Lagerung von Gegenständen

Lagerung von Gegenständen; Grundstückseinfahrt; Gebrauchsregelung; Hausordnung; Wohnungseigentum

1. Ein Wohnungseigentümer darf die Grundstückseinfahrt nicht zur Lagerung von Gegenständen nutzen.

2. Er ist andererseits nicht verpflichtet, ein reparaturbedürftiges Rolltor an der Zufahrt zu schließen.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Parteien bilden die WEG B.weg 2, Hamburg. Sie streiten in der Berufungsinstanz noch über die Entfernung von Holzverschnitt und Gartenabfällen auf der Grundstückszufahrt (Klage), sowie über das Verschließen des am Beginn der Zufahrt belegenen Rolltores und den Rückschnitt von Büschen an einer Garage (Widerklage).

Die Kl. sind Eigentümer der Einheiten Nr. 1 bis 3, belegen im Hinterbaus, der Bekl. ist Eigentümer der Einheit Nr. 4, belegen im Vorderhaus. Auf der westlichen Seite des Grundstücks befindet sich eine Zufahrt, die - entsprechend der Regelung in § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung - mit „G" bezeichnet ist. Diese ist zur Straße hin mir einem - waagerecht geführten - Rolltor versehen, das auf einer im Boden eingelassenen Schiene läuft. Am Ende dieser Zufahrt befinden sich zwei Pkw-Stellplätze der Kl. (Nr. 3 und Nr. 2); ein weiterer Stellplatz (Nr. 1) befindet sich nördlich des Vorderhauses, dort angrenzend an eine Garagenwand. Die Kl. haben diesen etwa im Herbst 2008 von Unkraut und Bewuchs befreit, geebnet und mit Platten belegt. Auf ihrer Sondernutzungsrechtsfläche haben die Kl. entlang der angrenzenden Garagenwand des Bekl. „immergrüne" Büsche gepflanzt. Eine Beeinträchtigung geht von diesen nicht aus.

Nach § 5 Ziffer 1 der Teilungserklärung (TE) ist die „Art und Weise der Ausübung der dem Wohnungseigentum hiernach zustehenden Rechte [...] zur Mitbenutzung [...] der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen sowie Art und Umfang der ihm hiernach obliegenden Pflichten" durch die Hausordnung geregelt. In der Hausordnung der Gemeinschaft heißt es unter „Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums": „Haus- und Hofeingänge erfüllen nur ihren Zweck, wenn sie stets freigehalten werden. Sie dürfen daher von einzelnen Wohnungseigentümern weder zum Parken benutzt noch auf andere Weise versperrt werden. Im allgemeinen Interesse sind die Haustür und die übrigen Eingänge zum Haus immer geschlossen zu halten. Insbesondere sind die Türen zum Hof, zum Dachausgang und zu den gemeinsamen Kellerräumen stets abzuschließen."

Mit ihrer am 5.10.2009 erhobenen Klage haben die Kl. begehrt, dass der Bekl. die auf der Zufahrt des Grundstücks von ihm gelagerten Gegenstände, bestehend aus zersägten Holzblöcken, Holzscheiten und Müllsäcken mit Gartenabfällen auf eigene Kosten entfernt. Der Bekl. habe diese Gegenstände auf der rechten, zur Grundstücksgrenze hin gelegenen Seite der Zufahrt abgestellt. Die Nutzung der ohnehin sehr schmalen Zufahrt sei durch die Lagerung der Gegenstände erheblich erschwert, insbesondere der ihnen, den Kl., zugewiesene Stellplatz Nr. 1, der sich direkt gegenüber der „Ablagerung" befinde.

Der auch in erster Instanz anwaltlich vertretene Bekl. ist dem dahingehend entgegengetreten, dass er die Gegenstände nicht „lagere"; es handele sich um Umstände, die die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums mit sich brächten. Ferner sei damit eine Beeinträchtigung der hinteren Stellplätze nicht verbunden. Mit seiner am 25.11.2009 erhobenen Widerklage hat der Bekl. zudem u. a. begehrt, (1) die Kl. zu verurteilen, das Rolltor im Bereich der Grundstückszufahrt zur Straße hin nach Benutzung stets zu schließen und (3) die von den Kl. entlang der Garagenmauer gesetzten immergrünen Büsche so weit zurückzuschneiden, dass diese nicht mehr das Garagenfenster verdecken, und dass von ihnen keine durch die Feuchtigkeitsakkumulation ausgehende Gefährdung des Garagenmauerwerks mehr ausgeht. Dazu hat er (lediglich) ausgeführt, dass das Rolltor nach Benutzung durch die Kl. nie geschlossen werde; eine entsprechende Verpflichtung ergebe sich aber aus der Teilungserklärung bzw. der Hausordnung.

Dem sind die Kl. entgegengetreten und haben vorgebracht, dass das Rolltor in der Vergangenheit nie vollständig verschlossen gewesen sei. Es sei schwergängig und hindere Besucher der Parteien auf das Grundstück zu gelangen. An dem Tor befinde sich keine Klingel, so dass Besucher vor einem schwergängigen Tor stünden, wenn es zugeschoben werde. Deswegen bleibe das Tor immer einen Spaltbreit geöffnet. Auch der Bekl. schiebe das Tor nicht nach jeder Durchfahrt wieder zu. Es sei notwendig, dass das Tor repariert werde, und auch die Installation einer Klingelanlage am Tor sei unabdingbar.

II. a) Der Widerklageantrag des Bekl., gerichtet auf die Verurteilung der Kl., das Tor im Bereich der Grundstückszufahrt nach Benutzung zu schließen, ist unbegründet.

Ein entsprechender Anspruch des Bekl. gegen die Kl. besteht nicht. Zwar kann nach § 15 Abs. 3 WEG jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Diesen Maßstäben wird der von den Kl. praktizierte Umgang mit dem Rolltor aber gerecht.

Die Regelung in der Hausordnung, in der es heißt „Im allgemeinen Interesse sind die Haustür und die übrigen Eingänge zum Haus immer geschlossen zu halten. Insbesondere sind die Türen zum Hof, zum Dachausgang und zu den gemeinsamen Kellerräumen stets abzuschließen.", ist nicht dahingehend zu verstehen, dass damit auch das die Grundstückszufahrt von der Straße abtrennende Rolltor gemeint ist. Schon der Wortlaut der Regelung („Haustür", „Eingänge zum Haus", „Türen zum Hof") spricht gegen die Erfassung auch des vorderen Rolltors. Erkennbar bezweckt diese Regelung der Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung (vgl. OLG Frankfurt/M., ZMR 2009, 860 = NZM 2009, 440), dass lediglich die gebäudeseitigen Eingangs- bzw. Einstiegsmöglichkeiten für Dritte verschlossen bleiben. In welcher Art und Weise dagegen das Rolltor zu verschließen ist, geht aus dieser Regelung in der Hausordnung nicht hervor.

Soweit der Bekl. darüber hinaus eine entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangt (vgl. §21 Abs. 4 WEG), ist ihm entgegenzuhalten, dass er insoweit die Kl. auf Zustimmung zu einer Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung (etwa durch Abänderung der Hausordnung, § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) in Anspruch nehmen müsste, nachdem er die Eigentümerversammlung mit seinem Begehren befasst hat; andernfalls fehlt ihm - wie hier - das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für seinen Antrag.

Dass das Schließen des Rolltores nach Benutzung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, hat der Bekl. nicht dargetan. Die Kl. haben unwidersprochen geltend gemacht, dass das Tor schwergängig ist und Besucher der Parteien daran hindert, auf das Grundstück zu gelangen. An dem Tor befindet sich keine Klingel, so dass Besucher vor einem schwergängigen Tor stehen, wenn es zugeschoben ist. Deswegen bleibt das Tor immer einen Spaltbreit geöffnet. Es ist notwendig, dass das Tor repariert wird, und auch die Installation einer Klingelanlage am Tor ist unabdingbar. Diesem Vorbringen ist der Bekl. auch in der Berufungsinstanz nicht entgegengetreten, so dass die Kammer hier nicht zu erkennen vermag, weshalb unter den aufgezeigten Umständen nur ein vollständiges Verschließen des Rolltors den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Insoweit kommt es jedoch nicht darauf an, dass sich der Bekl. selbst an eine solche Regelung nicht halten soll. Im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft besteht kein Rechtsanspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht (OLG Schleswig, ZMR 2005, 816 und OLGReport 2005, 383 = SchlHA 2005, 307).

Im Übrigen verfügt zwar nicht nur der Bekl. über eine weitere Zuwegung zu seinem Grundstücksteil, sondern auch die Kl. Allerdings können diese ihren Grundstücksteil nur über eine längere Treppe von der S.straße aus erreichen. Ferner ist die Postanschrift der Parteien jeweils auch „B.weg", so dass kein Anlass besteht, von den obigen Ausführungen zu Lasten der Kl. abzuweichen.

Unter welchen konkreten Voraussetzungen ein Rechtsanspruch eines Wohnungseigentümers bestehen kann, dass ein vorhandenes Tor nach Gebrauch wieder verschlossen wird, bedarf keiner weiteren Erörterung, weil die Umstände des Einzelfalls dazu keinen Anlass geben.

b) Auch der Widerklageantrag des Bekl., gerichtet auf Rückschnitt der „immergrünen Büsche" an seiner Garagenwand, hat in der Sache keinerlei Erfolg.

Maßgebend ist, dass der Bekl. die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch etwa gestützt auf § 1004 BGB - schon nicht schlüssig dargetan hat. Die Kl. haben die - neuen - Behauptungen des Bekl., die von den Kl. gepflanzten Büsche beeinträchtigten den Lichteinfall durch die Fenster der Garage und trügen zu einer Mauerwerksfeuchtigkeit bei, mit ihrer Berufungserwiderung bestritten; das Berufungsgericht kann und muss seiner Entscheidung aber nur unstreitigen (neuen) Vortrag zugrunde legen (vgl. BGH, ZMR 2008, 781 [783] = NJW 2008, 448). Im Übrigen liegen die weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO nicht vor.

3. Einer Abänderung der Kostenentscheidung des AG, wonach der Bekl. sämtliche Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, bedurfte es auch im Hinblick auf die teilweise übereinstimmende Erledigungserklärung der Parteien in der Berufungsinstanz nicht. Der Bekl. hat auch insoweit gemäß § 91 a ZPO die Kosten zu tragen. Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes entspricht es zur Überzeugung der Kammer billigem Ermessen, dem Bekl. die Kosten aufzuerlegen, weil er hinsichtlich des Klageantrages der Kl. unterlegen gewesen wäre, § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. betreffend die Räumung der Zuwegung ist nicht deshalb entfallen, weil der Bekl. in der Berufungsinstanz behauptet hat, die Kl. hätten die Liegenschaft verlassen. Wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung verdeutlicht haben, haben sie ihren Eigentumsanteil an dem Grundstück nicht veräußert.

Das AG hat den Bekl. zu Recht zur Beseitigung der von ihm auf der Grundstückszufahrt „gelagerten" Gegenstände verurteilt. Die Kl. haben einen darauf gerichteten Anspruch gemäß den §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG. Der Bekl. hat mit der Ablagerung der zersägten Holzblöcke, der Holzscheite und der Müllsäcke mit Gartenabfällen gegen eine vereinbarte Gebrauchsregelung verstoßen, so dass die Kl. von ihm die Unterlassung und Beendigung des störenden Gebrauchs verlangen konnten (vgl. nur Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, §15 Rdn. 29).

Nach § 4 Abs. 2 Satz 3 TE steht die mit „G" bezeichnete Fläche, also die gesamte Grundstückszufahrt, „allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung als Zuwegung und Zufahrt zu". Diese Fläche darf nicht als Parkplatz genutzt werden, § 4 Abs. 2 Satz 4 TE. In der Hausordnung, die nach § 5 Ziffer 5 TE die Art und Weise der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt, heißt es dazu insoweit ferner: „Haus- und Hofeingänge erfüllen nur ihren Zweck, wenn sie stets freigehalten werden. Sie dürfen daher von einzelnen Wohnungseigentümern weder zum Parken benutzt noch auf andere Weise versperrt werden."

Die zur gemeinschaftlichen Nutzung ausgewiesene Grundstückszufahrt darf nicht zur dauerhaften Ablagerung von solchen Gegenständen genutzt werden, die dem nach § 4 Abs. 2 Satz 3 TE verbindlichen Nutzungszweck dieser Fläche - „Zuwegung und Zufahrt" - entgegenstehen. Das ist bei dem von dem Bekl. unstreitig dort eingebrachten „Lagergut" aber der Fall. Die Kl. haben unwidersprochen vorgetragen, dass die Lage der Gegenstände die Zufahrt zu ihren Stellplätzen, insbesondere zu ihrem Stellplatz Nr. 1 erschweren. Aus den bereits in erster Instanz von ihnen zur Akte gereichten Lichtbildern geht zudem eindeutig hervor, dass sowohl die Hölzer als auch die Müllsäcke (auch) auf dem befestigten Teil der Grundstückszufahrt abgestellt sind. Mithin widerspricht diese Art der Nutzung dem Zweck der gemeinschaftlichen Fläche, eine ungehinderte Zufahrt auf das Grundstück zu sichern.

Darauf, ob von der Beeinträchtigung ein Nachteil i. S. d. § 14 Ziffer 1 WEG ausgeht, kommt es indes nicht an. Die Regelung in § 4 TE lässt keinen Raum für eine solche Abwägung der widerstreitenden Belange; es reicht vorliegend aus, dass der Bekl. die Grundstückszufahrt in vereinbarungswidriger Art und Weise nutzt. Mithin kann dahinstehen, ob daraus tatsächlich ein Nachteil nach § 14 Ziffer 1 WEG erwächst.

Die Beseitigungsverpflichtung ist deswegen auch nicht zu weitgehend tituliert, weil der Bekl. (lediglich) die auf der Zuwegung gelagerten Gegenstände zu entfernen hat.

Ein Wohnungseigentümer darf die Grundstückseinfahrt nicht zur Lagerung von Gegenständen nutzen. Er ist andererseits nicht verpflichtet, ein reparaturbedürftiges Rolltor an der Zufahrt zu schließen.

Ein Wohnungseigentümer im Hinterhaus (Kläger) verlangte vom Wohnungseigentümer im Vorderhaus (Beklagter), dass dieser Holzblöcke, Holzscheite und Müllsäcke mit Gartenabfällen beseitige, die der Vorderlieger der (engen) Zufahrt gelagert hatte. Durch die Verengung, so der Hinterlieger, könne er seine im hinteren Bereich der Zufahrt liegenden Stellplätze nicht ordnungsgemäß nutzen. Der Beklagte verlangte widerklagend, dass der Kläger das reparaturbedürftige und schwergängige Rolltor regelmäßig zuschiebe. Der Kläger meint, das Rolltor dürfe für Besucher immer einen Spalt offen bleiben, denn es fehle eine Klingel. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass Haus- und Hofeingänge „stets freigehalten werden" und dass die „Haustür und die übrigen Eingänge zum Haus immer geschlossen zu halten" sind.

Das LG gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Der Beklagte habe mit den Ablagerungen gegen eine vereinbarte Gebrauchsregelung verstoßen. Die Widerklage wurde abgewiesen, weil die Gebrauchsregelung nur für Haustüren, nicht aber für das Rolltor zur Zufahrt ein stetes Verschließen vorgesehen habe. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche es, das Tor zu reparieren und eine Klingelanlage zu installieren.