Landpachtvertrag

Landpachtvertrag; Teilkündigung; Teilpachtflächen

Die Teilkündigung eines Landpachtvertrages ist grundsätzlich unzulässig.

Die Berufung der Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Bautzen vom 8.8.2002 hat teilweise Erfolg. Auf Antrag der Kl. war festzustellen, daß der Pachtvertrag vom 22.5.1991 nicht teilweise durch die Kündigung des Bekl. vom 17.9.2001 beendet worden ist.

1. Nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung (RGZ 150, 321, 322/23; BGH, Urteil vom 28.4.1972 - VIII ZR 116/70, MDR 1972, S. 861; OLG Celle, Urteil vom 16.4.1964 - 7 U 117/62, MDR 1964, S. 924; a. A.: RGZ 114, 243 ff., 246) und Literatur (Lange, Wulff, Lüdt-ke-Handjery, Landpachtrecht, 3. Aufl. 1989, § 594 e BGB Rn. 15, 23, 31, S. 301, 302, 304; § 595 a BGB Rn. 15, S. 353; Staudinger-Sonnenschein, §§ 581-606 BGB, 13. Bearbeitung 1996, § 581 BGB Rn. 387, S. 187 m. w. N.) ist die Teilkündigung eines Pachtvertrages grundsätzlich unzu-lässig. 2. Für das Landpachtrecht vertritt dagegen Lukanow (Landpachtrecht, 2. Aufl. 1993, § 594 f. BGB Rn. 5, S. 572) die Auffassung, daß der Grund-satz einer Unzulässigkeit von Teilkündigungen nicht gilt, soweit es sich um die Kündigung von Teilpachtflächen handelt. Er verweist insofern auf die Bestimmung in § 595 a Abs. 2 BGB, welche die Möglichkeit einer teilweisen Beendigung des Landpachtvertrages voraussetzt. Der Verweis auf § 595 a Abs. 2 BGB ist indessen wenig hilfreich. Denn die Vor-schrift, welche die richterliche Vertragshilfe in Landpachtsachen behandelt, gibt ihrerseits nicht an, unter welchen Voraussetzungen es zulässigerweise zu einer teilweisen Vertragsbeendigung kommen kann. In der Literatur wird eine teilweise Vertragsbeendigung gemäß § 595 a Abs. 2 BGB lediglich in zwei Fällen für zulässig erachtet: Zum einen besteht die Möglichkeit, daß das Landwirtschaftsgericht im Pachtschutzverfahren die Fortsetzung des Vertrages gemäß § 595 Abs. 6 Satz 3 BGB auf einen Teil der Pachtsache beschränkt (Staudinger-Pikalo/von Jeinsen, a. a. O., § 595 a BGB Rn. 8, S. 521; Lange, Wulff, Lüdtke-Handjery, a. a. O., § 595 a BGB Rn. 12, S. 352; Palandt-Putzo, BGB, 61. Aufl. 2002, § 595 a BGB Rn. 3, S. 722; Münchener Kommentar-Voelskow, BGB, Band 3, 3. Aufl. 1995, § 595 a BGB Rn. 2, S. 1715/16; Erman-Jendrek, BGB, Band 1, 10. Aufl. 2000, § 595 a BGB Rn. 2, S. 1493). Zum anderen ist denkbar und rechtlich zulässig, daß die Parteien den Pachtvertrag einvernehmlich nur teilweise aufheben oder die Möglichkeit eines Teilkündigungsrechts vertraglich vereinbart haben (vgl. Staudinger-Pikalo/von Jeinsen, § 595 a BGB Rn. 8, S. 521; Palandt-Putzo, a. a. O., § 595 a BGB Rn. 3, S. 722). Die Auslegung von § 595 a Abs. 2 BGB zeigt, daß diese Vorschrift nicht als Beleg für die grundsätzliche Zulässigkeit von Teilkündigungen herangezogen werden kann. Denn ihr Regelungsgehalt ist für diese Frage unergiebig. 3. Auch unter Zugrundelegung der Grundsätze, welche das Reichsgericht in seiner Entscheidung vom 7.7.1926 aufgestellt hat (vgl. RGZ 114, 243 ff., 245/46), ergibt sich kein für den Bekl. günstigeres Ergebnis. Zwar hat das Reichsgericht ausgeführt, daß kein allgemeiner Rechtssatz bestehe, wonach sich die Kündigung eines Pachtverhältnisses notwendig auf sämtliche Pachtgegenstände erstrecken müsse. Es hat jedoch den Rechtsgedanken des § 469 Satz 2 BGB a. F. herangezogen und daraus das Recht des Pächters abgeleitet, ggf. die Ausdehnung der Kündigung auf alle Pachtgegenstände zu fordern. Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall würde dazu führen, daß der Bekl. sämtliche mit Vertrag vom 22.5.1991 verpachteten Nutzflächen auf Grund seiner Kündigung vom 17.9.2001 zurücknehmen müßte. Denn die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung am 3.7.2002 vor dem Landwirtschaftsgericht Bautzen zu erkennen gegeben, daß sie nur zu einer Herausgabe aller von dem Bekl. angepachteten landwirtschaftlichen Flächen bereit ist. 4. Der

iche mit Vertrag vom 22.5.1991 verpachteten Nutzflächen auf Grund seiner Kündigung vom 17.9.2001 zurücknehmen müßte. Denn die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung am 3.7.2002 vor dem Landwirtschaftsgericht Bautzen zu erkennen gegeben, daß sie nur zu einer Herausgabe aller von dem Bekl. angepachteten landwirtschaftlichen Flächen bereit ist. 4. Der erkennende Senat geht daher mit der herrschenden Lehre von dem Grundsatz aus, daß Teilkündigungen eines Landpachtvertrages unzulässig sind. Ausnahmsweise kann eine Teilkündigung allerdings dann als zulässig angesehen werden, wenn die Parteien ein Teilkündigungsrecht vertraglich vereinbart haben oder die Kündigung einzelne von mehreren in einem Pachtvertrag zusammengefaßte Gegenstände betrifft, die ohne wesentliche Nachteile für den Pächter aus dem Gesamtpachtverhältnis herausgelöst werden können (vgl. Staudinger-Sonnenschein, a. a. O., § 581 BGB Rn. 387, S. 187 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Der Vertrag vom 22.5.1991 in der Fassung der Änderungsvereinbarungen vom 14.2.1998 enthält keine Bestimmungen über ein Teilkündigungsrecht des Verpächters. Auch unter dem Gesichtspunkt einer zumutbaren Kündigung einzelner Pachtgegenstände kommt eine Teilkündigung vorliegend nicht in Betracht. Denn wie die Kl. unwidersprochen vorgetragen hat, liegt die 4 ha große Teilfläche des Flurstücks 127, die erst aus dem Flurstück herausvermessen werden mußte, inmitten eines einheitlich bewirtschafteten Schlages. Seine Zerstückelung führt zu Erschwernissen bei der Bestellung, Bewirtschaftung und Aberntung durch die Kl. Auch eine Teilkündigung des Flurstücks 43 kommt nicht in Betracht. Zwar handelt es sich hier um einen einzelnen, abtrennbaren Pachtgegenstand. Für sich allein genommen hat das Flurstück jedoch für den Bekl., wie er in der mündlichen Verhandlung am 28.11.2002 ausgeführt hat, kein Interesse.