Laufende Schönheitsreparaturen bei Fristenplan

Ist im Mietvertrag ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart, sind auch laufende Schönheitsreparaturen auszuführen, ohne daß es auf eine Substanzgefährdung der Wohnung ankommt. (Abgrenzung zu LG Berlin, GE 1997, 311)

Ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund der vereinbarten Fristenregelung in der Zusatzvereinbarung zu § 20 des Mietvertrages steht den Kl., soweit sie das Streichen der Raumdecken und das Neutapezieren bzw. Streichen der Wände begehren, mangels Fälligkeit des Anspruchs nicht zu. Laufende Schönheitsreparaturen werden - unabhängig von einem vereinbarten Fristenplan - nicht fällig, wenn der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchzuführen hat, ohne die die Vornahme der Schönheitsreparaturen sinnlos wäre (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rn. II 426). So liegt der Fall hier: Ausweislich des Schadensprotokolls vom 13. Juli/17. August 1992 - liegen in allen Räumen Instandsetzungsmängel vor (Feuchtigkeitsschäden, Decken- und Wandrisse), die nicht in den Bereich der von den Bekl. zu erfüllenden Schönheitsreparaturen fallen, sondern die zuvor von den Kl. zu beseitigen gewesen wären. Dies gilt auch im Hinblick auf das Schlafzimmer: Dort liegen ausweislich des Schadensprotokolls Instandsetzungsmängel zwar nur im Bereich der Zimmerdecke vor; eine Bearbeitung der Wände vor Behebung der Deckenmängel erscheint indes kaum sinnvoll. Da die Kl. trotz mehrfacher Aufforderung die in ihren Bereich fallenden Instandsetzungsarbeiten nicht ausgeführt haben, können sie von den Bekl. auch nicht das Streichen und/oder Tapezieren von Wänden und Decken verlangen.

Im aus dem Urteilstenor zu 1. ersichtlichen Umfang dagegen steht den Kl. gegen die Bekl. aus der Zusatzvereinbarung ein Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen zu. Dieser Anspruch ist entgegen der Auffassung der Bekl. nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Kl. eine Substanzgefährdung der Wohnung aufgrund der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen nicht dargetan haben. Denn dies ist nicht erforderlich. Zu Unrecht berufen sich die Bekl. insoweit auf die in GE 1997, Seite 311, veröffentlichte Entscheidung des Landgerichts Berlin. Denn anders als im vorliegenden Fall war in dem vom Landgericht (a. a. O.) entschiedenen Fall offenkundig kein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart. Aus diesem Unterschied der Fallgestaltungen folgt indes eine abweichende rechtliche Bewertung. Denn die zulässige Vereinbarung eines Fristenplans zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wäre sinnlos, wenn der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses keine Möglichkeit der Fristenüberwachung und nur im großen Ausnahmefall der Substanzgefährdung einen durchsetzbaren Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte. Auf der anderen Seite darf jedoch die bloße Vereinbarung einer Fristenregelung nicht dazu führen, daß der Mieter nur wegen des Fristablaufs zur Renovierung gezwungen wird, obwohl die Wohnung überhaupt nicht renovierungsbedürftig ist. Aus diesen Gründen erscheint die folgende Handhabung sachgerecht: Die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen tritt nicht allein durch den Fristablauf eines zulässigerweise vereinbarten Fristenplans ein; vielmehr ist zusätzlich erforderlich, daß Renovierungsbedürftigkeit im Sinne des Verbrauchs der bisherigen Dekoration besteht. Hinsichtlich der Renovierungsbedürftigkiet genügt der Kl. seiner Darlegungslast jedoch, wenn er den Fristablauf schlüssig vorträgt, solange der Mieter nicht seinerseits substantiiert darlegt, daß eine Renovierungsbedürftigkeit nicht besteht (so i. E. auch Sternel, a. a. O., Rn. II 424 ff.). Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze schulden die Bekl. die Durchführung von Schönheitsreparaturen in dem aus dem Urteilstenor zu 1. ersichtlichen Umfang.

Während der Dauer eines Mietverhältnisses hat der Vermieter gegen den Mieter aus unterlassenen Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatzanspruch, sondern nur einen Anspruch auf Leistung oder Vorschußzahlung. Über diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinaus hatte die 61. Kammer des Landgerichts Berlin gemeint, der Mieter schulde die Arbeiten selbst nur bei einer Substanzgefährdung der Wohnung, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Jedenfalls für den Fall, daß ein Fristenplan im Mietvertrag vereinbart ist, hält das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 6. Januar 1999 den Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses für renovierungspflichtig, wenn denn Arbeiten überhaupt fällig sind. Dabei wird schon durch den bloßen Ablauf des Fristenplans die Fälligkeit indiziert. Das entspricht zwar der Rechtsprechung, insbesondere der 64. Kammer des Landgerichts Berlin, ist allerdings nicht ganz zweifelsfrei. Ob denn die üblichen Renovierungspflichten auch für das Streichen von Türen und Heizkörpern gelten, ist mehr als zweifelhaft. Das Landgericht Köln (WuM 1999, 36) hat das als "abwegig" angesehen.