laufende Aufwendungen des Vermieters

laufende Aufwendungen des Vermieters; gewerblicher Zwischenvermieter; Wirtschaftsstrafgesetz

Laufende Aufwendungen des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 des Wirtschaftsstrafgesetzes in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) sind auch die vom gewerblichen Zwischenvermieter an den Eigentümer gezahlten Mietbeträge bis zur Höhe der laufenden Aufwendungen des Eigentümers.

Die Bekl. hat als gewerbliche Zwischenvermieterin eine Eigentumswohnung vom Eigentümer gemietet und an die Kl. weitervermietet. Mit der Begründung, die vereinbarte Miete liege ganz wesentlich über der Vergleichsmiete, haben die Kl. einen Teil der Miete nicht mehr bezahlt und mit der Klage einen Teil der früher voll bezahlten Miete zurückgefordert. Die Bekl. hat Widerklage auf vollständige Zahlung der vereinbarten Miete erhoben und - nach Kündigung wegen der Mietrückstände - auf Räumung geklagt.

Das Amtsgericht hat festgestellt, daß die vereinbarte Miete die Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und daher der Klage voll und der Wi-derklage nur in ganz geringem Umfang stattgegeben. Den Vortrag der Bekl., ihre dem Eigentümer geschuldete Miete sei noch höher als die mit den Kl. vereinbarte Miete, weshalb sie gem. § 5 I 3 WiStG von den Kl. eine die Vergleichsmiete um 50 % übersteigende Miete verlangen könne, hat das Amtsgericht für unbegründet erachtet.

Die Berufung der Bekl. nimmt die Feststellungen des Amtsgerichts zur Ver-gleichsmiete hin, beruft sich jedoch weiterhin auf die von ihr zu zahlende Miete als laufende Aufwendung im Sinne von § 5 I 3 WiStG, jedenfalls so-lange sie die laufenden Aufwendungen des Eigentümers nicht übersteige; dessen Aufwendungen lägen im vorliegenden Fall noch wesentlich höher als seine Mietforderung. Mit Beschluß vom 26.7.1989 hat das Landgericht daher die Rechtssache dem Senat zur Herbeiführung eines Rechtsentscheids zu folgender Rechtsfrage vorgelegt:

"Sind bei dem Begriff 'laufende Aufwendungen' des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch die von dem gewerblichen Zwischenvermieter an den Eigentümer gezahlte Miete und eigene Bewirtschaftungskosten des gewerblichen Zwischenvermieters zu berücksichtigen?"

Die Vorlage ist zulässig. Die Bewertung der von einem gewerblichen Zwi-schenvermieter zu zahlenden Miete als laufende Aufwendung im Sinne von § 5 I 3 WiStG ist im vorliegenden Fall entscheidungserheblich, von grundsätzlicher Bedeutung und - soweit ersichtlich - noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Dabei legt der Senat den Vorlagebeschluß so aus, daß über "Bewirtschaftungskosten" des gewerblichen Zwischenvermieters nur insoweit zu entscheiden ist, als die gezahlte Miete unter Umständen als solche Kosten zu qualifizieren wäre, da andere Bewirtschaftungskosten des gewerblichen Zwischenvermieters im vorliegenden Rechtsstreit nicht geltend gemacht sind.

Bei der vom gewerblichen Zwischenvermieter bezahlten Miete handelt es sich im Grundsatz um laufende Aufwendungen im Sinne von § 5 I 3 WiStG. Dies wird zwar zum Teil verneint, da dieser Begriff der "laufenden Aufwendungen" mit dem entsprechenden Begriff in § 8 WoBindG, §§ 18 ff II. BerVO identisch sei (Schmidt-Futterer/Blank, WohnraumschutzG, 6. Aufl., Rdn. D 43 j; ebenso Schultz in Bub/Treier, Handbuch, Kap. III RN 266; a.A. wohl Erbs-Meyer, Anm. 4 d zu § 5 WiStG). Nach den Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 5 I § WiStG durch das Gesetz zur Erhöhung des Ange-bots an Mietwohnungen vom 20.12.82 (BGBl. I, 1912) ist der Begriff der laufenden Aufwendungen im WiStG an die entsprechenden Vorschriften des öffentlichen Wohnrechts aber nur "angelehnt" (Begründung des Ge-setzentwurfs, BTDrucks 9/2079, S. 18) bzw. "angeknüpft" (Bericht des Rechtsausschusses, BTDrucks 9/2284, S. 5); jene Vorschriften sollen für die Anwendung des WiStG nur "als Grundlage mit herangezogen werden" und die Berücksichtigung weiterer Umstände nicht ausschließen (Begründung des Gesetzentwurfs, a.a.O.). Nach den Intentionen des Gesetzgebers steht daher nichts entgegen, bei der Auslegung des Begriffs "laufende Aufwendungen" in § 5 I 3 WiStG einen weiteren Begriff zugrundezulegen, solange es sich nur um den laufenden Aufwendungen des öffentlichen Wohnrechts entsprechende Kosten handelt.

Der allgemeine Sprachgebrauch steht nicht entgegen, die von einem ge-werblichen Zwischenvermieter an den Eigentümer bezahlte Miete als eine laufende Aufwendung zu bewerten, die er aufbringt, um die Wohnung sei-nerseits dem Endmieter zur Verfügung stellen zu können. Auch die II. Be-rechnungsVO kennt im Rahmen der Lastenberechnung gem. §§ 40 ff den Fall, daß vom Vermieter ein Nutzungsentgelt an einen Dritten zu leisten ist und anerkennt diese Kosten in § 40 c II als Belastung unter Voraussetzungen, die dem Fall der Mietzahlung an den Eigentümer entsprechen. So-lange dies nicht zu einer Schlechterstellung des Endmieters gegenüber dem Fall der Direktmiete vom Eigentümer führt, ist nicht ersichtlich, warum es der Sinn der §§ 8 WoBindG, §§ 18 ff II. BerVO oder des § 5 I 3 WiStG sein sollte, eine solche Kostenbelastung des Vermieters nicht anzuerkennen und so den Endmieter, der vom gewerblichen Zwischenvermieter mie-tet, besserzustellen als den Endmieter, der vom Eigentümer mietet.

Aus dem Schutzzweck des § 5 I 3 WiStG und der Anlehnung an das öffent-liche Wohnrecht ergibt sich jedoch, daß die Zwischenvermietung nicht zu einer höheren Mietverpflichtung des Endmieters führen darf als bei der Miete direkt vom Eigentümer. § 5 I 3 WiStG wollte den Schutz des Endmie-ters vor zu hohen Mieten nur insoweit - begrenzt - lockern, als die Kosten dessen, der in die Wohnung investiert hat, dies rechtfertigen. Nach § 21 WoBindG darf auch bei öffentlich geförderten Wohnungen die Untervermietung nicht zu einer höheren als der nach den Regeln der Kostenmiete zulässigen Miete führen. Würde von dieser Bewertung abweichend im nicht öffentlich geförderten Wohnbau eine Mietforderung gegen den ge-werblichen Zwischenvermieter als laufende Aufwendung berücksichtigt, die höher ist als die laufenden Aufwendungen des Eigentümers, könnte letztlich der Eigentümer zu Lasten des Endmieters eine Überschreitung der Vergleichsmiete um bis zu 50 % über seine laufenden Aufwendungen hinaus erreichen. Das "Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen" wollte nur dieses Angebot fördern, aber nicht einen solchen Zu-satzgewinn des Eigentümers möglich machen.

Die vom gewerblichen Zwischenvermieter dem Eigentümer geschuldeten Mietbeträge sind daher nur bis zur Höhe der laufenden Aufwendungen des Eigentümers laufende Aufwendungen des Vermieters im Sinne von § 5 I 3 WiStG. Im vorliegenden Fall, in dem die Kosten des Eigentümers höher sind als die zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter vereinbarte Mie-te, führt dies zum selben Ergebnis wie die Auffassung, die die dem Eigen-tümer geschuldete Miete zwar nicht als laufende Aufwendung anerkennt, aber in analoger Anwendung des § 5 I 3 WiStG eine Berufung des gewerb-lichen Zwischenvermieters auf die Aufwendungen des Eigentümers für zu-lässig hält (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.; Schultz in Bub/Treier a.a.O.).