Lastschriftverfahren

Lastschriftverfahren; Mehraufwandsentgelt; Mehrheitsbeschluß; Instandsetzung; Instandhaltung; Verwalterzusatzvergütung; Eigentümerbeschluß

1. Sind nach der Teilungserklärung "Änderungen der äußeren Gestalt" des Gebäudes mit einfacher Mehrheit zu beschließen, dann kann das dahin ausgelegt werden, daß eine bauliche Veränderung im Inneren des Gebäudes (hier: im gemeinschaftseigenen Keller) erst recht mehrheitlich beschlossen werden kann.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluß regeln, daß Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, ein Mehraufwandsentgelt von 5 DM pro Monat zu zahlen haben.

3. Der Beschluß, daß der Verwalter für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsarbeiten (Baubetreuung, Aufmaßprüfung etc.) eine Zusatzvergütung von 5 % der Bausumme erhalten soll, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich um relativ geringfügige Instandsetzungen handelt (hier: unter 5.000 DM).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Bet. zu 1 bis 3. Die Bet. zu 2 ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 01 mit einer Wohnfläche von 43,30 m2 (= 138,90 Miteigentumsanteile [MEA]); der Bet. zu 3 ist Eigentümer der Wohnung Nr. 02 mit 136,14 m2 Wohnfläche (= 436,40 MEA); der Bet. zu 1 ist Eigentümer der Wohnung Nr. 03 mit 136,66 m2 (= 428,80 MEA). Die Bet. zu 4 ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Am 6.5.1997 hielten die Bet. zu 1 bis 3 eine Wohnungseigentümerversammlung ab, zu der die Bet. zu 4 unter dem 22.4.1997 eingeladen hatte. Die Versammlung faßte zahlreiche Beschlüsse unter TOP 2 bis 14 b, wobei unter den einzelnen TOP teilweise mehrere Beschlüsse gefaßt wurden. Sämtliche Beschlüsse wurden mit dem Abstimmungsergebnis zwei Ja-Stimmen und eine Nein-Stimme gefaßt, wobei die Ast. jeweils mit "Nein" stimmte. Sie hat sämtliche Beschlüsse angefochten.

II.2. Der Beschluß zu TOP 7 lautet: "Die Sonderleistungen der Verwaltung gemäß Anlage zum Verwaltervertrag sind nach MEA auf die Eigentümer umzulegen."

Das LG hat die Wirksamkeit des Beschlusses festgestellt mit der Begründung, zwar stelle der Beschluß eine Änderung des Verteilungsschlüssels dar, die grundsätzlich einstimmig beschlossen werden müsse; in der Teilungserklärung (TE) unter § 13 Abs. 4 sei jedoch eine abweichende, wirksame Regelung getroffen worden mit dem Inhalt, daß eine Änderung der in den Abs. 1 und 2 vorgesehenen Verteilungsschlüssel - und damit auch der Verwaltungskosten, die in § 13 Abs. 1b geregelt werden - von der Wohnungseigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit der vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlossen werden könne; diese Voraussetzungen lägen hinsichtlich TOP 7 vor.

Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. (...) Es ist anerkannt, daß der in einer Gemeinschaftsordnung festgesetzte Verteilungsschlüssel grundsätzlich jedenfalls dann durch Mehrheitsbeschluß abgeändert werden kann, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - eine entsprechende Regelung enthält. Eine solche Abänderung setzt jedoch voraus, daß dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGH NJW 1985, 2831 [WM 1985, 354]). (...)

3. Der Beschluß zu TOP 10, soweit er Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist, lautet:

"Die Waschküche (inkl. Türen) und der Vorflur sollen gestrichen werden. Im Kellergang vor der Waschküche und dem Heizungskeller soll eine Holztüre angebracht werden. Die Kosten für den Türeneinbau trägt bis 120 DM die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten über 120 DM gehen zu Lasten der Eigentümerin der Wohnung Nr. 01."

(...) Mit der weiteren Beschwerde macht die Bet. zu 1 erneut geltend, daß es sich bei dem Türeinbau um eine bauliche Veränderung handele, die der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. (...) Die Entscheidung des LG ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Beschluß zu TOP 10 betrifft, soweit es um den Anstrich von Waschküche und Vorflur geht, die Instandhaltung Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und entspricht damit ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Denn zur Instandhaltung und Instandsetzung gehören jedenfalls diejenigen Maßnahmen, die der Erhaltung des bestehenden bzw. der Wiederherstellung des einmal vorhandenen gewesenen ordnungsmäßigen Zustands dienen. Der Beschluß konnte demnach mit einfacher Mehrheit gefaßt werden (§ 21 Abs. 3 WEG).

Der Beschluß ist auch insoweit wirksam, als er die Anbringung der Holztür im Kellergang beinhaltet. Insoweit betrifft der Beschluß zwar eine über Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums. Dafür ist nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Die Vorschrift ist aber abdingbar. Die Teilungserklärung kann vorsehen, daß über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit Mehrheit beschlossen werden kann. Die Wirksamkeit eines solchen Mehrheitsbeschlusses auf der Grundlage der Teilungserklärung hängt dann davon ab, ob die beschlossene Maßnahme sich im Rahmen einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Verwaltung hält (vgl. Senat, WE 1990, 116).

Das ist hier der Fall. Nach § 5 Abs. 5 TE kann die Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit über "Änderungen der äußeren Gestalt" der Gebäude bestimmen. Der Türeinbau im Keller betrifft zwar nicht die äußere Gestalt, d.h. es handelt sich nicht um eine bauliche Veränderung, die dem Gebäude von außen anzusehen ist. Der Türeinbau im Keller stellt eine weniger beeinträchtigende Maßnahme dar, als - bspw. - der Anbau eines Balkons, der von § 5 Abs. 5 TE gedeckt wäre. Die Auslegung der TE nach dem anerkannten Grundsatz, daß der Wortlaut und der Sinn maßgebend ist, der sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. nur BayObLG, WE 1992, 85), führt zu dem Schluß, daß "erst recht" bauliche Veränderungen im Gebäudeinneren, noch dazu im Kellergeschoß, mehrheitlich beschlossen werden dürfen. (...)

4. Der Beschluß zu TOP 12, soweit er Gegenstand der weiteren Beschwerde ist, lautet:

"Die X-GmbH wird hiermit vom 1.11.1997 bis zum 31.12.1999 als Verwaltung bestellt. Die Verwaltergebühr beträgt 45 DM zzgl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat. Bei der Verwaltergrundgebühr wird die Teilnahme am Lastschriftverfahren vorausgesetzt. Der Mehraufwand von 5 DM Monat geht zu Lasten des Verursachers. Des weiteren werden folgende Sonderleistungen vereinbart: ...

Aufwendige Instandsetzungen: Angebotseinholung, Terminabsprache mit Handwerkern, Baubetreuung, Abschlußrechnung und Aufmaß prüfen und Gewährleistungsüberprüfung bei aufwendigen Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen, deren Kosten 3.000 DM übersteigen. Verwaltergebühr: 5 % der Bausumme + MwSt.

Schäden im Sondereigentum: Mitwirken bei Schadenssuche/-beseitigung und -abwicklung von Schäden im Sondereigentum. Verwaltergebühr: Nach Aufwand, Mahnung und Abmahnung: Mahnungen und Abmahnungen an säumige/verantwortliche Miteigentümer. Verwaltergebühr: 10 DM + MwSt./Mahnung. Gerichtsverfahren: Bearbeiten von Gerichtsverfahren wie z. B. Hausgeldklage, Beschlußanfechtungen etc. Über die Anträge und Ergebnisse der Verfahren (außer Hausgeldklage) werden die Eigentümer in Kurzform durch Rundschreiben informiert.

Verwaltergebühr: Nach Aufwand."

AG und LG haben den Beschluß für gültig gehalten. (...) Diese Ausführungen sind im wesentlichen frei von Rechtsfehlern, ausgenommen die Beurteilung der Regelung "Aufwendige Instandsetzungen".

Bezüglich der Beschlußfassung zur Bestellung der Verwalterin kann auf die zutreffende Begründung der Kammer verwiesen werden. Daß die beschlossene Verwaltergrundgebühr von 45 DM netto unangemessen wäre, kann - insbesondere im Hinblick darauf, daß es sich um eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt - nicht festgestellt werden, wird mit der weiteren Beschwerde auch nicht geltend gemacht. Ohne Erfolg wendet sich die Bet. zu 1 dagegen, daß Wohnungseigentümer, die am Lastschriftverfahren nicht teilnehmen, mit einer Mehraufwands "Gebühr" von 5 DM netto belastet werden sollen. Der Senat vertritt (im Einklang mit dem OLG Hamburg, NZM 1998, 407 = WE 1998, 380) die Auffassung, daß ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung, der die Mitglieder zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtet, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht.

Wie der BGH in einem Urteil zu § 9 AGBG (NJW 1996, 988 = WM 1996, 205) dargelegt hat, bietet das Lastschriftverfahren erhebliche Rationalisierungsvorteile und ist spürbar kostengünstiger; die Vorteile des Lastschriftverfahrens sind für den Zahlungsempfänger offensichtlich. Diesen Vorteilen des Lastschriftverfahrens auf seiten des Zahlungsempfängers stehen auf der Gegenseite keine beachtlichen Nachteile gegenüber. Ist aber die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren rechtens, dann ist es auch zulässig, denjenigen, der am Lastschriftverfahren nicht teilnehmen will, mit einer Mehraufwandsgebühr zu belasten, es sei denn, diese ist überhöht. Das kann aber, entgegen der Ansicht der Bet. zu 1, im vorliegenden Fall nicht festgestellt werden. Der Verwalter hat bezüglich der am Lastschriftverfahren nicht teilnehmenden Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft einen erhöhten Kontrollaufwand, für dessen Ausgleich ein Betrag von monatlich 5 DM nicht unangemessen ist.

Die unter TOP 12 ferner beschlossenen "Gebühren" für Sonderleistungen der Verwaltung sind vor dem Hintergrund der am 30.10.1995 bestandskräftig beschlossenen Anlage zum Verwaltervertrag zu sehen. Darin ist grundsätzlich geregelt, daß die Bet. zu 4 für im einzelnen näher bezeichnete Zusatzleistungen eine zusätzliche Verwaltervergütung erhält. So beispielsweise für "Aufwendige Instandsetzungen: Angebotseinholung, Terminabsprache mit Handwerkern, Baubetreuung, Abschlußrechnung und Aufmaß prüfen und Gewährleistungsüberprüfung bei aufwendigen Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen, deren Kosten 5.000 DM übersteigen: Verwaltergebühr 5 % der Bausumme + MwSt."

Durch den streitgegenständlichen Beschluß zu TOP 12 ist die Summe 5.000 DM auf 3.000 DM herabgesetzt worden. Entgegen der Auffassung des LG ist diese Änderung mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren. Die hier aufgeführten Leistungen sind überwiegend solche, die ohnehin zum Aufgabenkreis des Verwalters gehören. Lediglich Baubetreuung und Prüfung des Aufmaßes stellen besondere Leistungen der Verwaltung dar; aber auch insoweit ist eine Zusatzvergütung in Höhe von 5 % der Bausumme nicht schon dann angemessen, wenn die Kosten der Instandsetzungsmaßnahme 3.000 DM überschreiten. Instandsetzungen, die weniger als 5.000 DM kosten, sind nach heutigen Begriffen nicht "aufwendig", wenn man die Summe ins Verhältnis setzt zum Volumen der Wohnungseigentümergemeinschaft von rd. 22.000 DM (vgl. Wirtschaftsplan vom 21.5.1997). Für Tätigkeiten der Verwaltung bei solchen, relativ geringfügigen Maßnahmen ein Zusatzentgelt zu gewähren, entspricht vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers nicht dem gemeinschaftlichen Interesse der Wohnungseigentümer (vgl. in diesem Zusammenhang auch Senat, NZM 1998, 770 [WM 1998, 681]).