Lärm eines Kinderspielplatzes

Lärm eines Kinderspielplatzes; Mietzinsminderung; Minderungsanspruch; Lärmquelle; dauerhafte; Wohnlage; Kinderspielplatz; Lärm; Dauerzustand; Beeinträchtigung der Wohnqualität; Mängel; behebbare

Eine auf Dauer bestehende Lärmquelle ist ein Element der Wohnlage und berechtigt nicht zur Mietminderung (hier: Lärm von einem Kinderspielplatz).

Der Kl. (Mieter) hat von der Bekl. (Vermieterin) eine dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegende Wohnung gemietet. Unter der Außenwand der Wohnung liegt auf dem Grundstück ein hauseigener Kinderspielplatz. Dem Kl. war dies bei Abschluß des Mietvertrages bekannt. Hinter der anschließenden Grundstücksgrenze liegt ein öffentlicher Kinderspielplatz, der bei Abschluß des Mietvertrags vom Bezirksamt schon projektiert war, worüber der Kl. bei Abschluß des Vertrages aber keine Information erhalten hatte. Vorliegend fordert der Kl. einen Teil (10 %) des Mietzinses für fünf Monate zurück, weil in dieser Höhe Mietzins gemindert sei. Der Kl. behauptet, er habe bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen, daß er die Wohnung gerade wegen ihrer ruhigen Lage anmiete; der Bekl. sei der Spielplatz-Bauplan bekannt gewesen. Aus diesem Grund macht der Kl. hilfsweise auch Schadensersatz geltend. Die Klage wurde abgewiesen.

Die Klage ist nach dem eigenen Vorbringen des Kl., welches im folgenden im Sinne einer Schlüssigkeitsprüfung zugrundegelegt wird, unbegründet.

Der Mietzins ist nicht gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB wegen des seit März 1987 von dem öffentlichen Spielplatz ausgehenden starken Lärms gemindert. Denn dieser Lärm bzw. die Lärmquelle ist kein Fehler, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsmäßigen Gebrauch mindert. Es handelt sich um einen Dauerzustand. Es ist nicht geplant, zu einem bestimmten Zeitpunkt den Spielplatz wieder zu schließen. Darin unterscheidet sich der Fall von denjenigen Fällen, welche das LG Göttingen in NJW 1986/1112 (vgl. dort insbesondere unter 4) b) am Ende) und mit dem Rechtsentscheid des BayObLG in GE 1987/397 zu entscheiden hatten. Seiner Natur oder Anlage nach vorübergehender Umweltlärm, insbesondere Baulärm, ist zwar je nach Intensität ein Minderungsgrund. Dagegen ist eine auf Dauer bestehende Lärmquelle ein Element der Wohnlage. Die Wohnlage ist jedoch ein gesetzliches Kriterium der von vornherein zu bildenden Vertragsmiete. Das schließt es aus, sie zugleich als einen Fehler im Sinne des § 537 BGB anzusehen; gleich welche Charakteristiken sie aufweist. So ist insbesondere in der Rechtsprechung und dem Schrifttum zu § 2 MHG anerkannt, daß Dauerumstände, welche die Wohnqualität beeinträchtigen, im Gegensatz zu Mängeln, welche der Vermieter beheben könnte, Faktoren der gemäß § 2 Abs. 1 Z. 2 MHG zu bestimmenden ortsüblichen Vergleichsmiete sind; das gilt gerade auch für eine besonders laute Wohnlage (LG Mannheim WM 1977/124; LG Wiesbaden WM 1981/164; vgl. sinngemäß auch schon LG Kleve 1970/1975; Barthelmess, MHG 3. Aufl. 1984, § 2 Rdz. 33; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum 1987, § 2 MHG Rdz. 43). Die Mietwohnung des Kl. unterliegt allerdings dem WoBindG. In diesem Rechtsbereich ist dieselbe Frage geregelt durch § 8 a Abs. 5 WoBindG und § 3 Abs. 3 NMV. Der Bekl. war aufgegeben, bei Vermietung aller Wohnungen im Hause zu prüfen, ob sie die Wohnungen mit Außenfenstern zu dem geplanten öffentlichen Spielplatz - und ihrem eigenen Spielplatz auf dem Hof - mit einer unterdurchschnittlichen m2 Miete vermietete, und um auf die Gesamtkostenmiete des Grundstücks zu kommen, die anderen Wohnungen entsprechend teurer. Unter diesem Aspekt unterliegt die Vertragsmiete der gerichtlichen Kontrolle nach § 315 BGB (vgl. Pergande-Schwender-Bellinger, WoBindG Stand Juni 1984 § 8 a Anm 4). Die Bekl. hat die Mieten nicht differenziert. Dabei mag sie sich nichts gedacht haben. Trotzdem ist diese Entscheidung im Rahmen des § 315 Abs. 3 BGB zu halten. Denn ein Kinderspielplatz wird nicht von einem Individualinteresse getragen, sondern vom Interesse der Allgemeinheit, auch soweit diese unter anderem aus kinderlosen Personen besteht (vgl. für den konkreten Bedarfsfall auch das vom Kl. eingereichte Schreiben des Bezirksamts). Ist eine Miethöhe gemäß den angezogenen Vorschriften nach billigem Ermessen zu bestimmen, so ist es deshalb einerseits zwar nicht zwingend, andererseits aber auch nicht ein Ermessensfehlgebrauch, die für die einzelnen Mieter durch den Kinderspielplatz gegebenen oder vorherrschenden Belästigungen außer acht zu lassen. Denn man kann es als eine generell sozialadäquate Lebensführung ansehen, tagsüber gewöhnlichen Kinderlärm, auch vieler Kinder, hinzunehmen - wenn der Lärm nicht als gezielte Aggression produziert wird, was der Kl. hier nicht behauptet. Insoweit bedarf es also nicht eines Zurückgreifens auf § 242 BGB (vgl. dazu Speiser NJW 1978/19).

Wer individuell - und das mag beim Kl. der Fall sein - darunter besonders leidet, sollte dort nicht wohnen. Aus diesem Grunde würde der Richter dem Kl. - anstelle einer Anfechtung nach § 119 BGB, die im Mietrecht nach Übergabe der Mietsache durch die Kündigung substantiiert wird - eine Kündigung aus wichtigem Grunde zubilligen; und bei einem entsprechenden Verschulden bei Vertragsverhandlungen wäre die Bekl. überdies schadensersatzpflichtig. Diese Fragen stehen indessen hier nicht zur Entscheidung. Der Schadensersatzanspruch auf Herabsetzung der Miete ist unschlüssig. Denn ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsanbahnung richtet sich auf das negative Interesse. Der Kl. wäre gegebenenfalls so zu stellen, als wäre ihm vor Vertragsschluß eröffnet worden, daß in absehbarer Zeit auch der öffentliche Spielplatz vor der ihm zugedachten Mietwohnung eröffnet werden würde. In diesem Fall hätte aber der Kl. nicht für seine jetzige Wohnung eine geringere Miete ausgehandelt, sondern entweder eine andere Wohnung im Haus gemietet oder überhaupt nicht.

Anmerkung: Die Berufung des Kl. gegen die Entscheidung wurde vom Landgericht Berlin durch Urteil vom 23. Juni 1988 - 61 S 505/87 -, das ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe ergangen ist, zurückgewiesen.