Mieterhöhung

Auch eine wegen fehlender Genehmigung der Bundesbank unwirksame Indexklausel begrenzt im Mietverhältnis den Mieterhöhungsanspruch dergestalt, daß die Mieterhöhung nicht über den Lebenshaltungskostenindex hinausgehen darf.

Die Bekl. mieteten mit Vertrag v. 24.9.1990 ein Reiheneckhaus zu einem Nettomietzins von zuletzt 2.370,00 DM. Die vom Kl. mit Schreiben v. 23.12.1994 begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung auf 2.640 DM monatlich netto verweigerten die Bekl. unter Hinweis auf die in § 27 enthaltene Indexklausel.

Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/M. der Klage stattgegeben, da es die Indexklausel für voll unwirksam gehalten hat.

Die Berufung ist zum überwiegenden Teil begründet.

Zwar ist dem amtsgerichtlichen Urteil darin zuzustimmen, daß die vereinbarte Indexklausel mangels Genehmigung durch die Bundesbank unwirksam ist.

Diese Unwirksamkeit hat jedoch nicht zur Folge, daß die Indexierung völlig unbeachtlich bleiben muß. Vielmehr ergibt sich aus dieser Vereinbarung eine nach § 1 MHG zu beachtende Begrenzung der Mieterhöhung zusätzlich zu der sich aus § 2 MHG ergebenden Einschränkung, daß die Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf. Denn die Parteien haben mit der Vereinbarung dieser Klausel die Mieterhöhung dahingehend einschränken wollen, daß sie nicht über den Lebenshaltungskostenindex hinausgeht. Aus der Klausel ergibt sich nicht ein Anspruch des Vermieters auf entsprechende Erhöhung der Miete, sondern ausdrücklich die Begrenzung einer außerhalb dieser Klausel liegenden Möglichkeit zur Mieterhöhung durch die Steigerungen des Lebenshaltungskostenindex. Sie lautet nämlich ausdrücklich dahingehend, daß "any rent increase beginning 1 Nov. 1994 will be tied to German inflationrate". In dieser Auslegung ist es bereits fraglich, ob es sich bei der Klausel um eine Währungsgleitklausel i. S. des WährG handelt, da von ihr kein Automatismus hinsichtlich der Mietsteigerungen ausgeht.

Mit dieser Auslegung setzt sich die Kammer auch nicht in Widerspruch zu den RE des OLG Schleswig (WM 1981, 149) und des OLG Koblenz (WM 1981, 207). Das OLG Schleswig befaßt sich lediglich mit den Auswirkungen einer damals unwirksamen Staffelmietvereinbarung, um die es hier nicht geht. Außerdem hält es die Vertragsparität angesichts der damals noch zulässigen Änderungskündigung für nicht gewahrt, wenn der Staffel weiterhin eine den Mieter begünstigende Wirkung beigemessen werden sollte. Auch dieses Argument trifft jetzt nicht mehr zu, weil die Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen ist, § 1 MHG. Das OLG Koblenz befaßt sich zwar mit den Auswirkungen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel. Dies jedoch nur im Rahmen des § 2 MHG, nicht jedoch unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Vereinbarung über die Begrenzung des Mietanstiegs nach § 1 MHG. Letztere Frage hat es im abschließenden Absatz seines Beschlusses zwar angesprochen (und auch nur im Rahmen des § 242 BGB), aber nicht weiter ausgeführt, so daß auch insoweit keine Bindung besteht.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Lebenshaltungskostenindex im hier zu berücksichtigenden Zeitraum um 3,1 % gestiegen ist, so daß die Ausgangsmiete lediglich um diesen Satz auf 2.443,47 DM erhöht werden kann, was noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Umfang ist das angefochtene Urteil abzuändern; im übrigen war die Berufung unbegründet.