Laufende Aufwendungen bei Mietpreisüberhöhung

1. Hinsichtlich der Unangemessenheit des Entgelts muß sich die Leichtfertigkeit des Vermieters auch auf ein etwaiges Abweichen der im Mietvertrag angegebenen von der tatsächlichen Wohnfläche erstrecken.

2. Die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG 1954 a. F. bzw. des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 WiStG 1954 n. F. läßt ein Übersteigen der 20 %-Grenze bis hin zum auffälligen Mißverhältnis im Sinne des Mietwuchers zu.

Der Betroffene vermietete am 16.8.1993 mit Wirkung ab 1.10.1993 eine Wohnung im Rückgebäude des Anwesens A-Straße in N. mit (laut Mietvertrag) 44 qm Wohnfläche, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, Toilette und Boden zu einem monatlichen Mietzins von 760 DM zuzüglich 90 DM Nebenkosten bzw. Betriebskostenvorschuß. Nach Berechnungen des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt N. betrug die anrechenbare Wohnfläche nur 38,8 qm und die höchstzulässige Miete nach dem Mietspiegel der Stadt N. unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 20 % im Zeitraum vom 1.10.1993 bis 30.6.1994 513,10 DM und vom 1.7.1994 bis 30.6.1996 576,02 DM.

Das Amtsgericht verurteilte den Betroffenen am 6.4.1998 wegen leichtfertiger Mietpreisüberhöhung unter Gewährung von Ratenzahlung zu einer Geldbuße von 6.500 DM und zur Abführung des Mehrerlöses in Höhe von 6.661,62 DM an die Stadt N.

Die auf die Verletzung sachlichen Rechts gestützte Rechtsbeschwerde des Betroffenen hatte Erfolg.

1. Zur Entscheidung ist der Senat in der Besetzung mit drei Richtern berufen (§ 80 a Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 OWiG). Die Geldbuße in Höhe von 6.500 DM und die Abführung des Mehrerlöses in Höhe von 6.661,62 DM sind zusammenzuzählen und übersteigen damit die Grenze des § 80 a Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 OWiG von 10.000 DM. Die Rückerstattung des Mehrerlöses gemäß § 9 Abs. 1 WiStG 1954 kann statt der Abführung gemäß § 8 WiStG 1954 angeordnet werden, tritt also an deren Stelle. Die Abführung des Mehrerlöses tritt gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 WiStG 1954 an die Stelle des Verfalls. Der Verfall nach § 29 a OWiG ist aber eine vermögensrechtliche Nebenfolge im Sinne von § 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 80 a Abs. 2 Satz 2 OWiG.

2. Die Rechtsbeschwerde des Betroffenen ist zulässig (§ 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 OWiG, § 341 Abs. 1 i. V. m. § 43 Abs. 2, §§ 344, 345 StPO) und auch begründet.

2.1. Die Gründe des angefochtenen Urteils lassen den Tatzeitraum und damit auch den Schuldumfang nicht ausreichend erkennen. Das Amtsgericht führt zwar den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (16.8.1993) und dessen Inkrafttreten (1.10.1993) an, meint aber, daß dem Betroffenen erst von dem Zeitpunkt an Leichtfertigkeit nachzuweisen sei, als zwei (weitere) Ermittlungsverfahren gegen ihn anhängig geworden seien. Hierzu führt es eine Verurteilung durch das Amtsgericht N. vom 15.5.1995 wegen Mietwuchers und einen Bußgeldbescheid der Stadt N. vom 29.7.1996 wegen Mietpreisüberhöhung an. Aus der Verurteilung wegen Mietwuchers läßt sich aber Leichtfertigkeit deshalb nicht ableiten, weil der festgestellte Sachverhalt zu dieser Verurteilung nicht wiedergegeben wird. Worauf sich der Mietwucher bezogen hat, ergibt sich aus dem angefochtenen Urteil nicht. Der Bußgeldbescheid vom 29.7.1996 bezieht sich zwar auf dasselbe Anwesen wie der verfahrensgegenständliche Vorwurf. Nach den Urteilsgründen kann er aber nach der Beendigung der verfahrensgegenständlichen Tat ergangen sein. Denn auch die Tatbeendigung ergibt sich aus den Urteilsgründen nicht. Ob und wann die Mieterin ausgezogen ist, stellen die Urteilsgründe nicht fest. Eine mögliche Tatbeendigung könnte dem in der Berechnung der Mehrerlöse aufgeführten Endzeitpunkt (30.6.1996) entnommen werden; dieser läge aber vor dem Zeitpunkt des Erlasses des Bußgeldbescheides vom 29.7.1996. Die Tat kann aber nach den Urteilsgründen auch weiter angedauert haben, da auf Seite 10 des Urteils aufgeführt ist, der Betroffene habe die Miete nicht etwa im Hinblick auf den Zusammenbruch der Mietpreise in N., der auf spätestens 1997 angesetzt wird, herabgesetzt, sondern wegen Mietminderung im Hinblick auf einen Wasserschaden, der aber seinerseits wiederum nicht zeitlich fixiert wird. Wann der Betroffene von den beiden weiteren Ermittlungsverfahren vor dem Urteil bzw. dem Bußgeldbescheid Kenntnis erlangt hat, wird ebenfalls nicht mitgeteilt.

2.2. Eine Darstellung der Anknüpfungstatsachen und der hieraus gezogenen Schlußfolgerungen des Sachverständigengutachtens (vgl. BGH NStZ 1991, 596) war zwar entbehrlich, da das Amtsgericht ihm im Hinblick auf die dem Betroffenen günstigeren Werte des Mietpreisspiegels keine Beweisbedeutsamkeit zugemessen hat. Ob die Ermittlung der ortsüblichen Miete durch den Mietpreisspiegel aber den Anforderungen des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG 1954 i. d. F. des Art. 2 Nr. 1 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257 ff.) entspricht, insbesondere den Vergleichszeitraum berücksichtigt, kann den Urteilsgründen nicht entnommen werden. In diesem Zusammenhang wird auch nicht deutlich, welche Bedeutung dem Prozentualverhältnis des Flurs zur Gesamtfläche der Wohnung beizumessen ist, d. h. ob diesem Verhältnis bei der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietpreisspiegel eine Rolle zukommt.

2.3. Auch die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsfläche für die Berechnung der ortsüblichen und höchstzulässigen Miete begegnet durchgreifenden rechtlichen Bedenken, da sich der Betroffene insoweit in einem Tatbestandsirrtum befunden hat (§ 11 Abs. 1 Satz 1 OWiG). Zwar bleibt die Möglichkeit einer Ahndung wegen fahrlässigen Handelns gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 OWiG unberührt; § 5 Abs. 1 WiStG 1954 erfordert insoweit jedoch Leichtfertigkeit. Leichtfertigkeit setzt aber voraus, daß der Täter grob pflichtwidrig handelt, z. B. weil er ganz naheliegende Überlegungen verabsäumt, weil er unbeachtet läßt, was jedem einleuchten muß (vgl. Göhler OWiG 12. Aufl. § 10 Rn. 20 m. w. N.). Hierzu führt das Amtsgericht jedoch nur aus, es sei Sache des Vermieters, die Wohnung ordnungsgemäß im Mietvertrag zu beschreiben und eine ordnungsgemäße Wohnfläche anzugeben. Damit ist aber angesichts der Einlassung des Betroffenen, er habe die Wohnung mit der Wohnfläche vermietet, wie er dies vom "Vermieter" (wohl Vormieter oder Vorvermieter) gehört habe, eine Leichtfertigkeit nicht dargetan. Der Flächenunterschied ist auch nicht so gravierend, daß allein hieraus auf Leichtfertigkeit geschlossen werden könnte. Überdies läßt die Formulierung auf Seite 4 der Urteilsgründe, die "anrechenbare" Wohnfläche betrage nur 38,8 qm, die Möglichkeit zu, daß eine tatsächliche Wohnfläche unter bestimmten Gesichtspunkten im Mietspiegel abweichend berechnet wird.

2.4. Schließlich hat der Tatrichter die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG 1954 nicht geprüft, sondern darauf abgestellt, daß es Sache des Betroffenen sei, wenn er mit einem angemessenen Mietpreis die Belastungen des Grundstücks nicht tragen könne. Nach der Neufassung des § 5 WiStG 1954 sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, dann nicht als unangemessen hoch zu bewerten, wenn sie unter Zugrundelegung der höchstzulässigen Miete nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen (§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1) und u. a. für sie das Entgelt vor dem 1.9.1993 über der nunmehr zulässigen Höchstmiete liegen durfte; insoweit ist also auf § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG 1954 a. F. abzustellen. Danach findet eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Kostendeckung ihre Grenze erst in der Vorschrift des § 302 a StGB für den Mietwucher. Eine mehr als 50 %ige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch dann unzulässig, wenn die Aufwendungen des Vermieters dadurch nicht gedeckt sind (vgl. Meyer in Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze WiStG 1954 - Stand insoweit 1.1.1987 - § 5 Anm. 4 d; BGH NJW 1982, 896; Vollmer NJW 1983, 555; Lackner StGB 22. Aufl. § 302 a Rn. 4; a. A. Tröndle StGB 48. Aufl. § 302 a Rn. 23, der aber übersieht, daß § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG a. F. bzw. § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 WiStG n. F. ein Übersteigen der 20-%-Grenze bis zum auffälligen Mißverhältnis zuläßt). Bei Zugrundelegung einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 427,58 DM (= 513,10 x 100 : 120) und damit einem Vergleichsquadratmeterpreis von 12,18 DM, wie sie auf Seite 7 (oben) des angefochtenen Urteils niedergelegt sind, wäre die Obergrenze damit bei einer Wohnfläche von 44 qm (12,18 DM x 44 + 50 % 803,88 DM) nicht, bei einer Wohnfläche von 38,8 qm (= 708,87 DM) nur knapp überschritten. Auch insoweit wäre aber der Irrtum über die Größe der Wohnfläche im Rahmen des Tatbestandsmerkmals der Unangemessenheit zu berücksichtigen.

3. Da die Rechtsbeschwerde das angefochtene Urteil ohne Einschränkung angreift, wird auch der Anspruch über die Rückzahlung der Mehrerlöse hiervon betroffen (§ 9 Abs. 3 WiStG, § 406 a Abs. 2 StPO). Die in Ziffer 2.1 und 2.2 aufgezeigten Mängel erstrecken sich auch auf die Verurteilung zur Rückzahlung der Mehrerlöse. Die Entscheidung in BGHSt 3, 210/211 betrifft den Fall, daß die bürgerlich-rechtliche Entscheidung nicht angefochten wird; abgesehen hiervon ist § 406 a Abs. 3 StPO gemäß § 9 Abs. 3 WiStG nicht anwendbar.

Das Amtsgericht hatte gegen den Vermieter ein Bußgeld wegen leichtfertiger Mietpreisüberhöhung festgesetzt und ihn zur Abführung des Mehrerlöses verurteilt. Dabei ging es insbesondere um eine falsche Angabe der anrechenbaren Wohnfläche.

Mit Beschluß vom 3. September 1998 hob das Bayerische Oberste Landesgericht das Urteil auf und meinte, der Vermieter habe nicht leichtfertig gehandelt, wenn er die Angaben des Voreigentümers übernommen habe. Auch habe das Amtsgericht nicht geprüft, ob wegen der laufenden Aufwendungen der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um 50 % habe überschreiten dürfen.

Das BayObLG meint also offenbar, daß im Bußgeldverfahren das Gericht von Amts wegen die Höhe der laufenden Aufwendungen festzustellen habe. Wie der Amtsrichter das bewerkstelligen soll, wird allerdings nicht angegeben. In einem gewissen Widerspruch dazu steht eine ältere Entscheidung desselben Senats (WuM 1988, 318), in der es wörtlich heißt, von den Feststellungen zu den laufenden Aufwendungen könne abgesehen werden, "wenn sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben, daß die Überschreitung der ortsüblichen Miete nach § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG erforderlich und zulässig war".