laufende Aufwendungen des Vermieters

laufende Aufwendungen des Vermieters; fiktive Eigenkapitalkosten; Mietzinsüberhöhung

Unter dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG sind auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen.

I. Die Bekl. sind Eigentümer des Hauses -straße 20 und haben mit Mietver-trag vom ... 1980 die im dritten Obergeschoß (Dachgeschoß) links gelegene Wohnung an die Kl. vermietet für einen Mietpreis von 800 DM zuzüglich Nebenkosten. Die Wohnung besteht aus drei Zimmern, Küche, einem Bad mit WC, einem Balkon, dazu gehören ein Kellerraum, ein Abstellplatz auf dem Speicher und drei Abstellkammern in der Wohnung; der mitvermietete Gartenanteil wird im Einverständnis der Kl. durch andere Mieter genutzt. Die Wohnfläche der nicht preisgebundenen Wohnung beträgt 92,8 m2, die Abstellkammern unter der Dachschräge der Wohnung haben ei-ne Fläche von insgesamt 10,13 m2. Das Haus wurde im Jahre 1908 erbaut und 1964 modernisiert, die hier im Streit stehende Wohnung wurde 1980 vor Abschluß des Mietvertrages renoviert.

Die Kl. machen eine Mietzinsüberhöhung gemäß § 5 WiStG geltend. Sie haben von den Bekl. die Rückerstattung überhöhter Mietbeträge für die bisherige Dauer des Mietverhältnisses verlangt und die gerichtliche Feststellung begehrt, daß der monatli-che Mietzins ab 1.9.1985 DM 582,76 zuzüglich Nebenkosten betrage. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsantrag entsprochen und der Zahlungsklage teilweise statt-gegeben.

Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Stuttgart mit Beschluß vom 27.1.1988 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind bei dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 S. 3 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen?

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum. Nach Art. III Abs. 1 3. MRÄndG ist Zulässigkeitsvoraussetzung für den Erlaß eines Rechtsentscheids, daß die Rechtsfrage in einem engen inneren Sachzusammenhang mit dem materiellen Wohnraummietrecht steht (BGH RE vom 11.1.1984 BGHZ 89, 275). Diese Voraussetzung ist gegeben, denn von der Beantwortung der Rechtsfrage hängt die Höhe der festzustellenden monatlichen Miete ab. Die Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden.

III. Der Senat bejaht die vorgelegte Rechtsfrage dahin, daß unter die "laufenden Auf-wendungen" des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch fiktive Eigen-kapitalkosten fallen, wobei grundsätzlich für die Miethöhe die Zulässigkeitsgrenze bei einem Zuschlag von 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten ist.

Durch das Gesetz vom 20.12.1982 (BGBl. I Seite 1912) wurde in § 5 Abs. 1 WiStG Satz 3 neu eingefügt. Der dabei verwandte Begriff "laufende Aufwendungen" ist im Mietrecht in § 18 II. Berechnungsverordnung definiert. Danach fallen unter den Begriff "laufende Aufwendungen" Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten. Kapitalkosten umfassen nach § 19 II. Berechnungsverordnung die Eigenkapitalkosten und die Fremdkapitalkosten, das heißt die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der Fi-nanzierungsmittel ergeben. Über die Auslegung des Satzes 3 in Absatz 1 des § 5 WiStG herrscht im Schrifttum Streit, höchstrichterliche Entscheidungen zum Begriff der "laufenden Aufwendungen" des Vermieters im Sinne des § 5 WiStG sind soweit ersichtlich bisher nicht ergangen.

Es ist Sternel (Mietrecht, 3. Auflage 1988, Anm. III 65; MDR 1983, 362; ZMR 1983, 80) zuzugeben, daß der Gesetzeswortlaut nicht dazu zwingt, unter "laufenden Auf-wendungen" des Vermieters im Sinne des § 5 WiStG auch den kalkulativen Ansatz von Eigenkapitalkosten zu erfassen. Bei der Gesetzesauslegung ist auf den Zweck des Gesetzes abzustellen. Durch das Gesetz vom 20.12.1982 sollte, wie schon seine Überschrift aufzeigt, das Angebot an Mietwohnungen erhöht werden. Wie sich aus der amtlichen Begründung ergibt (vgl. BT-DS 9/2079) wollte der Gesetzgeber mit der Wendung "zur Deckung der laufenden Aufwendungen" an die Bestimmungen der §§ 8 Abs. 1, 8 a, 8 b WoBindG anknüpfen. Die für die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Vorschriften sollten danach auch be-stimmen, ob in nicht preisgebundenem Wohnraum die Miete zur Deckung der laufen-den Aufwendungen erforderlich ist. Durch die Einfügung des Satzes 3 in § 5 Abs. 1 WiStG sollte die Geltung des § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 WiStG für die Fälle ausgeschlos-sen werden, in denen die monatliche Miete zwar die Wesentlichkeitsgrenze des Ab-satz 1 Satz 2 übersteigt, der Vermieter aber bei Berücksichtigung seiner laufenden Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (vgl. BT-DS 9/2079 Seite 18). Der Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum sollte nicht schlechter gestellt sein als der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum. Die herrschende Meinung (vgl. Schmidt/Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, Anm. D 43 b und c mit Nachweisen; Gramlich, Mietrecht, 2. Auflage 1985, Anm. 3 zu § 5 WiStG; ders. NJW 1983, 417/421; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Auflage 1984, Anm. 24 d zu § 2 MHG m. Nachw.; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Erläuterungen und Materialien zum neuen Mietrecht, Bundesanzeiger, Beilage zu Nr. 46 vom 8.3.1983, Seite 56; Vollmer NJW 1983, 555) bestimmt deshalb die Kostenmiete im Rahmen des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG nach §§ 8, 8 a, 8 b Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit der II. Be-rechnungsverordnung dahin, daß auch die kalkulatorischen Ansätze für Eigenkapitalzinsen mit heranzuziehen sind. Der Senat schließt sich dieser Ansicht an, weil nur auf diese Weise dem Zweck des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG entsprochen werden kann. Der Inhaber von Eigenkapital soll verstärkt zur Schaffung von Mietwohnungen moti-viert werden, der Vermieter, der mit einem hohen Anteil von Eigenkapital gebaut oder die Mietwohnungen erworben hat, soll nicht schlechter stehen als der, der mehr Fremdkapital eingesetzt hat. Nur durch eine übereinstimmende Bewertung der Ko-stenmiete im nicht preisgebundenen und im preisgebundenen Wohnraum kann auch vermieden werden, daß ein Vermieter von preisgebundenem Wohnraum, der die Ko-stenmiete bisher erhalten hatte, nach Wegfall der Preisbindung sich plötzlich der Unwirksamkeit seiner Mietpreisvereinbarung ausgesetzt sieht. Dem schutzwürdigen Interesse der Mieter ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, daß § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG mit der Aufnahme des Begriffes "auffälliges Mißverhältnis" den Anwendungsbereich des § 302 a StGB ausdrücklich beibehalten hat (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage 1988, Anm. 13 zu § 138 BGB; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Anm. D 43 a; Barthelmess a.a.O. Anm. 24 d zu § 2 MHG; Voelskow in MüKo, 2. Auflage 1988, Anm. 115 vor § 535 BGB, Landfermann a.a.O. Seite 57). Auf die mangelnde Kostendeckung kann sich der Vermieter von nicht

ausdrücklich beibehalten hat (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Auflage 1988, Anm. 13 zu § 138 BGB; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Anm. D 43 a; Barthelmess a.a.O. Anm. 24 d zu § 2 MHG; Voelskow in MüKo, 2. Auflage 1988, Anm. 115 vor § 535 BGB, Landfermann a.a.O. Seite 57). Auf die mangelnde Kostendeckung kann sich der Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum dann nicht berufen, wenn der Mietzins unter Beachtung der ortsüblichen Miete in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters steht (vgl. BayObLG WM 1988, 318). Dies ist nach herrschender Meinung (vgl. Sternel a.a.O. Anm. III 66 mit Nachweisen) gegeben, wenn die Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten wird (vgl. BGH NJW 1982, 896; Gramlich a.a.O. Anm. 3 zu § 5 WiStG; Barthelmess a.a.O. Anm. 24 e zu § 2 MHG; Vollmer a.a.O. mit Nachweisen; Voelskow a.a.O. Anm. 115 vor § 535 BGB). Durch die ab 1.1.1983 wirksame Neuregelung des § 5 Abs. 1 WiStG wird die Anknüpfung der Miete für nicht preisgebundenen Wohnraum an die ortsübliche Vergleichsmiete durchbrochen und die Berücksichtigung der Kostenmiete - bis zur Grenze des auffälligen Mißverhältnisses - eingeführt. An diese klare gesetzgeberische Entscheidung ist der Richter gebunden.

Eigenkapital ist gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 II. Berechnungsverordnung deshalb in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen (vgl. Landfermann a.a.O. Seite 20; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. Anm. D 43 c mit Nachweisen; Gramlich a.a.O. Anm. 3 zu § 5 WiStG; ders. NJW 1983, 417/421; Barthelmess a.a.O. Anm. 24 d zu § 2 MHG mit Nachweisen). Die in § 20 Abs. 2 Satz 1 II. Berechnungsver-ordnung genannte Anknüpfung an die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken bietet sich für die Bestimmung der Zinshöhe an, weil diese Vorschrift allgemein im Rahmen der Bestimmung der Kostenmiete die Zinshöhe für Eigenkapital regelt. Der in § 20 Abs. 2 Satz 2 II. Berechnungsverordnung enthaltene Zinssatz beinhaltet eine Ausnahmeregelung für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau, die deshalb in der Praxis zu einem im sozialen Wohnungsbau vermehrten Einsatz von Fremdkapital mit entsprechend hohen Zinsen geführt hat, die wiederum in die Ko-stenmiete einfließen (vgl. Gärtner JZ 1983, 565/568). Für die fiktiven Eigenkapitalkosten bleibt es dabei, daß sie in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen sind.

Der Senat verkennt nicht, daß sich nun die Frage nach dem Stichtag für die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken erhebt. Diese Frage hat das Landgericht aber nicht zur Fassung eines Rechtsentscheids vorgelegt, sie kann auch nicht durch ergänzende Auslegung des Vorlagebeschlusses in die Vorlage einbezogen werden. Wie Fassung und Begründung des Vorlagebeschlusses zeigen, hat das Landgericht nur die Rechtsfrage, ob auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen sind, zur Entscheidung vorgelegt. Diese Rechtsfrage ist klar abgegrenzt und bedarf zu ihrer Beantwortung keiner Ergänzung (vgl. OLG Oldenburg WM 1981, 125).