Lastschriftverfahren

Lastschriftverfahren; Einzugsermächtigung; Wohnungseigentümer; Eigentümergemeinschaft; Wohngeld

1. In einer nur 36 Wohnungseigentümer umfassenden Wohnungseigentümergemeinschaft liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vor, wenn der nicht am Lastschriftverfahren für regelmäßige Wohngeldbeträge teilnehmende Wohnungseigentümer zur Zahlung einer zusätzlichen Gebühr herangezogen wird.

2. Bezieht sich das Lastschriftverfahren auch auf unregelmäßige Wohngeldbeträge, liegt in jedem Fall ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vor.

Die Bet. sind Mitglieder einer 21 Wohneinheiten und 15 Tiefgaragenstellplätze umfassenden Eigentümergemeinschaft. Durch Vertrag v. 7.11.1994 wurde die jetzt tätige Verwalterin mit der Verwaltung beauftragt, nachdem zuvor der Verwaltungsbeirat durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluß v. 10.8.1994 zum Abschluß eines Verwaltervertrages mit Wirkung ab 1.9.1994 ermächtigt worden war.

Im Verwaltervertrag ist geregelt: "Der Verwalter erhält zusätzlich ... 5 DM je Buchungsmonat pro Hausgeldkonto, zahlbar durch den am Lastschriftverfahren nicht teilnehmenden Wohnungseigentümer. Die Mehrwertsteuer ist jeweils in der gesetzlichen Höhe hinzuzurechnen."

Der Antragsteller, der das Hausgeld im Wege der Überweisung bezahlte, würde mit der folgenden Abrechnung für September bis Dezember 1994 mit je 5 DM zuzüglich Mehrwertsteuer belastet. Die Jahresabrechnung wurde in der Eigentümerversammlung am 26.7.1995 mehrheitlich bei einer Gegenstimme (der des Antragstellers) genehmigt. In der Folge kündigte der Vertreter der Verwalterin an: "Die Guthabenbeträge werden ausbezahlt, die Nachzahlungen eingezogen."

In seinem dagegen gerichteten Antrag hat der Antragsteller u. a. vorgebracht, die Vereinbarung einer besonderen Belastung im Falle der Überweisung von Wohngeld sei unbillig und von der Vollmacht des Verwaltungsbeirats zum Abschluß des Verwaltervertrages nicht gedeckt.

Das AG Böblingen hat durch Beschluß v. 17.1.1996 den Antrag zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat zu Recht einer Genehmigung der Schlußrechnung für das Jahr 1994 insoweit widersprochen, als sein Konto mit 23 DM als zusätzliches Entgelt für vier Monate belastet worden ist, weil er nicht am Lastschriftverfahren teilnimmt. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft nie einen Beschluß über diese Frage gefaßt hat, sondern offensichtlich davon ausgeht, daß die Vollmacht des Verwaltungsbeirats soweit reichte, die WEG auch insoweit zu verpflichten, hat der einzelne Wohnungseigentümer keine andere Möglichkeit, diesen ihm nachteiligen Passus des Verwaltervertrages überprüfen zu lassen, so daß die Anfechtung der Schlußrechnung zugelassen werden muß. Der Antragsteller ist insoweit nicht aus dem Verwaltervertrag verpflichtet, weil die Vollmacht des Verwaltungsbeirats zum Abschluß des Verwaltungsvertrags nicht so weit reichte. Auch wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft, welche den Verwaltungsbeirat bevollmächtigt hat, nicht alle Einzelheiten des abzuschließenden Verwaltervertrages bekannt sein mußten, so mußten die Eigentümer jedenfalls nur mit der Vereinbarung solcher Bedingungen rechnen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums entsprechen. Nach Ansicht der Kammer entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die bloße Nichtteilnahme eines Wohnungseigentümers am Bankeinzugsverfahren mit einem Betrag in Höhe von 5,75 DM monatlich zu sanktionieren.

Grundsätzlich hat jeder Schuldner die Freiheit, selbst zu entscheiden, auf welche Weise er eine Geldschuld erfüllt (s. hierzu auch BGH MDR 1994, 155). Diese Freiheit kann in Einzelfällen etwa auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen eingeschränkt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, insbesondere eine Abwägung zwischen den Interessen der Beteiligten dies verlangt. So hat der BGH (ZMR 1996, 248 [= WM 1996, 205]) eine Einziehungsermächtigung durch AGB für zulässig erachtet, wenn durch eine Vielzahl von Kunden geringfügige zahlenmäßig feststehende Beträge gezahlt werden müssen. Hier überwiegen die Vorteile für den Gläubiger die für den Schuldner eventuell entstehenden Nachteile. Derartige Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfaßt 36 Eigentümer, von einem "Massengeschäft" kann somit nicht die Rede sein. Im übrigen dürfte sich die Arbeitsersparnis in Grenzen halten, weil es lediglich darum geht, monatliche Zahlungseingänge zu überprüfen, eine Tätigkeit, die gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Haupttätigkeiten des Verwalters gehört und damit durch die übrige Verwaltervergütung als abgegolten gilt. Säumige Zahler sind nach dem Verwaltervertrag ohnehin zur Zahlung von 10 DM für jede Mahnung verpflichtet. Somit steht der geringfügigen möglichen Entlastung, auf die der Verwalter zudem nach dem Gesetz keinen Anspruch hat, eine wenn auch nur wenig größere Belastung für den Eigentümer gegenüber. Dieser muß in jedem einzelnen Fall die Ordnungsmäßigkeit der Abbuchung überprüfen. Im seltenen, aber doch nicht auszuschließenden Fall der nicht ordnungsgemäßen Einziehung hat er die zusätzliche Mühe, einen Rückruf gegenüber der Bank einleiten zu müssen, selbst wenn dieser nicht an eine Frist gebunden sein sollte. Gegebenenfalls sieht er sich von seiten der Bank an einer rechtlich möglichen vermuteten Genehmigung der Einziehung durch schlüssiges Verhalten festgehalten und muß gegebenenfalls insoweit mit einem Rechtsstreit rechnen.

Entscheidend gegen die Zulässigkeit einer derartigen Vertragsklausel spricht jedoch die Tatsache, daß dort ganz allgemein von dem "am Lastschriftverfahren nicht teilnehmenden Wohnungseigentümer" die Rede ist, ohne daß unterschieden würde zwischen den monatlich regelmäßig und in einer bestimmten Höhe anfallenden Beträgen und den sich in unregelmäßiger Folge aus der Jahresabrechnung ergebenden Belastungen oder Erstattungen. Nach dem Wortlaut der Klausel kann auch die fehlende Einzugsermächtigung für derartige Zahlungen in dem Monat, in dem sie fällig werden, durch Zahlung von 5 DM zuzüglich Mehrwertsteuer "bestraft" werden. In derartigen Fällen entspricht eine aufgezwungene Einziehungsermächtigung nach überwiegender Ansicht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es um Beträge geht, die nur jährlich einmal und in noch unbestimmter Höhe zu leisten sind bzw. um Umlagen, bei denen zum Zeitpunkt der Erteilung der Einzugsermächtigung weder die Höhe noch der Zeitpunkt ihrer Fälligkeit absehbar ist, weil sie längere Zeit überhaupt nicht, dann aber wieder in nicht unerheblicher Höhe anfallen können. Bei solchen, nicht regelmäßig in kurzen Abständen anfallenden Leistungen ist auch nicht erkennbar, daß hier das Lastschriftverfahren zu einer erheblichen Verwaltungsvereinfachung führen würde (vgl. OLG Stuttgart, Beschl. v. 9.10.1996 - 8 W 265/96 - [WM 1996, 791]).

Nachdem der Wortlaut der hier in Frage stehenden Vertragsklausel es nicht ausschließt, daß auch in derartigen Fällen die Verwaltergebühr anfällt, kann insgesamt nicht davon ausgegangen werden, daß die Klausel ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Ast. muß deshalb die ihm aufgrund dieser Klausel in Rechnung gestellten Beträge in der Jahresabrechnung nicht akzeptieren und kann diese mit Erfolg anfechten.