laufende Aufwendungen des Vermieters

laufende Aufwendungen des Vermieters; Wirtschaftsstrafgesetz; Zinsenberechnung

1. Für die unter dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG zu berücksichtigenden fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken ist bei Altbauwohnungen als Stichtag der Beginn des Mietverhältnisses maßgebend.

2. Diese marktüblichen Zinsen berechnen sich aus dem gesamten Eigenkapitalbetrag, fiktive Tilgungen bleiben außer Ansatz.

I. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Senat auf die Vorlage des Landgerichts bereits einen Rechtsentscheid dahin erlassen, daß unter dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken zu berücksichtigen sind. Auf diesen Beschluß vom 30.9.1988 (ZMR 1988, 463) wird verwiesen. Die Frage nach dem Stichtag für diese marktüblichen Zinsen hatte der Senat, da nicht von der Vorlage erfaßt, ausdrücklich offen gelassen.

Mit der Vorlage vom 2.11.1988 hat das Landgericht nun folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Welcher Stichtag ist für die unter dem Begriff "laufende Aufwendungen" des Vermieters im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG auch zu berücksichti-genden fiktiven Eigenkapitalkosten in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken maßgebend?

2. Berechnen sich die marktüblichen Zinsen aus dem gesamten Eigenkapitalbetrag oder ist - gegebenenfalls in welchem Umfang - zu berücksichti-gen, daß hypothekarisch gesicherte Darlehen üblicherweise zurückgezahlt werden (fiktive Tilgungen)?

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die vorgelegten Rechtsfragen ergeben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum; sie sind für den Berufungsrechtsstreit entscheidungserheblich. Über sie wurde durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden, sie sind auch von grundsätzlicher Bedeutung.

III. Die vorgelegten Rechtsfragen werden so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet.

1. Durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I Seite 1912) wurde, wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 30.9.1988 ausgeführt hat, der Begriff der Kostenmiete in den Bereich der örtlichen Vergleichsmiete miteinbezogen. Damit wird ein wenig passendes Preissystem des öffentlich geförderten Wohnungsbaues in das Recht des nicht preisgebundenen Wohnraumes übertragen. Die Kostenmiete des § 8 Abs. 1 WoBindG bestimmt sich nach den vom Bau-herrn im Bewilligungsverfahren angegebenen Kostenansätzen; spätere Erhöhungen der Kostenansätze sind grundsätzlich nicht zu beachten. Ei-ne Veräußerung der Wohnung hat deshalb auch keinen Einfluß auf die Ko-stenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG, die Entscheidung über die Eignung und Förderungswürdigkeit eines Bauvorhabens wird durch spätere höhere Kostenansätze grundsätzlich nicht berührt. Dieser Einfrierungsgrundsatz des § 4 II. Berechnungsverordnung ist bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der ja kein Bewilligungsverfahren kennt, gegenstandslos (vgl. Beu ermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum Seite 203).

Für die Berechnung der "laufenden Aufwendungen" des Vermieters im preisgebundenen Wohnungsbau sind die Herstellungskosten zum Zeitpunkt der Mittelbewilligung bzw. Bauerrichtung maßgebend. Eine entsprechende Anknüpfung der "laufenden Aufwendungen" des Vermieters an die Herstellungskosten bei Bezugsfertigkeit der Wohnung bei nicht preisgebundenem Wohnraum (so Barthelmes, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Auflage 1984, Seite 261) ist bei Altbauwohnungen aus der Vorkriegszeit nicht interessengerecht. Für derartige Altbauwohnungen sind die Herstellungskosten oft kaum noch feststellbar, sie be-stimmen sich nach einer anderen Währung und einem anderen Preisniveau. Diese Herstellungskosten sagen über den jetzigen Wert der Wohnung auch nichts aus, denn durch Renovierung und Modernisierung dieser Altbauwohnungen haben diese gegenüber ihrem Zustand bei Errichtung sich meist so verändert, daß sie in Zuschnitt und Ausstattung dem Zustand bei Errichtung nicht mehr entsprechen.

Die Ansicht, daß die Vorschriften über die Kostenmiete wohl deshalb nur bei neugeschaffenem preisfreiem Wohnraum angewandt werden könnten (vgl. Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 5 zu § 5 WiStG) steht jedoch im Gegensatz zu dem Zweck der Gesetzesänderung und dem erklärten Willen des Gesetzgebers.

Die Begründung zu dem Entwurf des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (vgl. Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des An-gebots an Mietwohnungen, Erläuterungen und Materialien zum neuen Mietrecht, Bundesanzeiger, Beilage zu Nr. 46 vom 8.3.1983, Seite 56) führt aus, daß bei Altbauten aus der Vorkriegszeit die "laufenden Aufwendungen" des Vermieters, da sie pauschalierte Kosten nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung seien, jedenfalls unter der Vergleichsmiete lägen, daß bei Veräußerung anstelle der Baukosten aber die Kosten des Erwerbs zugrunde gelegt werden müßten (vgl. Landfermann a.a.O. Seite 57). Nach Beuermann (a.a.O. Seite 204) ist es unerheblich, wann die Veräußerung stattgefunden hat, maßgebend bleiben danach die tatsächlich angefallenen Erwerbskosten, nicht der jetzige Verkehrswert. Auf den zur Zeit geltenden Verkehrswert will dagegen Gramlich (Mietrecht, 3. Auf-lage 1989, Seite 176) abstellen, wenn der Erwerb der Wohnung durch den Vermieter schon einige Zeit vor Begründung des Mietverhältnisses zu rückliegt. Die Berücksichtigung der Erwerbskosten bei der Berechnung der Kostenmiete vertritt auch Schläger, Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen (ZMR 1989, 241/245). Zweck des neu eingefügten § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG war es (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 30.9.1988), das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, den Inhaber von Eigenkapital verstärkt zur Schaffung von Mietwohnungen zu motivieren. Mit der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfs ist deshalb davon auszugehen, daß der Erwerber einer Altbauwohnung sein Eigenkapital, das er zum Kauf der Wohnung verwandt hat, in der Form fiktiver Zinsen bei der Bestimmung der Miete zugrunde legen kann. Da der Kaufpreis sich im wesentlichen nach dem Verkehrswert ausrichtet, findet eigentlich der Verkehrswert Be-rücksichtigung, wenn der Käufer einer Altbauwohnung die fiktiven Kosten seines zum Kauf eingesetzten Eigenkapitals bei der Berechnung der Ko-stenmiete einsetzt. Das bedeutet aber, daß der Vermieter, der die Altbauwohnung nicht erst vor der Vermietung gekauft, sondern selbst oder durch seinen Rechtsvorgänger erstellt hat, bei der Bemessung der Miete nicht auf die Herstellungskosten verwiesen werden kann, die unter einer anderen Währungseinheit und einem anderen Preisniveau angefallen waren. Es darf nicht außer Acht gelassen werden, daß § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG entsprechend dem Grundsatz der Gleichheit der Bestrafung ausgelegt werden muß, daß also nicht der Käufer einer Altbauwohnung straffrei eine höhere Miete verlangen kann als der Vermieter, der die Altbauwohnung selbst errichtet oder geerbt hat. Auch bei dem Vermieter, der die Altbauwohnung selbst errichtet oder geerbt hat, ist deshalb vom Verkehrswert der Wohnung auszugehen, der grundsätzlich auch den Kaufpreis des Ver-mieters, der die Wohnung erworben hat, bestimmt hat. Der Senat verkennt nicht, daß die Anknüpfung an den Verkehrswert dem Begriff der Kostenmiete widerspricht. Da aber der Käufer einer Altbauwohnung bei deren Vermietung seinen Erwerbspreis bei der Berechnung der Kostenmiete nach herrschender Ansicht zugrundelegen darf, wäre der Vermieter einer Altbauwohnung, der sie nicht käuflich erworben hat, ungerechtfertigt schlechter gestellt. Der Gleichheitsgrundsatz wäre ebenso verletzt wie der auch für Ordnungswidrigkeiten geltende Grundsatz der Gleichheit der Be strafung (vgl. Schläger ZMR 1989, 241/245).

Daraus folgt weiter, daß der Stichtag für die marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken der Beginn des Mietverhältnisses über die Altbauwohnung ist und nicht der Zeitpunkt der Herstellung oder Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dieser Stichtag muß im Interesse der Gleichbehandlung sowohl für den Vermieter gelten, der die Altbauwohnung erworben hat, als auch für den, der sie selbst erstellt oder geerbt hat. Es kommt somit nicht auf den Zeitpunkt der Herstellung oder Bezugsfertigkeit der Altbauwohnung an, sondern es sind die bei Begründung des Mietverhältnisses maßgebenden Zinsen für erste Hypotheken heranzuziehen. Für diesen Zeitpunkt spricht auch, daß bei Prüfung der Miethöhe die örtliche Vergleichsmiete bei Be-gründung des Mietverhältnisses oder bei Geltendmachung der Mieterhöhung herangezogen wird, sowie daß bei Feststellung der zulässigen Miete Gegenstand der Prüfung der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Be-ginns des Mietverhältnisses oder der Geltendmachung des Erhöhungsverlangens ist. Bei der Höhe der heute üblichen Erwerbskosten und Ver-kehrswerte von sogenannten Altbauwohnungen können die Zinssätze für erstrangige Hypotheken Jahresbeträge ergeben, die die örtlichen Jahresmieten gleichartiger Wohnungen bei weitem übersteigen (vgl. Gramlich NJW 1983, 420/421). Wie der Senat in dem Rechtsentscheid vom 30.9.1988 bereits ausgeführt hat, kann aber auch die Miete, die nur die laufenden Auf-wendungen des Vermieters deckt, nicht die 50 %-Grenze zur ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen; der Vermieter, der darüber hinausgehende Aufwendungen hat, kann diese nicht auf den Mieter abwälzen.

2. Die bei der Miete zu berücksichtigenden Zinsen sind von dem gesamten Eigenkapital zu berechnen. Zwar werden hypothekarisch gesicherte Dar-lehen regelmäßig durch die laufenden Zahlungen auf Zins- und Tilgung all-mählich zurückgezahlt. Für Eigenkapital ist es aber geradezu typisch, daß es nicht zurückgezahlt wird; bei ihm ist die Umwandlung von Fremdkapital in Eigenkapital nicht möglich. Die Zinshöhe für hypothekarisch gesicherte Darlehen wird zwar u. a. auch durch die Laufzeit des Darlehens be-stimmt, dennoch ist dies nur einer von mehreren die Zinshöhe bestimmenden Faktoren. Eine Veränderung der Kapitalkosten findet im Mietrecht nur beschränkt Beachtung für Fremdkapitalkosten (vgl. § 5 MHG), wobei bei gleichbleibendem Zinssatz auch Tilgungen grundsätzlich unbeachtet blei-ben (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, III 835). Die amtliche Begrün-dung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (vgl. Landfermann a.a.O. Seite 56) verweist im Rahmen der zu berücksichtigenden Eigenkapitalkosten ohne Differenzierung auf den marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken. Nach der durch dieses Gesetz bewirkten Ände-rung des § 5 WiStG soll neben den Grundsätzen der Kostenmiete auch maßgebend sein, daß es sich um die Vermietung von nicht preisgebundenem Wohnraum handelt. Daraus folgt, daß der Vermieter bei Begründung des Mietverhältnisses der Berechnung der Miete seine Kalkulation zugrunde legen darf und die - nach § 5 WiStG zulässige - Miete auch im Interesse des Mieters stabil bleiben soll.

Daß die Berücksichtigung der fiktiven Eigenkapitalkosten zu einer Erhöhung der Mieten für Altbauwohnungen führen kann, ist nicht zu übersehen. Es ist dies eine Folge der zum 1.1.1983 getroffenen Gesetzesänderung, die im Interesse einer Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen den pri-vaten Kapitalanleger zur Investition auf dem Wohnungsbau veranlassen will. Für eine Kapitalinvestition ist es aber typisch, daß nach einer Reihe von Jahren sich das eingesetzte Kapital vervielfältigt hat (vgl. Gärtner, Wohnungsmiete und bürgerliches Recht, JZ 1983, 565/569). Da der priva-te Kapitalanleger durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet-wohnungen vom 20.12.1982 zur Investition im Wohnungsbau gebracht werden sollte, war vom Gesetzgeber eine gewisse Erhöhung der Wohnungsmieten im Interesse der Schaffung neuen Wohnraums in Kauf ge nommen worden.