Lärmbeeinträchtigung

Lärmbeeinträchtigung; ortsübliche Vergleichsmiete; Minderung; Mietminderung; Kenntnis des Mieters; Lebensmittelgeschäft

1. Ermittlung der ortsüblichen Miete, wenn Beeinträchtigungen durch Straßenlärm vorliegen.

2. Mietminderung wegen von einem Lebensmittelgeschäft ausgehenden Lärms.

Die Bekl. rügen mit Recht, daß der Sachverständige zur Bemessung des Verkehrsaufkommens für die Straßen, die an dem Haus vorbeiführen, in denen die von den Bekl. bewohnte Wohnung belegen ist, auf eine Straßenzählkarte aus dem Jahre 1985 zurückgegriffen hat. Das Erhöhungsverlangen des Kl. ist den Bekl. im März 1990 zugegangen und sollte ab dem 1. Juni 1990 wirken. Mithin ist die vom Sachverständigen herangezogene Straßenzählkarte im Vergleich zu dem für den vor-liegenden Rechtsstreit maßgeblichen Datum mehr als fünf Jahre älter. Dieser zeitliche Abstand ist so erheblich, daß er nach Auffassung der Kammer in dem Gutachten seinen Niederschlag hätte finden müssen. Denn es ist allgemeinkundig, daß das Verkehrsaufkommen in Berlin in den letzten Jahren ständig und erheblich zugenommen hat, was sich jedenfalls dann beachtlich auswirkt, wenn die Wohnung - wie hier - in einer ausgesprochenen Einkaufsgegend liegt. Das gilt in verstärktem Maße noch seit der Öffnung der Mauer. Aufgrund dieser Umstände ist der vom Sachverständigen eingerechnete Abschlag von 5 % für Lärmimmissionen nach der Überzeugung der Kammer zu gering. Die Kammer schätzt den darüber hinaus vorzunehmenden Abschlag gem. § 287 ZPO auf weitere 5 %. Die Bekl. haben den von ihnen zu entrichtenden Mietzins mit Recht gem. § 537 BGB gemindert.

Der Kl. kann sich in diesem Zusammenhang zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, den Bekl. sei der von dem Lebensmittelgeschäft ausgehende Lärm im Sinne des § 539 BGB bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die jetzt von dem Lebensmittelgeschäft genutzten Gewerberäume bei Einzug der Bekl. von einem Teppich- und Tapetenfachgeschäft genutzt wurden. Das nunmehr vorhandene Lebensmittelgeschäft stammt im Vergleich dazu aus einer völlig anderen Branche, so daß mit dessen Betrieb verbundene Beeinträchtigungen den Bekl. bei Anmietung der Wohnung nicht bekannt gewesen sein können.

Der Vortrag der Bekl. zu diesem Punkt ist auch von ausreichender Substanz. Das ergibt sich allein schon aus den insofern zu beachtenden Feststellungen des Sachverständigen über die Lärmimmissionen, denen die Bekl. aufgrund der Ladetätigkeit im Hofbereich ausgesetzt sind.

Schließlich brauchte im vorliegenden Fall auch nicht entschieden zu werden, ob dieselben Umstände, die für die Ortsüblichkeit einer Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind, daneben auch noch ein Minderungsrecht begründen können. Denn der Zeitraum, für den die Kl. die Bekl. auf Zahlung desjenigen Mietzinses in Anspruch nimmt, den die Bekl. gemindert haben, liegt vor dem Zeitpunkt, ab dem von dem Kl. die Mieterhöhung begehrt wird.

Die Höhe der Minderung hielt die Kammer mit 5 % des Kaltmietzinses für angemessen, weil die nächtlichen Ladetätigkeiten im Hofe des von den Bekl. bewohnten Hauses durchaus eine fühlbare Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung zu Wohnzwecken darstellt.

Anmerkung: Bezüglich der Bewertung von Lärmimmissionen irrt das Landgericht mit seiner Bewertung. Die Untersuchungen zum Berliner Miet-spiegel 1992 haben ergeben, daß Verkehrslärm überhaupt keinen Einfluß auf die ortsübliche Miete hat.

DIETER BLÜMMEL

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 27. Februar 1992 die Auffassung vertreten, daß Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für die Bemessung des Verkehrsaufkommens an Anliegerstraßen auf eine fünf Jahre alte Straßenzählkarte stützen, korrigiert werden müßten. Der zeitliche Abstand sei so erheblich, das Verkehrsaufkommen in den letzten Jahren ständig so gestiegen, daß eine solche Straßenzählkarte veraltet sei.

Dieser Auffassung des Landgerichts stehen allerdings die Erkenntnisse im Rahmen der Untersuchung im Berliner Mietspiegel 1992 entgegen, wonach Verkehrslärm praktisch überhaupt keine Auswirkungen auf die ortsübliche Miete hat.

Wenn Gerichte sich auf den Mietspiegel stützen, so müssen sie auch solche Erkenntnisse akzeptieren.

Im selben Verfahren äußerte sich das Landgericht auch zur Höhe der Mietminderung, wenn von einem im Hause befindlichen Lebensmittelgeschäft erheblicher Lärm - vor allem durch Ladetätigkeit im Hofbereich - ausgeht. Das Gericht hielt eine Mietminderung in Höhe von 5 % des Kaltmietzinses für angemessen.