Lärmbelästigung durch Pensionsbetrieb als Gebrauchsbeeinträchtigung

Lärmbelästigung durch Pensionsbetrieb als Gebrauchsbeeinträchtigung; Ferienwohnung

Wird der Pensionsbetrieb in einem Miethaus so erweitert, dass die Wohnung einer langjährigen Mieterin von den durch die Pension genutzten Räumen „eingekreist" wird, liegt keine allmähliche Änderung der allgemeinen Lebensgewohnheiten vor, so dass ein Anspruch auf Unterlassung von vermeidbaren Lärmbelästigungen besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist seit dem 1.2.1976 Mieterin der im Seitenflügel im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung in der N.straße Berlin. Zurzeit beträgt die Bruttomiete 555,74 €. Die Wohnung verfügte für Innenstadtverhältnisse über eine ruhige Lage. Die Bekl. ist Eigentümerin des Grundstücks und Vermieterin der Wohnung der Kl. Das Grundstück besteht aus einem Vorderhaus und einem Seitenflügel, die jeweils 4 Etagen haben.

In dem Vorderhaus befand sich seit einigen Jahren ein Pensionsbetrieb, der sich zunächst auf eine Rezeption im Erdgeschoss sowie auf zwei Wohnungen im 1. Obergeschoss erstreckte. Ende 2008 vermietete die Bekl. auch Wohnungen im Seitenflügel an den Pensionsbetreiber. Zunächst betraf dies das Erdgeschoss sowie die 2. Etage. Die Erdgeschosswohnung wurde so umgebaut, dass sie teils zur Benutzung als Rezeption dient und teilweise als Gästezimmer vermietet wird. Die Wohnung in der 2. Etage wird zur Unterbringung der Pensionsgäste genutzt. Durch den Pensionsbetrieb kam es zu einer erhöhten Geräuschentwicklung im Haus.

Die Kl. behauptet, durch den Pensionsbetrieb werde eine starke Lärmbelästigung verursacht. Die Gäste der Pension seien zwischen 18 und 30 Jahre alt. Sie würden, insbesondere in den Abendstunden, wenn die Rezeption nicht besetzt sei, bei den Mietern klingeln, um in das Haus zu gelangen. Weiter seien Geräusche aus dem Treppenhaus zu vernehmen, die durch lautes Poltern mit Koffern und Taschen bei An- und Abreise der Pensionsgäste verursacht würden. Auf der Suche nach der Rezeption würden die Gäste jedes Mal die Tür vom Vorderhaus zum Innenhof sowie die Tür vom Innenhof zum Seitenflügel laut zuschlagen. Ferner würde im Innenhof in kleineren und größeren Gruppen geraucht werden, was einerseits zu Geruchsbelästigungen durch den in die Wohnungen steigenden Zigarettenrauch führe, andererseits zu Geräuschbelästigung durch die teils lauten Gespräche während des Rauchens. Auch würden die Sanitäranlagen des Hauses durch die Belegungen der Wohnungen mit zwei und mehr Personen vermehrt genutzt. Dies geschehe insbesondere in den späten Abendstunden oder auch in den Nachtstunden. Zudem fänden teils laute Gespräche zwischen den Gästen, die in Gruppen anreisen und auf mehrere Wohnungen im Haus verteilt würden, statt, wenn sie spät abends zu ihren Zimmern zurückkämen. Teilweise erstrecke sich dies von einer Wohnung zur anderen. Außerdem ginge ständig eine Vielzahl von Menschen durch das Haus, von denen die Mieter nicht wüssten, ob es sich um Unbefugte oder Pensionsgäste handele.

Die Kl. beantragt,

1. Die Bekl. wird verurteilt, die Lärmbelästigung, die sich durch den Betrieb einer Pension im Seitenflügel des Gebäudes N.straße, Berlin ergibt, zu unterbinden, insbesondere,

- das Schlagen der Türen vom Vorderhaus und vom Seitenflügel zum Innenhof,

- Gespräche von Gästen der Pension im Innenhof und im Seitenflügel mit mehr als Zimmerlautstärke, vor allem während der gesetzlichen Nachtruhe,

- Geräusche durch an- und abreisende Gäste, hier vor allem durch Rufen sowie das Aufschlagen von Gepäckstücken u. Ä. gegen Türen, Böden und Wände im Seitenflügel,

- das Klingeln von Gästen der Pension bei der Kl., hier insbesondere während der Nachtruhe.

Der Streithelfer der Bekl. ist der Mieter der Bekl., der den vergrößerten Pensionsbetrieb führt.

Mit der Berufung begehrt die Bekl. die Abweisung der Klage. Sie macht geltend, dass der Streithelfer sich im vertragsgemäß eingeräumten Rahmen verhalte, sie selbst keine Unterlassungsansprüche gegenüber dessen Gästen habe und deshalb Störungen nicht unterbinden und vermeiden könne. Störungen lägen auch nur im vertragsgemäßen und üblichen Maße vor, was die Kl. hinnehmen müsse. Sie habe keinen Anspruch darauf, dass sich die Umgebung über den hier seit Mietvertragsbeginn per 1.2.1976 betroffenen Zeitraum von mehr als 30 Jahren nicht verändere.

Das Lärmprotokoll könne eine erhebliche Beeinträchtigung nicht belegen, es sei lückenhaft und unvollständig. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung für den Pensionsbetrieb liege vor und könne ausgenutzt werden. Zumutbarkeitsgrenzen seien nicht überschritten, die Angaben zum falschen Klingeln reichten nicht aus. Die Minderung sei mit 30 % zu hoch bemessen. Der Streithelfer schließt sich diesem Vorbringen an, er habe 2010 die Fluchttüren gedämmt, so dass von diesen Störungen nicht mehr ausgingen. Die Fußböden seien mit Läufern ausgelegt.

II. Die Berufung ist ohne Erfolg, soweit der Instandsetzungsanspruch betroffen ist. Der Klageantrag ist hinreichend bestimmt und damit zulässig. Da es dem Vermieter offen steht, wie er vom Mieter dargelegte Mängel beseitigt, kann der Mieter nur die Beseitigung jeweils zu beschreibender Mängel im Klagewege geltend machen. Die gerügten Mängel sind hinreichend bestimmt angegeben.

Die Kl. hat den ihr zuerkannten Instandsetzungsanspruch, § 535 Abs. 1 BGB, gegenüber der Bekl. Denn nach der Vergrößerung des Pensionsbetriebs auf dem Grundstück seit 2007 durch eine Wohnung im 3. OG des Vorderhauses und zwei weitere Wohnungen im Erdgeschoss und im 2. OG des Seitenflügels entspricht die Wohnung durch den vergrößerten Pensionsbetrieb, der nun auch den Hof und Seitenflügelbereich und ein weiteres Geschoss des Vorderhauses erfasst, durch den gewöhnlich damit verbundenen Lärm durch Reinigungsarbeiten und die Gäste der Pension nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand. Der Bekl. ist zwar zuzugestehen, dass bei so lang andauernden Mietverhältnissen - hier seit 1976, also mehr als 30 Jahre - eine allmähliche Änderung der umgebenden Infrastruktur und auch der Mieter im Hause nicht bereits für sich genommen zu einem Instandsetzungsanspruch und zu einer Mietminderung führt.

Darauf kann sich die Bekl. hier indessen nicht berufen, weil die Veränderung in der Nutzung der übrigen Wohnungen nicht auf eine allmähliche Änderung der allgemeinen Lebensgewohnheiten zurückzuführen ist, sondern allein darauf, dass die Pension des Streithelfers im Haus seit 2007 erheblich vergrößert wurde. Damit ist hier keine allmähliche Entwicklung gegeben, sondern eine qualitativ erhebliche Veränderung seit dem Jahr 2007, einem überschaubaren Zeitraum. Die Wohnung der Kl. ist erst seitdem von den durch die Pension genutzten Wohnungen und Gemeinschaftsbereichen eingekreist, und erst seitdem befinden sich sowohl über als auch unter der Wohnung der Kl. von der Pension genutzte Wohnungen. Es entspricht auch nicht der allgemeinen Veränderung der Lebensgewohnheiten, dass zu Wohnzwecken genutzte Wohnungen, zumal in Seitenflügeln oder Hinterhäusern, massenhaft umgewidmet und als Pension genutzt werden. Erst infolge der Vergrößerung der Pension und ihrer Ausdehnung auf den Seitenflügel kommt es auch zu einem Publikumsverkehr im Innenhof und auf dem Treppenhaus des Seitenflügels. Der Publikumsverkehr im Bereich des Seitenflügels wird außerdem dadurch verstärkt, dass es gegenüber der Wohnung der Kl. auf derselben Etage noch einen Durchgang zum Vorderhaus gibt, den die Pensionsgäste ebenfalls nutzen. Denn wegen der im Erdgeschoss des Seitenflügels befindlichen Rezeption wird dieser Durchgang und das Treppenhaus im Seitenflügel auch von den eigentlich im Vorderhaus wohnenden Pensionsgästen genutzt, wenn sie Anliegen haben, die sie an der Rezeption klären wollen.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. darauf, dass die Vergrößerung der Pension öffentlich-rechtlich genehmigt sei. Darauf stellen die privatrechtlichen Regelungen der §§ 535 ff. BGB in Bezug auf den Instandsetzungsanspruch des jeweiligen Mieters einer Wohnung nicht ab. Ob die Lärmbelästigung noch „zumutbar" sei, ist auch kein Kriterium, auf das das Mietrecht abstellt. Soweit damit geltend gemacht werden soll, dass die Beeinträchtigungen nur unerheblich seien und deshalb gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Minderung bewirkten, ist dem nach den sehr anschaulichen Darstellungen der Kl. in ihrem ,,Lärmprotokoll", aus der sich jeweils auch nachvollziehbare Lebenssachverhalte ergeben, nicht zu folgen. Selbst wenn die Beeinträchtigung in Bezug auf die Minderung nur unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB wäre, wovon die Kammer allerdings nicht ausgeht, wäre das für den Instandsetzungsanspruch der Kl., nach welchem die Bekl. den vertragsgemäßen Zustand zu gewährleisten und ggf. herzustellen hat, ohne Belang.

Die Kl. muss nach dem mit ihrem Vorbringen und insbesondere mit den im Lärmprotokoll anschaulich dargelegten tatsächlichen Verhältnissen in Bezug auf den Pensionsbetrieb im Haus immer gewahr sein, dass sie entweder durch an- und abreisende, sonst die Zu- und Abgänge nutzende oder in den Wohnungen weilende und feiernde Gäste, suchende und auch an der zu ihrer Wohnung gehörenden Klingel klingelnde Gäste sowie die Reinigung der Zimmer verursachten Lärm gestört wird, der weder auf die Wochentage noch auf die üblichen Tageszeiten beschränkt ist, in denen man mit einer gewissen Lärmentwicklung rechnen muss. Dieses Vorbringen kann von der Bekl. nicht entkräftet werden, auch nicht von ihrem Streithelfer. Bei den von der Kl. vorgetragenen Vorfällen, Störungen und Beobachtungen handelt es sich um ganz typische, mit einem nicht ganz kleinen Pensionsbetrieb einhergehende Situationen, die sie auch nicht ohne Weiteres in Abrede stellen können. Das Bestreiten der Bekl. mit Nichtwissen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO ist nicht zulässig, denn sie hätte sich bei dem Streithelfer erkundigen können bzw. dieser hätte selbst auch hier im Prozess näher vortragen können.

Der Anspruch der Kl. ist auch nicht - teilweise - erfüllt. Die Kl. hat eine Lärmdämmung der Türen zum Innenhof bestritten und nur eine Dämmung der Tür auf ihrer Etage, die den Durchgang zum Vorderhaus ermöglicht, zugestanden. Ausreichend nachvollziehbarer Vortrag für eine nach Klageerhebung erfolgte Dämmung der betreffenden Türen und ein zulässiger Beweisantritt dafür liegt von der Bekl.seite oder vom Streithelfer der Bekl. nicht vor. Die Kl. hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht klargestellt, dass die in ihrem Lärmprotokoll für den 29.9.2009 vermerkte Bearbeitung der Tür vom Seitenflügel zum Hof nicht zu einer dauerhaften Verbesserung des Zustands geführt hat. Auch die auf dem Fußboden in der über der Kl. gelegenen Wohnung verlegten Läufer reichen schon nach allgemeiner Erfahrung nicht aus, um eine ausreichende Geräuschdämmung für Rollkoffer, Stöckelschuhe usw. zu bewirken. Die Kl. weist zu Recht darauf hin, dass die Fotos der Pension im Internet nur begrenzte Abdeckungen des Fußbodens in dem Apartment zeigen. Zudem beschränkt sich der Klageantrag nicht auf diese Wohnung, sondern erfasst den Seitenflügel insgesamt, weil auch die Wohnung im Erdgeschoss, die jetzt als Rezeption genutzt wird, und das Treppenhaus erfasst sind, das auch durch den Durchgangsverkehr zum Vorderhaus über den Notausgang gegenüber der Wohnung der Kl. betroffen ist.

Die Bekl. ist von der Verpflichtung zur Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 BGB nicht frei geworden. Das wäre nur dann der Fall, wenn eine nach Entstehung des Schuldverhältnisses eingetretene, von der Bekl. nicht zu vertretende Unmöglichkeit vorliegen würde, § 275 Abs. 1 BGB bzw. ein nachträgliches Unvermögen der Bekl. eingetreten wäre, § 275 Abs. 2 BGB. Beide Alternativen liegen nicht vor. Die Instandsetzung im mit der Klage verfolgten Umfang ist weder allgemein unmöglich noch ist die Bekl. selbst dazu außer Stande. Denn sie kann den Mietvertrag mit der Pension durchaus beenden. Der vertragsgemäße Zustand könnte jedenfalls dadurch hergestellt werden, dass der Seitenflügel nicht mehr als Pension genutzt wird, die Fenster der Wohnung im Vorderhaus nicht mehr zu öffnen sind und die Lüftung der Räume über eine Klimaanlage oder Vergleichbares erfolgt oder der Kl. besondere Schallschutzfenster zur Verfügung gestellt werden oder der Boden des Innenhofs und der von der Pension benutzten Bereiche im Seitenflügel mit einer geräuschdämmenden Beschichtung versehen wird. Ebenso sind Lösungen, um ein abendliches oder nächtliches Klingeln von Pensionsgästen an der Klingel der Kl. zu verhindern, denkbar und weder technisch noch tatsächlich unmöglich. Auch wenn - wie die Bekl. zutreffend einwendet - es nie vollständig zu vermeiden sein wird, dass Dritte die Klingel der Kl. benutzen, ohne etwas von ihr zu wollen, so geht es der Kl. doch darum, das Klingeln von Gästen der Pension bei ihr zu unterbinden, das nur deshalb erfolgt, weil diese Gäste entweder nicht ausreichend informiert sind oder in den Abend- und Nachtstunden keinen Zutritt zur Pension haben, weil die Rezeption in dieser Zeit nicht geöffnet ist.

B. Teilweise erfolgreich ist die Berufung aber, soweit mit ihr die Höhe der Minderung der Miete angegriffen worden ist. Hier rechtfertigen die zugrunde liegenden Tatsachen eine teilweise andere Entscheidung.

Die Miete ist durch die Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Wohnung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB nur in Höhe von 20 % gemindert.

Die Geräuschbelästigungen, insbesondere in den Nachtstunden, die - wohl auch gerichtsbekannt für Hotel- bzw. Pensionsbetriebe - im Vergleich zu Wohnungsmietern - auch unbekümmerter und damit lauter sind, selbst soweit sie „normale" Nutzungsgeräusche in den Räumlichkeiten betreffen und auch vergleichsweise häufig von Feiern oder vergleichbaren Zusammenkünften herrühren, stellen eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dar, mit der die Kl. ständig rechnen muss. Auch wenn der BGH kürzlich entschieden hat (Urteil des 12. Zivilsenats vom 15.12.2010 - XII ZR 132/09 für periodisch sich auswirkende Mängel, NJW 2011, 514 = GE 2011, 197 f., zitiert nach juris), dass Minderungen nur bei einer tatsächlich vorhandenen Gebrauchsbeeinträchtigung eintreten, also nur solange die Beeinträchtigung vorhanden ist, spricht das hier nicht gegen eine dauernd und pauschal in einer Höhe zuzuerkennenden Minderung, weil der Mangel in dem vergrößerten Pensionsbetrieb besteht, der jetzt auch den Seitenflügel erfasst hat, mit den von diesem typischer Weise jederzeit möglichen und zu erwartenden Geräuscheinwirkungen. Die Lärmbeeinträchtigungen und anderen Störungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht auf Werktage und nicht auf übliche Arbeitszeiten beschränkt sind, sondern auch an Wochenenden und Feiertagen und in den späten Abend- und Nachtstunden auftreten. Deshalb erscheint eine Minderung von jedenfalls 20 % durchaus angemessen. Dieses relativ hohe Maß der Minderung trägt vor allem diesem Umstand Rechnung. Die Geräuschbelästigung ist auch nicht vergleichbar mit derjenigen, die auch durch normale Wohngeräusche bzw. Geräusche anderer Wohnungsmieter auftritt. Denn Pensionen zeichnen sich durch eine relativ kurze Verweildauer von Gästen aus, die, soweit sie - wie die Kl. dargelegt hat - mit Rollkoffern reisen, auch durch die dadurch verursachten zusätzlichen vergleichsweise lauten Rollgeräusche im Innenhof und im Treppenhaus auffallen. Auch die Nutzung der Pension durch Gruppen oder Jugendliche führt zu einer erheblich anderen und stärkeren Geräuschkulisse, als diese bei Nutzung durch andere Wohnungsmieter üblich wäre. Gerade in Gruppen auftretende Touristen sind allgemein bekannt häufig besonders temperamentvoll. Auch die von der Kl. vorgetragenen Störungen, die durch in den Abend- und Nachtstunden durch Lärm bei Feiern, Unterhaltungen usw. in den Wohnungen, z. T. bei offenen Fenstern und bei den Treffen der Raucher auf dem Innenhof hervorgerufen werden, sind mit üblichem Wohnverhalten anderer Mieter nicht vergleichbar und stellen eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dar. Zudem sind die Störungen, die durch Pensionsgäste hervorgerufen werden, die die Rezeption und später die „richtige" Wohnung bzw. das „richtige" Bett suchen, dabei auch in sehr späten Abendstunden bei der Kl. klingeln, nach Auffassung der Kammer intensiver und störender als solche, die man allgemein durch das Wohnen in mehrgeschossigen Häusern in dicht besiedelten Stadtgebieten zusammen mit anderen Menschen erwarten und im Rahmen des vertragsgemäßen Wohnens hinnehmen muss. Charakteristisch ist auch, dass die Beeinträchtigungen für die Kl. nicht vorherseh- und planbar sind, so dass sie ihr Wohnverhalten nicht darauf einstellen kann, was ein besonderes Maß der Störung bewirkt, auch weil eine Gewöhnung an eine gewisse Geräuschkulisse nicht eintritt. Die Situation in einer Pension unterscheidet sich nach Auffassung der Kammer auch von derjenigen,

dass die Beeinträchtigungen für die Kl. nicht vorherseh- und planbar sind, so dass sie ihr Wohnverhalten nicht darauf einstellen kann, was ein besonderes Maß der Störung bewirkt, auch weil eine Gewöhnung an eine gewisse Geräuschkulisse nicht eintritt. Die Situation in einer Pension unterscheidet sich nach Auffassung der Kammer auch von derjenigen, die sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen in Mietwohnhäusern ergibt. Denn bei einem Pensionsbetrieb ist der Besucherverkehr vergleichsweise intensiver, weil er auch von nach Unterkünften suchenden Touristen aufgesucht wird. Das ist bei den relativ anonymen, als Ferienwohnungen genutzten Mietwohnungen anders, weil deren Verwaltung und Vermietung üblicherweise nicht über Rezeptionen in den Mietwohnhäusern erfolgt. Dadurch ergibt sich eine vergleichsweise viel stärkere Nutzung der Gemeinschaftsflächen durch die Besucher und Gäste der Pension als bei einzelnen Ferienwohnungen in einem Mietwohnhaus. Ferienwohnungen werden erfahrungsgemäß durchschnittlich für längere Zeiträume angemietet. Die durch Gästewechsel erforderlichen gründlicheren Reinigungen sind in Pensionen deshalb ebenfalls vergleichsweise häufiger.

Eine höhere Minderung hält die Kammer allerdings nicht für gerechtfertigt. Zwar muss von einer mehr oder weniger dauernd bestehenden Gefahr der Störung ausgegangen werden, die Störungen treten indessen tatsächlich nicht dauernd auf. Insbesondere kann zwar davon ausgegangen werden, dass von den Lärmbelästigungen aus der darüber liegenden Wohnung sämtliche Bereiche der Wohnung der Kl. betroffen sind, indessen ist diese Wohnung auch nach dem Vorbringen der Kl. nicht ständig, wenn auch häufig, belegt.

Auch die besonderen und typischen Lärmbelästigungen durch die Pensionsgäste bei der Benutzung des Innenhofs sind zeitlich beschränkt.

Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Die der Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsfragen sind von den Umständen des Einzelfalls geprägt. Eine Zulassung der Revision ist auch nicht zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erforderlich. Denn die von der Bekl. zitierte Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 28.1.2011, 63 S 240/10 (GE 2011, 755), hatte keinen vergleichbaren Fall zugrunde zu liegen, da in Mietwohnhäusern liegende Ferienwohnungen nicht mit Pensionen vergleichbar sind.

Der Mieter muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn in Miethäusern Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden, sofern er keine unzumutbaren Belästigungen konkret vortragen kann (LG Berlin GE 2011, 755). Ist ein Pensionsbetrieb im Haus, sieht es anders aus, zumal dann, wenn der Mieter „Lärmprotokolle" vorlegt.

Die Mieterin wohnte seit über 30 Jahren im Seitenflügel des Hauses in der Innenstadt. Im Vorderhaus befand sich seit einigen Jahren ein Pensionsbetrieb, der im Jahre 2007 erheblich erweitert wurde, so dass auch Wohnungen im Seitenflügel einbezogen wurden. Die Mieterin beklagte eine starke Lärmbelästigung und verlangte von der Vermieterin, sie solle dies unterbinden. Ferner minderte sie die Miete.

Mit Urteil vom 5. Juli 2011 bestätigte das Landgericht Berlin den Anspruch der Mieterin auf Instandsetzung. Der Klageantrag sei hinreichend bestimmt, da es Sache der Vermieterin sei, wie die Lärmbeeinträchtigungen abzustellen seien. Es liege ein Mangel vor, da es sich bei der Vergrößerung der Pension nicht um eine allmähliche Entwicklung gehandelt habe, sondern um eine erhebliche Veränderung seit dem Jahre 2007, wodurch die Wohnung der Klägerin durch die Pension „eingekreist" worden sei. Dass für die Pensionsnutzung eine öffentlich-rechtliche Genehmigung vorliege, sei unerheblich. Es liege eine erhebliche Beeinträchtigung nach dem Lärmprotokoll der Klägerin vor; eine Beseitigung sei der Vermieterin auch nicht unmöglich, da sowohl eine Kündigung des Mietvertrages mit der Pension als auch bauliche Maßnahmen möglich seien. Die sich daraus ergebende Minderung sei mit 20 % anzusetzen.