Leasing- und Wartungskosten für Rauchmelder

1. Miet- oder Leasingkosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

2. Auch wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, sind Wartungskosten für Rauchmelder nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, sofern öffentlich-rechtlich die Wartungspflicht dem Mieter obliegt und die Mietparteien vertraglich keine anderweitige Regelung getroffen haben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund eines Vertrags vom 29. Juni 1998 Mieter einer Wohnung des Kl. Mietvertraglich vereinbart ist, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine gesonderte Regelung für Rauchmelder enthält der Mietvertrag nicht. Der Kl. installierte in der Wohnung Rauchmelder, die er gemietet hat. In der Betriebskostenabrechnung für 2015 stellte der Kl. die Kosten für Anmietung und Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten ein. Den auf die Bekl. entfallenden Betrag i.H.v. 54,38 € weigerten diese sich zu zahlen. Das AG hat die Zahlungsklage abgewiesen.

Entgegen der Ansicht der klagenden Partei ist der Kl. nicht berechtigt, Kosten für die Anmietung und Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten zu Lasten der Bekl. umzulegen und abzurechnen. Die Kosten der Anmietung der Rauchmelder können als Betriebskosten nicht umgelegt werden.

Leasing- und Anmietkosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Dies genügt jedoch nicht, um den Betriebskosten-Begriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie den Kapitalkosten zuzuordnen sind (LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016, 1 S 198/15, zitiert nach juris; AG Bielefeld, Urteil vom 30.3.2011, 17 C 288/11; Wall, WuM 2013, 3 ff. m.w.N.; Zehelein, WuM 2016, 400). Bei den Anmietungs- oder Leasingkosten handelt es sich um sogenannte Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z. B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig sind. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 Betriebskostenverordnung nur für ganz bestimmte Anlagen als umlagefähig angesehen werden. Die Kosten für Anmietung von Rauchmeldern sind dort nicht genannt. Es kann auch nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die zu einer analogen Anwendung der Norm führen würde, da der Gesetzgeber in Kenntnis der Umstände Anmietkosten für Rauchmelder gerade nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen hat. Bei den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Leasing- und Anmietkosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen (LG Hagen, aaO.).

Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nicht als Betriebskosten umlegbar.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind. Vorliegend ist aber zu beachten, dass die Bekl. als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein-Westfalen für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Bekl. als Mieter die Wartung der Rauchmelder. Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (LG Hagen, aaO.; Wall, aaO.), doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können. Ein Vermieter kann sich für solch einen Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht dem Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können.

Miet- oder Leasingkosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, meint das AG Dortmund. Und weiter: Auch wenn mietvertraglich vereinbart sei, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, seien auch die Wartungskosten für Rauchmelder jedenfalls dann nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, sofern öffentlich-rechtlich die Wartungspflicht dem Mieter obliege (wie z. B. in Berlin) und die Mietparteien vertraglich keine anderweitige Regelung getroffen hätten.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers. Mietvertraglich ist vereinbart, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind (sog. Mehrbelastungsklausel). Eine gesonderte Regelung für Rauchmelder enthält der Mietvertrag nicht. Der Kläger installierte in der Wohnung gemietete Rauchmelder und stellte die Kosten für Anmietung und Wartung als Betriebskosten in Rechnung. Die Beklagten zahlten ihren Anteil daran nicht. Das AG hat die Zahlungsklage des Klägers abgewiesen.

Weder die Kosten für die Anmietung noch für die Wartung der Rauchmelder seien als Betriebskosten umlegbar.

Die Leasing- und Anmietkosten deshalb nicht, weil es sich um Kapitalersatzkosten handele, die an die Stelle des käuflichen Erwerbs träten. Der Vermieter dürfe nicht auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter könne sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z. B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig seien. § 2 Betriebskostenverordnung sehe das nur für ganz bestimmte Anlagen vor, für die Anmietung von Rauchmeldern aber nicht.

Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder seien vorliegend nicht als Betriebskosten umlegbar, obwohl der Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthalte und es daher grundsätzlich möglich sei, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Das Gericht verkenne auch nicht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig seien. Vorliegend hätten aber die Beklagten als Mieter aufgrund der landesrechtlichen Regelung in der Bauordnung für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder einzustehen; mithin obliege den Beklagten als Mieter auch die Wartung der Rauchmelder.

Eine – mögliche – anderweitige mietvertragliche Vereinbarung sei zwischen den Parteien aber nicht getroffen worden. Ohne eine solche Vereinbarung obliege die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden könnten. Ein Vermieter könne sich für diesen Fall auch nicht darauf berufen, dass er aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht überprüfen müsse, ob die Wartung durch den Mieter durchgeführt worden sei. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht dem Vermieter entstehenden Kosten stellten allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

In § 48 der Berliner Bauordnung heißt es: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“

Daraus ergibt sich ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters, so dass die Umlage der Wartungskosten keiner Vereinbarung mit dem Mieter bedarf.