Lärmbelästigung als Kündigungsgrund, Beweislast für Vermieter

1. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam, wenn nicht nachgewiesen ist, dass die wiederkehrenden Lärmbelästigungen im Mehrfamilienhaus aus der Wohnung des Mieters stammen.

2. Anders als bei der Mietminderung, wo es ausreicht, dass der Mieter die Lärmbelästigung ausreichend beschreibt (BGH, GE 2017, 413), trägt für die Kündigung wegen Lärmbelästigung der Vermieter die Beweislast.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung der Wohnung. Mit Schreiben vom 5.2.2015, 13.3.2015 und 4.2.2016 ermahnte die Kl. den Bekl., den - vermeintlich durch den Bekl. - verursachten ruhestörenden Lärm, vor allem nachts, zu unterlassen. Mit Schriftsatz vom 22.3.2016 erteilte die Kl. dem Bekl. dann wegen ruhestörenden Lärms - vor allem nachts - eine Abmahnung. Für den Fall, dass der Bekl. künftig wieder ruhestörenden Lärm verursachen sollte, kündigte die Kl. gegenüber dem Bekl. in diesem Schreiben zugleich mit an, dass der Bekl. dann auch mit einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietvertrages wegen vertragswidrigen Gebrauchs rechnen müsse. Mit Schreiben vom 18. April 2016 kündigte die Kl. dann das mit dem Bekl. bestehende Nutzungsverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund, da der Bekl. den Hausfrieden sehr nachhaltig stören und die Regeln der Hausordnung nicht einhalten würde.

[…] Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung … nicht zu (§§ 242, 543, 545, 546, 569, 573 BGB). […] Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Miet-(Nutzungs-)verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört. […]

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. […]

Bei der Beurteilung etwaiger Geräuscheinwirkungen ist unter Anwendung des Grundgedankens des § 242 BGB - des Gebotes, nach Treu und Glauben zu handeln - zu berücksichtigen, dass das Wohnen und Wirken zweier unter einem Dach wohnender Mieter eine gewisse Gemeinsamkeit schafft und von ihnen beiden eine wechselseitige Rücksichtnahme erfordert (BGH, NJW 2004, 775 ff.). Abzustellen ist hierbei unter Einbeziehung wertender Momente auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen (BGH, NJW 1993, 1656 ff.). […]

Zwar kann nicht allgemein erwartet werden, dass bei Feiern aus einem besonderen Anlass - wie z. B. einer Hochzeit oder einem (runden) Geburtstag - keinerlei Lärmbeeinträchtigungen auftreten. Dennoch muss auch in diesen Fällen insoweit Rücksicht genommen werden, als dass eine übermäßige Störung der Nachtruhe vermieden wird. Das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gibt einem Wohnungsinhaber nämlich noch nicht das Recht, durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe der Nachbarn zu stören (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.1.1990, 5 Ss [OWi] 475/89 - [OWi] 197/89, NJW 1990, 1676 f.; AG Bremen, Urteil vom 3.3.2004, 17 C 144/04, BeckRS 2004, Nr.: 08315; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.7.2001, 32 C 169/00, GE 2001, 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; Börstinghaus, NZM 2004, 48 ff.; Schuster, MM 2002, 34).

Außerhalb von Feiern aus einem besonderen Anlass sind nur die „üblichen Wohngeräusche“ hinzunehmen und stellen nur diese „üblichen Wohngeräusche“ weder einen Mangel dar noch rechtfertigen sie eine Kündigung. Maßstab ist hierfür grundsätzlich die sog. „Zimmerlautstärke“ (Börstinghaus, NZM 2004, 48 ff.; Pfeifer, Lärmstörungen, Gutachten und Lärmlexikon, 8. Aufl. 1998; Pfeiffer, DWW 1985, 12).

Es gibt jedoch kein Messgerät, das anzeigt, wann diese „Zimmerlautstärke“ überschritten wird. Mit diesem Grenzwert ist natürlich nicht gemeint, dass keinerlei Geräusche aus einer Wohnung herausdringen dürfen. Die „Zimmerlautstärke“ wird jedoch dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden. Dies hängt neben der Dauer der Geräuschentwicklung natürlich auch von ihrer Intensität, aber auch von der Art der Geräusche (wie z. B. lauten und intensiven Bässen bei Musik) ab. Zum zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch gehört zwar auch das Hören von Musik. Gerade hier muss aber eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des „Musikliebhabers“ und dem Ruhebedürfnis der anderen Hausbewohner stattfinden. Das bedeutet, dass zwischen 12.00 Uhr und 14.00 Uhr sowie zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr immer die „Zimmerlautstärke“ als Grenze gilt. Aber auch regelmäßigen Lärm außerhalb dieser Zeiträume müssen die übrigen Hausbewohner nicht hinnehmen (Börstinghaus, NZM 2004, 48 ff.). […]

Sieht ein Mieter in einem Mehrparteienhaus sich einer Lärmbelästigung durch irgendwelche Nachbarmieter ausgesetzt, reicht es somit für die Geltendmachung einer Mietminderung grundsätzlich aus, wenn der Mieter die Lärmbelastung (z. B. laute Musik, Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend gegenüber dem Vermieter beschreibt und überdies durch detaillierte „Lärmprotokolle“ konkretisiert, derer bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen noch nicht einmal bedarf (BGH, GE 2017, 413).

Grundsätzlich anders ist jedoch die Sach- und Rechtslage bei einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB gegenüber einem Mieter, wenn nicht klar ist, aus welcher Wohnung der Lärm herrührt bzw. welche Person diesen Lärm verursacht hat. […]

Die Beweislast für das Vorliegen eines nicht sozialadäquaten Verhaltens des gekündigten Mieters bzw. seiner Gäste/Besucher mittels Lärmbelästigung trägt grundsätzlich der Vermieter, der aus wichtigem Grund das Mietvertragsverhältnis mit diesem Mieter aufgekündigt hat (BGH, NJW 1985, 2328 f.) Da hier streitig ist, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich vom Bekl. bzw. dessen Gästen/Besuchern verursacht wurden, musste die Kl. als Vermieterin in dieser Sache auch beweisen, dass es sich bei den Lärmverursachern tatsächlich um den Bekl. bzw. dessen Gäste/Besucher - und nicht etwa um andere Mieter bzw. deren Gäste/Besucher oder sogar beliebige Dritte - handelte (OLG München, ZMR 1996, 487 ff.).

Soweit die Kl. die Räumung der Wohnung vom Bekl. aufgrund von Lärmbelästigungen begehrt, ist die Kl.seite jedoch dafür beweisfällig geblieben, dass der „Lärm“ bzw. die „Geräusche“ tatsächlich vom Bekl. bzw. dessen Gästen/Besuchern verursacht wurden bzw. aus dessen Wohnung stammt.

So hat die Kl. unter anderem behauptet, dass der Bekl. in der Silvesternacht vom 31.12.2015 zum 1.1.2016 derart laute Musik gehört haben soll, dass von den Mitmietern sogar die Polizei um Hilfe gerufen werden musste, um wieder Ruhe im Haus herzustellen.

Insofern hat die Zeugin M. jedoch ausgesagt, dass am Silvesterabend 2015/2016 zu ihrer Wohnung (und somit nicht zu der daneben liegenden Wohnung des Bekl.) die Polizisten gekommen seien, weil laute Geräusche aus ihrer Wohnung kamen. Sie - die Zeugin M. - habe nämlich in dieser Nacht zusammen mit ihrem Lebensgefährten - dem Zeugen B. - und dessen Eltern Silvester 2015/2016 in ihrer Wohnung gefeiert. Zwar habe sie - die Zeugin M. - es nicht als laut empfunden, jedoch seien dann die Polizisten auch wieder losgegangen.

Des Weiteren hat insofern auch die Zeugin H. ausgesagt, dass sie zwar am Silvesterabend 2015/2016 die Polizei gerufen habe, die lauten Geräusche an diesem Abend aber nicht aus der Wohnung des Bekl., sondern vielmehr aus der Wohnung von Frau M. und Herrn B. gekommen seien.

Der Zeuge B. hat zudem ausgesagt, dass er am Silvesterabend 2015/2016 zwar laute Bassmusik gehört habe, diese Musik sei aber nicht aus der Wohnung des hiesigen Bekl., sondern vielmehr aus der Wohnung der Zeugen M. und B. gekommen sei. Er - der Zeuge B. - habe dann auch am Silvesterabend 2015/2016 die Polizei gerufen. Dieser Lärm sei aber nicht aus der Wohnung des Bekl. gekommen.

Aufgrund dieser übereinstimmenden Aussagen der Zeugen kann somit hier die Behauptung der Kl., dass der Bekl. in der Silvesternacht vom 31.12.2015 zum 1.1.2016 derart laute Musik gehört habe, dass von den Mitmietern sogar die Polizei um Hilfe gerufen werden musste, um wieder Ruhe im Haus herzustellen, als widerlegt angesehen werden, da dieser Lärm entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme gerade nicht durch den Bekl. verursacht wurde.

Zudem hat die Zeugin M. aber auch noch ausgesagt, dass der Bekl. zwar ihr direkter Nachbar auf der gegenüberliegenden Seite sei, sie - die Zeugin - selbst in der Nacht aber keinerlei laute Geräusche - weder Musik noch Gespräche - aus der Wohnung des Bekl. gehört habe. Insofern habe sie selbst aus der Wohnung des Bekl. derartige Geräusche also nicht wahrgenommen. Ihr sei auch nicht aufgefallen, dass der Bekl. Besuch gehabt hätte und es dann auf dem Treppenflur gepoltert habe.

Im Übrigen räumte die Zeugin M. aber ein, dass sie an den Wochenenden so ca. 3-mal im Monat Besuch bei sich in der Wohnung haben würde und dieser Besuch dann teilweise auch bis 24.00 Uhr oder bis 1.00 Uhr morgens bei ihr in der Wohnung bleiben würde. Wenn ihr Besuch in ihrer Wohnung sei, dann würden sie Fernsehen schauen und über „youtube“ auch Musik anhören. Auch habe ihr Freund - der Zeuge B. - eine Stereoanlage mit 4 Lautsprecherboxen.

Der insofern ebenso direkt neben den Bekl. wohnende Zeuge B. hat im Übrigen ausgesagt, dass er - der Zeuge B. - aus der Wohnung des Bekl. bisher keinen Lärm habe wahrnehmen können, d. h. weder Gespräche noch Musik.

Der Zeuge B. hat insofern zudem ausgesagt, dass er bereits vor Silvester 2015/2016 wegen des Lärms, der aus der Wohnung der Familie M. und B. kam, oben in der Wohnung der Zeugin M. - die direkt über ihn wohnen würde - gewesen sei und der Lebensgefährte der Zeugin M. - der Zeuge B. - ihn dann nur - nachdem er gebeten habe, doch die Musik leiser zu machen - gefragt hätte, was er denn wolle. Daraufhin habe der Zeuge B. ihm - dem Zeugen B. - dann die Wohnungstür vor der Nase zugemacht.

Im Übrigen hat der Zeuge B. aber ausgesagt, dass er aus der Wohnung des Bekl. keinen Krach oder Musik oder dergleichen gehört habe. Die Zeugin D. hat des Weiteren ausgesagt, dass die Mieter unter ihrer Wohnung - d. h. die Zeugen M. und B. - ab und zu mal „Party“ machen würden. Sie - die Zeugin D. - sei dann auch mal unten bei den Zeugen M. und B. gewesen und habe ihnen gesagt, dass sie die Musik leiser machen sollen. Wenn es mal zu laut sei aus der Wohnung von Frau M. und Herr B., würde sie im Übrigen rasch eine „WhatsApp“ schreiben, und dann sei es auch leiser. Aus der Wohnung der Zeugen M. und B. höre sie - die Zeugin D. - vielleicht einmal oder zweimal im Monat derartig laute Geräusche. Diese Geräusche aus der Wohnung der Zeugen M. und B. würde sie dann bis 1.00 Uhr früh oder 2.00 Uhr früh hören. Im Übrigen sei im Sommer vom Balkon der Wohnung der Zeugen M. und B. auch teilweise Krach zu hören. Wenn es insofern mal laut sei, habe sie - die Zeugin D. - von ihrem Balkon auch nach unten schauen und dabei sehen können, dass diese Leute auf dem Balkon der Wohnung der Zeugen M. und B. standen.

Aus der Wohnung des Bekl. hatte die Zeugin D. aber noch nie Lärm gehört. Auch konnte sie nicht bestätigen, dass Musik oder laute Gespräche aus der Wohnung des Bekl. zu hören waren. Insbesondere auch in den Nachtzeiten habe sie - die Zeugin D. - aus der Wohnung des Bekl. keine laute Musik gehört.

Die Zeugin W. hat zwar bekundet, dass sie im Sommer von draußen abends - teilweise morgens um 2.00 Uhr oder um 3.00 Uhr früh - Musik und Gemurmel von lautem Sprechen hören sowie Zigarettenrauch riechen würde, jedoch hat sie nach ihrer eigenen Aussage nicht nachgeprüft, woher diese Geräusche und der Zigarettenrauch kamen. Vielmehr ging sie - die Zeugin W. - nur davon aus, dass diese Geräusche und der Zigarettenrauch aus der Wohnung des Bekl. kommen müssten, da unter ihrer Wohnung zwei alte Leuten wohnen würden, die nicht rauchten. Insofern vermutete die Zeugin W. dies nur, da sie sich nicht erklären konnte, woher dies ansonsten herkommen solle. Wo genau die Geräusche und der Zigarettenrauch herkamen, hat die Zeugin W. aber nach ihrer eigenen Bekundung nicht selbst überprüft. Sie war nämlich nach ihrer Aussage nicht ein einziges Mal zu der Wohnung des Bekl. gegangen, um zu hören, ob von dort tatsächlich der von ihr gehörte Lärm herkam oder nicht.

Die Zeugin K. hat im Übrigen zwar bekundet, dass sie die Lärmprotokolle angefertigt habe und die Geräusche aus der Wohnung des Bekl. gekommen seien - mithin nicht aus der Wohnung der Zeugen M. und B. -, jedoch musste sie auch einräumen, dass sie nicht zu der Wohnung des Bekl. gegangen sei, wenn Lärm verursacht wurde. Sie, die Zeugin K., sei immer nur in ihrer Wohnung geblieben und somit nicht hinausgegangen auf den Hausflur. Auf Vorhalt der Bekl.seite führte die Zeugin insofern zudem aus, dass sie nachts nicht an fremde Türen klopfen würde.

Zwar hat die Zeugin K. wohl auch mal gesehen, wie ein betrunkener Mann nach oben gehen wollte, und er sich sogar am Geländer des Treppenhausflures festhalten musste. Die Zeugin K. hatte aber nicht gesehen, in welche Wohnung dieser betrunkene Mann dann hineingegangen war. Im Übrigen hatte diese Zeugin zwar auch im Sommer Geräusche von einem Balkon gehört, jedoch konnte die Zeugin K. nicht auf den Balkon des Bekl. schauen um zu überprüfen, ob von dessen Balkon die Geräusche herkamen.

Die Zeugin H. hat zwar ebenso ausgesagt, dass sie ein Lärmprotokoll gefertigt habe und sie insofern Stimmen von einem Balkon, der über ihrer Wohnung liegt, gehört hätte. Direkt über ihrer Wohnung sei jedoch die Wohnung der Zeugin K., und erst darüber dann die Wohnung des Bekl. Insoweit würde sie also nur „davon ausgehen“, dass die Stimmen vom Balkon des Bekl. herrührten. Jedoch musste die Zeugin H. auch einräumen, dass sie von ihrem Balkon nicht sehen konnte, ob der Bekl. auf seinem Balkon Gäste hatte. Wenn sie - die Zeugin - auf ihrem Balkon stehe und über sich diese Stimmen höre, gehe sie zwar davon aus, dass diese Stimmen von dem Balkon des Bekl. stammen würden und nicht von einem anderen Balkon; genauer konnte die Zeugin H. dies aber nicht erklären. Auch konnte die Zeugin H. nicht mit Gewissheit sagen, ob bei diesen Stimmen auch die Stimme des Bekl. mit dabei war. Auch räumte die Zeugin H. ein, dass - als sie den Bekl. deswegen angesprochen habe - der Bekl. ihr gegenüber erklärt hätte, dass er dies mit dem Lärm nicht sei. Der Bekl. habe also abgestritten, dass er diese laute Musik und diese Geräusche verursachen würde. Zwar hat die Zeugin H. auch ausgesagt, dass sie auch schon betrunkene Leute im Hausflur habe hochgehen sehen. Ob aber diese betrunkenen Leute dann in die Wohnung des Bekl. gingen, hat die Zeugin nicht mehr gesehen. Zwar habe sie auch Besucher gehört, wie diese den Hausflur hochgegangen sind, jedoch sei sie nicht hinterhergegangen und habe geschaut, wo dieser Besuch konkret hineingegangen sei, d. h. in welche Wohnung.

Die Zeugin G. hat zwar auch ausgesagt, dass am 8., 9. und 10. September 2014 lauter Lärm zu hören war und der Bekl. dann morgens um ca. 4.00 Uhr früh einen Mann aus seiner Wohnung geschmissen habe. Im Übrigen hatte sie auch mitbekommen, dass von einem Balkon aus laut gesprochen wurde und auch Zigarettenqualm von einem Balkon hochgestiegen sei, jedoch musste auch diese Zeugin einräumen, dass sie nicht habe runterschauen können auf den Balkon des Bekl. Auch hat die Zeugin G. bekundet, dass sie nicht runtergegangen sei zu der Wohnung des Bekl. und ihn auch nicht gebeten habe, leiser zu sein. Nur als sie mal von oben nach unten gegangen sei - um unten zu hören, ob der von ihr wahrgenommene Kinderlärm auch unten zu hören sei -, sei sie auch an der Wohnungstür des Bekl. vorbei gegangen und habe dabei hören können, dass der Lärm vom Kindertrampeln aus der Wohnung des Bekl. kam.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann das erkennende Gericht dementsprechend hier aber nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgehen, dass tatsächlich der Bekl. die Ursache der Lärmstörungen in dem Mehrfamilienhaus der Kl. ist und somit hierfür auch die Verantwortung trägt, da hier gerade nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststeht, dass tatsächlich der Bekl. bzw. dessen Besucher jeweils die Nachtruhe der Mitmieter durch laute Geräusche oder Musik bzw. durch Zigarettenrauch störten. […]

Im Übrigen wäre es - selbst wenn die Kl. hier den Beweis für eine tatsächlich vom Bekl. verursachte Lärmstörung erbracht hätte - als treuwidrig (§ 242 BGB) anzusehen, den Räumungsanspruch der Kl. aufgrund der fristlosen Kündigung vom 18.4.2016 noch durchzusetzen, wenn die geschilderten Lärmbelästigungen seit der Kündigung vom 18.4.2016 (d. h. seit über einem Jahr) nicht mehr aufgetreten sind (AG Brandenburg/Havel, GE 2001, 1134).

Lärmprotokolle sind nach der Rechtsprechung des BGH für die Geltendmachung einer Mietminderung nicht unbedingt erforderlich. Will der Vermieter das Vertragsverhältnis mit dem Störer kündigen, gelten strengere Grundsätze; die Verursachung der Störung des Hausfriedens muss nachgewiesen werden.

Der Mieter einer Genossenschaftswohnung war wegen ruhestörenden Lärms wiederholt abgemahnt worden; dazu lagen Lärmprotokolle der Mitbewohner vor, die sich wiederholt bei der Vermieterin beschwert hatten. Die Vermieterin kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht. Im Räumungsprozess vernahm das Amtsgericht acht Mitmieter als Zeugen.

Das Gericht wies die Räumungsklage ab, weil nicht nachgewiesen sei, dass die wiederholten Lärmstörungen aus der Wohnung des Beklagten stammten. Eine Zeugin habe vielmehr bekundet, dass sie selbst mehrfach mit Freunden auch nachts Musik höre. Nach der Beweisaufnahme stehe auch nicht fest, dass die verschiedenen Lärmprotokolle auf Störungen aus der Wohnung des Mieters zurückzuführen seien.

Für die Anforderungen an das Recht des Mieters auf Mietminderung wegen Lärms und an eine Kündigung des Vermieters deswegen gelten eben verschiedene Voraussetzungen (zu diesem Thema auch GE 2017, 433). Vermieter tun also gut daran, Mieter, die sich über Störung des Hausfriedens beschweren und Minderung ankündigen, um möglichst ausführliche Schilderungen mit Datum und Verursacher zu bitten und darauf hinzuweisen, dass für eine erfolgreiche Abhilfe ihre Zeugenaussage erforderlich sein wird.