Lärm aus Shisha-Bar an innerstädtischer Straße, Gewerbelärm

Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt muss damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (hier: Lärm aus einer Shisha-Bar in einer Straße mit nahezu lückenloser Gewerbenutzung im Erdgeschoss).

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 513 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Miete war im streitgegenständlichen Zeitraum wegen der von den Geräuschen der Lüftungsanlage der Shisha-Lounge ausgehenden Gebrauchsbeeinträchtigung gemäß § 536 BGB um 10 % gemindert.

In der Geräuschimmission liegt ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB, den die Bekl. auch unstreitig angezeigt haben.

Der Einwand der Berufung, auch das unstreitig vorhandene Geräusch der Belüftungsanlage sei mangels Beschaffenheitsvereinbarung hinzunehmen, geht fehl. Auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung schuldet der Vermieter die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 - juris - GE 2013, 938). Bei der TA-Lärm handelt es sich um eine solche.

Entgegen der Auffassung der Kl. ergibt sich aus dem Gutachten des BA-Tempelhof-Schöneberg auch, dass es sich um eine permanente Immission handelte. Die Kl. trägt nicht vor, dass es sich um einen nur kurzzeitigen technischen Defekt o. Ä. gehandelt habe. Angesichts der diesbezüglichen Behauptung der Bekl., die Geräuschintensität sei über den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum unverändert, ist das pauschale Bestreiten der Kl., das Gutachten beweise lediglich die Überschreitung anlässlich des Messungszeitraumes, unbeachtlich.

Unzutreffend rügt die Berufung, dass das Amtsgericht grundsätzlich gehindert war, für den Mangel bzgl. der Lüftungsanlage 20 % Minderung zuzuerkennen, weil die Bekl. selbst nur 13 % veranschlagt hatten. Die konkrete Minderung tritt von Gesetzes wegen ein und ist von einer Einschät­zung des Mieters unabhängig.

Gleichwohl erscheint die durch das Amtsgericht angenommene Minderungsquote für die aus der lauten Belüftungsanlage folgende Gebrauchsbeeinträchtigung unangemessen hoch. Die Kammer schätzt die mit der Lärmbelästigung verbundene Gebrauchsbeeinträchtigung auf 10 %. Lediglich im Schlafzimmer wurden die Richtwerte der TA-Lärm überschritten, so dass sich die Gebrauchsbeeinträchtigung nur auf den Gebrauch dieses Zimmers beschränkt. Angesichts der Größe der Wohnung und des mangels abweichenden Vortrags unterstellten Gebrauchs des Schlafzimmers lediglich zur Nachtzeit zum Schlafen erscheint eine Minderungsquote von 10 % wegen der Beeinträchtigung als angemessen, aber auch ausreichend.

Den Bekl. steht jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum kein weitergehendes Minderungsrecht zu.

Insbesondere ergibt sich ein solches nicht aus etwaigen, mit dem Betrieb der Shisha-Lounge einhergehenden, anderen Geräuschs- und Geruchsimmissionen.

Wegen der von der Bar ausgehenden Lärmbelästigung fehlt es bereits an konkretem Vortrag zu der daraus folgenden Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Die Bekl. tragen lediglich vor, es sei „laut, im Sommer mehr als im Winter“ und beschreiben die Zustände der Lärmquelle, nicht jedoch die Auswirkung auf den Gebrauch der Mietsache. Es fehlt auch nach Hinweis der Kammer vom 8.3.2016 an jedweder Darlegung einer Gebrauchsbeeinträchtigung. Erforderlich ist jedoch, dass der Mieter zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Beschreibung abgibt, aus der sich ergibt, um welche Art der Beeinträchtigung in welcher Lautstärke es sich handelt, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer diese vorliegt (BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11 - GE 2012, 68). Zu der Art der Beeinträchtigung haben die Bekl. nichts vorgetragen.

Die Bekl. beschränken sich vielmehr darauf, den vermeintlichen Mangel als solchen zu beschreiben, ohne einen Bezug zum Gebrauch der Mietsache herzustellen. Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist jedoch eine konkrete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Mangel, sofern dieser nicht auf der Hand liegt.

Jedenfalls aber stellt der von der Bar ausgehende Lärm im vorliegenden Fall - auch zugunsten der Bekl. hinreichenden Vortrag unterstellt - im vorliegenden Fall keinen Mangel dar. Soweit konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14 -, BGHZ 205, 177-195, Rn. 23 = GE 2005, 2177; vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO. Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO. Rn. 8 - GE 2013, 262; jeweils m.w.N.).

Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt hat damit zu rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Stra­ßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (LG Berlin, Urteil vom 27. September 2011 - 63 S 641/10 -, Rn. 26, juris = GE 2011, 1685). Die Rheinstraße, in der die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, ist eine innerstädtische Hauptstraße. Kurz nach dem Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, beginnt die große, durch Gewerbe geprägte Ein­kaufsstraße, die Schloßstraße. Dort befindet sich - wie auch an dem Ende der Straße, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt - gerichtsbekannt nahezu lückenlos im Erdgeschoss Gewerbe, von welchem Immissionen ausgehen. Dies wird auch aus den durch die Bekl. eingereichten Bildern deutlich.

Unstreitig war auch bereits bei Abschluss des Mietvertrags im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Hauses ein anderer Gewerbebetrieb vorhanden.

Auch ergibt sich nach dem Vortrag der Bekl. auch auf den Hinweis der Kammer vom 8.3.2016 nach Maßgabe der vorstehenden Rechtsprechung kein ausreichend substantiierter Vortrag zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Shisha-Dampf.

Eine Gesundheitsgefährdung durch den Shisha-Dampf im Freien ist nicht anzunehmen (BGH, Urt. v. 16. Januar 2015 - V ZR 110/14 -, juris = GE 2015, 719) und wird von den Bekl. auch gar nicht geltend gemacht.

Soweit die Bekl. eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Shisha-Dampf geltend machen, beschränken sie sich erneut auf eine Beschreibung des Zustandes des Bar-Betriebs, tragen jedoch nichts durch die dadurch verursachte Gebrauchsbeeinträchtigung vor, was der Kammer die Schätzung einer Minderungsquote nach § 287 ZPO unmöglich macht. Zum einen fehlt es bereits an konkretem Vortrag zu Zeiträumen. Es ist nicht ersichtlich, welcher Zeitraum genau mit „Sommer“ und „Winter“ gemeint sein sollte bzw. inwiefern eine veränderte Gebrauchsbeeinträchtigung aufgrund welcher veränderter Gebrauchsformen der Mietsache gegeben sein sollte, noch wann z. B. der Bar-Betrieb beginnt oder welche konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung welcher Räume wann dadurch eintritt.

Der Mieter einer Wohnung in der Stadt muss damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

Der Mieter einer Wohnung in der Rheinstraße in Berlin-Schöneberg minderte die Miete wegen Geräuschbelästigung (Lärm durch Belüftungsanlage einer nahe gelegenen Shisha-Bar und Lärmbelästigung durch den Barbetrieb). Der Vermieter klagte die Mietrückstände ein. Beim Amtsgericht hatte er nur teilweise Erfolg, weshalb er in die Berufung ging.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angegriffene Urteil teilweise ab.

Der Einwand des Vermieters, das unstreitig vorhandene Geräusch der Belüftungsanlage sei mangels Beschaffenheitsvereinbarung hinzunehmen, gehe fehl. Auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung schulde der Vermieter die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen. Bei der TA-Lärm handele es sich um eine solche. Unzutreffend rüge der Vermieter, dass das Amtsgericht grundsätzlich gehindert gewesen sei, für diesen Mangel eine Minderung von 20 % zuzuerkennen, weil der Mieter selbst nur 13 % veranschlagt habe. Die konkrete Minderung trete von Gesetzes wegen ein und sei von einer Einschätzung des Mieters unabhängig. Gleichwohl erscheine die durch das Amtsgericht angenommene Minderungsquote für die aus der lauten Belüftungsanlage folgende Gebrauchsbeeinträchtigung unangemessen hoch. Die Kammer schätze die Beeinträchtigung auf 10 %. Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich im Schlafzimmer die Richtwerte der TA-Lärm überschritten seien.

Dem Mieter stehe jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum kein weitergehendes Minderungsrecht zu. Insbesondere ergebe sich ein solches nicht aus etwaigen, mit dem Betrieb der Shisha-Lounge einhergehenden anderen Geräuschs- und Geruchsimmissionen.

In diesem Zusammenhang fehle es bereits an konkretem Vortrag zur Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Erforderlich sei, dass der Mieter zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Beschreibung abgebe, aus der sich ergebe, um welche Art der Beeinträchtigung in welcher Lautstärke es sich handele, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer diese vorliege. Zu der Art der Beeinträchtigung hätte der Mieter nichts vorgetragen. Jedenfalls stelle aber der von der Bar ausgehende Lärm im vorliegenden Fall keinen Mangel dar. Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt habe damit zu rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen komme, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Die Rheinstraße, in der die streitgegenständliche Wohnung gelegen sei, sei eine innerstädtische Hauptstraße. Kurz nach dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet, beginne die große durch Gewerbe geprägte Einkaufsstraße, die Schlossstraße. Dort befänden sich – wie auch an dem Ende der Straße, in der die Wohnung liege – gerichtsbekannt nahezu lückenlos im Erdgeschoss Gewerbe, von welchem Immissionen ausgingen. Unstreitig sei auch bei Abschluss des Mietvertrages im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Hauses ein anderer Gewerbebetrieb vorhanden gewesen.

Eine Gesundheitsgefährdung durch den Shisha-Dampf im Freien sei nicht anzunehmen und werde von dem Mieter auch gar nicht geltend gemacht.