Langjährige Duldung der Nutzung von Kellerräumen frei widerruflich

Auch die langjährige Duldung einer unentgeltlichen Nutzung von Gemeinschaftsflächen (hier: selbstgeschaffene Kellerverschläge) führt nicht zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag; die Gestattung ist vielmehr jederzeit frei widerruflich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. haben keinen Anspruch auf fortwährende Nutzung der selbst errichteten Kellerverschläge unterhalb der Treppe und damit auch kein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB. Ein solches Nutzungsrecht ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag der Parteien. Gegenstand des Mietvertrages der Parteien vom 18.8.1982 ist eine Wohnung im 2. Geschoss, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad und Balkon sowie einem Kellerraum, bei dem es sich unstreitig nicht um den hier streitgegenständlichen von den Bekl. selbst errichteten Kellerverschlag unter der Treppe handelt. Somit ist der streitige Lagerraum jedenfalls nicht Gegenstand des schriftlichen Mietvertrages der Parteien geworden.

Soweit das Amtsgericht annimmt, die selbst geschaffenen Kellerräume seien Gegenstand der vorherigen Mietverträge gewesen, kann dieser Ansicht nicht gefolgt werden, da sie ausweislich des vorgelegten Mietvertrages von 1975 auch dort nicht aufgeführt sind. Es erscheint bereits zweifelhaft, inwiefern sie durch ergänzende spätere mündliche Vereinbarung oder Duldung des damaligen Vermieters Gegenstand des Mietvertrages geworden sein können, zumal aufgrund der Nichterwähnung in dem Vertrag und der vereinbarten Unentgeltlichkeit. Zudem kann es dahingestellt bleiben, da jedenfalls in dem neuen Mietvertrag mit der Kl. diese Räume nicht erwähnt sind und somit auch nicht Bestandteil des Mietvertrages der Parteien geworden sind. Dies gilt erst recht für die Räume im Nachbarhaus, bezüglich denen die Bekl. nach eigenem Vortrag nie ein Mietverhältnis begründet haben, sondern vortragen, das Nutzungsrecht sei ihnen von Verwandten nach deren Auszug „übertragen" worden. Hierzu fehlt im Übrigen jeglicher Vortrag der Bekl., inwiefern die Kl. von diesem Umstand in Kenntnis gesetzt worden sein soll.

Weiterhin ergibt sich auch aus der jahrzehntelangen Nutzung des selbst errichteten Kellerverschlages durch die Bekl. und einer Duldung durch die Kl. kein Anspruch auf fortwährende Nutzung des Kellerabteils. Die Bekl. haben bereits nicht nachweisen können, dass die Kl., die dies bestritten hat, von der Nutzung der Kellerräume tatsächlich positive Kenntnis hatte. Vielmehr haben die Bekl. hierzu nur vorgetragen, dass mindestens seit 1975 die Hausmeister und Bezirksarchitekten der Liegenschaften Kenntnis von den errichteten Kellerverschlägen und deren Nutzung hatten und hierzu ungeeignete Beweismittel angeboten, nämlich durch Benennung der Zeugen „Bezirksarchitekten N. N." und „Hausmeister N. N." Es ist bereits nicht erkennbar, inwiefern in der Liegenschaft Bezirksarchitekten tätig waren und deren Kenntnis oder Wissen der Kl. zugerechnet werden soll. Hinsichtlich der nicht benannten oder bereits verstorbenen Hausmeister handelt es sich um ungeeignete Beweisangebote. Auch hier ist zudem nicht substantiiert vorgetragen, woraus sich die Kenntnis der Kl. insbesondere hinsichtlich der Nutzung der Räume im Nachbarhaus durch die Bekl. ergeben soll. Dies gilt erst recht im Hinblick auf den im Jahre 1982 abgeschlossenen Mietvertrag der Parteien, der den streitgegenständlichen Kellerverschlag gerade nicht erwähnt, was bei einer Kenntnis der Kl. von dessen Vorhandensein naheliegend gewesen wäre. Die Tatsache, dass die Kl. aufgrund der langjährigen Nutzung Gelegenheit zur Kenntnisnahme hatte und möglicherweise fahrlässig keine Kenntnis genommen hat, führt nicht zu einer Fiktion einer konkludenten Willensäußerung.

Letztlich kann die Frage der Kenntnis der Kl. aber dahingestellt bleiben, da sich in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung anderer Gerichte ein Anspruch auf weitere Nutzung der Kellerräume auch dann nicht ergibt, wenn eine Kenntnis der Kl. von der Nutzung der vor ihrem Eigentumserwerb in der Liegenschaft errichteten Verschläge zu unterstellen wäre. Auch die langjährige Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung der streitigen Verschläge führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung (vgl. ebenso LG Berlin, Urteil vom 27.7.1999, Az. 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 7.6.1996; Az. 13 BS 13/96). Die Duldung einer unentgeltlichen Nutzung eines Kellers kann und darf ein Mieter im Rahmen einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert (ebenso LG Berlin, Urteil vom 27.7.1999, Az. 65 S 350/98). Demnach kann der Mieter allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung befugt bleibt. Genau ein solcher Widerruf ist aber vorliegend von der Kl. erfolgt, so dass die Bekl. zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sind. Etwas anderes folgt auch nicht aus der unterstellten jahrzehntelangen Duldung durch die Kl., da das bloße Zeitmoment nicht dazu führen kann, dass die Vermieterin ihr Recht zum jederzeitigen Widerruf der Duldung aufgibt. Vielmehr haben die Bekl. keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass diese Gestattung unwiderruflich gewesen sein solle. Mangels eines dafür entrichteten Entgelts kann es sich auch nicht um einen Mietvertrag gehandelt haben, sondern allenfalls um eine Leihe oder ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung (so LG Saarbrücken, Urteil vom 7.6.1996; Az. 13 BS 13/96), so dass gem. § 604 Abs. 1, 2 BGB eine jederzeitige Rückforderung der Räume geltend gemacht werden kann, da die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist.

Allerdings konnten die Bekl. nur zur Räumung und Entfernung der streitgegenständlichen Kellerverschläge verurteilt werden. Soweit die Kl. auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes begehrt hat, ist dieses Begehren zu unbestimmt und damit für eine vollstreckbare Verurteilung nicht geeignet. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch durch Lichtbilder oder Skizzen, die dem Urteil beizufügen gewesen wären, erkennbar gemacht, wie dieser ursprüngliche Zustand aussah. Insofern konnte diesbezüglich kein vollstreckbarer Inhalt angenommen werden.

Ein schriftlicher Mietvertrag hat die Vermutung der Vollständigkeit; wenn Nebenräume – im vorliegenden Fall hatte es sich um einen zusätzlichen Kellerverschlag gehandelt – dort nicht erwähnt sind, sind sie im Zweifel nicht mit vermietet. Auch bei der langjährigen Duldung durch den Vermieter ist die Gestattung der Nutzung frei widerruflich.

Die Mieter hatten neben dem mit vermieteten Kellerraum einen weiteren Lagerraum als Kellerverschlag errichtet, was von der Vermieterin jahrelang geduldet wurde. Jedenfalls behaupteten die Mieter, dass der Hausmeister seit mehreren Jahrzehnten davon Kenntnis gehabt habe. Die Vermieterin verlangte Räumung.

Mit Urteil vom 8. Mai 2014 gab das Landgericht Frankfurt/Main der Klage statt. Es komme nicht drauf an, ob der Verschlag mit Kenntnis der Vermieterin errichtet worden sei, da auch eine jahrelange Duldung nicht zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag oder zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führen würde. Bei der unentgeltlichen Nutzung handele es sich vielmehr um eine Leihe oder ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung, so dass jederzeit die Räume zurückgefordert werden könnten.

Außer den vom LG Frankfurt zitierten Entscheidungen des LG Berlin und des LG Saarbrücken so auch LG Berlin GE 2005, 617 (Widerruf der Stellplatznutzung auf dem Hof für Autos) und LG Berlin GE 2011, 1087 (Widerruf der Gestattung des Abstellens von Fahrrädern auf dem Hof).