Längere Nutzung als formfreie Genehmigung eines schwebend unwirksamen Mietvertrages

Längere Nutzung als formfreie Genehmigung eines schwebend unwirksamen Mietvertrages; Unterschrift nur eines Geschäftsführers

1. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume, der nur von einem von zwei Geschäftsführern einer GmbH unterzeichnet wird, ist wegen der im Handelsregister eingetragenen Gesamtvertretung der beiden GmbH-Geschäftsführer analog § 177 BGB schwebend unwirksam.

2. Nimmt die GmbH ihre Geschäftstätigkeit in den Mieträumen auf und setzt die Nutzung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten fort, ist davon auszugehen, daß der zweite Geschäftsführer den Abschluß des Mietvertrages konkludent analog §§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB genehmigt hat.

3. Die konkludente Genehmigung bedarf nicht der Form (hier: § 566 BGB a.F.) des durch den anderen Gesamtvertreter vorgenommenen Rechtsgeschäfts.

4. Die Anfechtung einer mehrseitigen Vertragsübernahme muß gegenüber allen Beteiligten erklärt werden.

1. Rechtsgrundlage des geltend gemachten Mietzinsanspruchs ist § 535 Abs. 2 i. V. m. § 398 BGB. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Bekl. aufgrund der dreiseitigen Vereinbarung vom 15.3.2000 als neue Mieterin in das von der Fa. A. und dem Kl. und dessen Ehefrau mit schriftlichem Vertrag vom 13.12.1996 begründete Mietverhältnis eingetreten ist. Zwar hat allein der Geschäftsführer der Bekl. O. den "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 13.12.1996" unterzeichnet, so daß seine auf Eintritt der Bekl. in das bestehende Mietverhältnis gerichtete Willenserklärung wegen der nach dem Gesellschaftsvertrag der Bekl. angeordneten und im Handelsregister eingetragenen Gesamtvertretung ihrer beiden Geschäftsführer zunächst gemäß § 177 BGB analog schwebend unwirksam war (vgl. zur entsprechenden Anwendung der §§ 178 ff. BGB: Lutter/Hommelhoff, GmbHG, 16. Aufl. 2004, § 35, Rdnr. 31; Scholz/Schneider, GmbHG, 9. Aufl. 2000, § 35, Rdnr. 59). Jedoch hat der zweite Geschäftsführer der Bekl. das Verhalten des als vollmachtloser Vertreter handelnden Geschäftsführers O. jedenfalls konkludent analog §§ 177 Abs. 1, 182, 184 Abs. 1 BGB genehmigt.

Das Landgericht hat insoweit zutreffend darauf verwiesen, daß die Bekl. nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung die Schlüssel des Mietobjekts erhalten und dieses sodann im Rahmen ihres Geschäftsbetriebs bis Ende 2000 genutzt hat, um dort Herrenkollektionen zu präsentieren. Damit hat die Bekl. für den redlichen Geschäftsverkehr zum Ausdruck gebracht, daß sie ein etwaiges vollmachtloses Vertreterhandeln ihres Geschäftsführers O. genehmigt (OLG Hamm NZM 1998, 720; KG, Urt. v. 10.5.1999, 8 U 7114/98). Insoweit reicht es für die Annahme der erforderlichen Genehmigung aus, daß sie dem Vertragsgegner gegenüber stillschweigend durch schlüssige Handlungen oder Unterlassen derjenigen Person, die die Genehmigung zu erteilen hat, erfolgt (RGZ 75, 419, 424 f.). Zwar setzt eine stillschweigende Genehmigung in der Regel voraus, daß der Genehmigungsberechtigte von der Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts wußte oder mit ihr rechnete. Trotz Fehlens eines solchen Erklärungsbewußtseins ist aber dann von einer konkludenten Zustimmung auszugehen, wenn der Genehmigungsberechtigte - wie hier - das Rechtsgeschäft für den Vertragspartner erkennbar als gültig behandelt (RG, a.a.O.; Senat, 10 U 166/03, Urt. v. 1.4.2004; KG, a.a.O.). Der Senat schließt mangels eines entgegenstehenden Vortrags der Bekl. aus, daß Übernahme und Nutzung des Mietobjekts über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ohne Kenntnis und Zustimmung ihres damaligen zweiten Geschäftsführers erfolgt sind. Daß diese nicht in der Form des § 566 a.F. BGB erfolgt ist, ist unschädlich, weil die (konkludente) Genehmigungserklärung nicht der Form des durch den anderen Gesamtvertreter vorgenommenen Rechtsgeschäfts bedarf (BGH WPM 1976, 1053; Scholz/Schneider, a.a.O., Rdnr. 61).

Die Bekl. hat sich in der Folgezeit auch selbst als Mieterin gesehen. Das Landgericht hat dies zutreffend daraus geschlossen, daß die Bekl. - immerhin ein vollkaufmännisches Unternehmen - zum einen im Verfahren 3 O 125/03 LG Düsseldorf wegen der Mieten Dezember 2002 bis März 2003 ein rechtskräftiges Versäumnisurteil gegen sich hat ergehen lassen und zum anderen über ihre damaligen Rechtsanwälte bei einem anderen Mieter des Kl. mit Schreiben vom 3.11.2003 nach der Höhe des von diesem zu zahlenden Mietzinses hat anfragen lassen, mit der Begründung "da auch unsere Mandantin über den Mietzins neu verhandeln möchte". Eine plausible Begründung für dieses Verhalten, mit dem die Bekl. ihre Mieterstellung zu einem Zeitpunkt nach außen dokumentiert hat, in dem nach ihrer Ansicht überhaupt kein Mietvertrag mehr bestanden hat, hat sie weder erst- noch zweitinstanzlich vorgebracht.

2. Der Mietvertrag mit der Bekl. ist auch nicht gemäß §§ 142 Abs. 1, 123 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Die Bekl. hat nicht schlüssig dargelegt, daß ihr Geschäftsführer O. seine Willenserklärung vom 15.3.2000 wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten hat. (wird ausgeführt)

Die Anfechtung scheitert im übrigen auch daran, daß der Geschäftsführer der Bekl. die Anfechtungserklärung - wenn überhaupt - nur gegenüber dem Kl. und nicht zugleich auch gegenüber der Fa. A. abgegeben hat. Entgegen der Auffassung der Berufung stand dem Geschäftsführer der Bekl. insoweit auch kein Wahlrecht zu. Zur Begründung ihrer Auffassung beruft sich die Bekl. erfolglos auf Palandt-Heinrichs (BGB, 63. Aufl., § 143, Rdnr. 6). Soweit darin entgegen der Rechtsprechung des BGH (NJW 1998, 531) zum Ausdruck kommt, dem Erklärenden stehe bei mehreren in Betracht kommenden Erklärungsgegnern hinsichtlich des Adressaten der Anfechtungserklärung ein Wahlrecht zu, betrifft dies nur die Anfechtung einseitiger empfangsbedürftiger Willenserklärungen, während die Anfechtung bei einer - wie hier - mehrseitigen Vertragsübernahme auch nach Ansicht von Palandt-Heinrichs (a.a.O., Rdnr. 5) gegenüber allen Beteiligten erklärt werden muß. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum. War die Frage, ob ein Rechtsgeschäft, das mit mehreren Parteien vorgenommen worden ist, gegenüber allen angefochten werden muß, seit ihrer kontroversen Behandlung bei der Schaffung des BGB zunächst umstritten (vgl. Planck-Flad, BGB, 4. Aufl., § 143 Anm. 5; Enneccerus-Nipperdey, BGB AT, 15. Aufl., 2. Bd., S. 1228 m. w. N.; Flume, S. 564, 565), entspricht es nunmehr einem allgemeinen Konsens, daß der Anfechtende, dem mehrere Vertragspartner gegenüberstehen, die Anfechtung allen erklären muß (vgl. u. a. Palandt-Heinrichs, a.a.O.; Wendtland in Bamberger/Roth, BGB, § 143, Rdnr. 10; Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 143 BGB, Rdnr. 6; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 143, Rdnr. 4; RGRK-Krüger/Nieland-Zöller, BGB, 12. Aufl., § 143 Rdnr. 19; a. A. Dörner, NJW 1986, 2916).

Auch bei den vergleichbaren Fällen der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Vermietern oder gegenüber mehreren Mietern entspricht es allgemeiner Meinung, daß die Kündigung allen beteiligten Mietern oder Vermietern gegenüber auszusprechen ist (vgl. BGH NJW 2000, 3133; NJW 1972, 249; BGHZ 26, 102). Der dafür letztlich maßgebliche Grund, daß die Kündigung, würde sie nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern zugelassen, die Umgestaltung des Schuldverhältnisses zu Lasten des oder der anderen am Vertrage Beteiligten zur Folge haben müßte (RGZ 138, 183), gilt wegen ihrer rechtsgestaltenden Auswirkungen grundsätzlich auch für die Anfechtung (BGH WPM 1976, 448). Ist - wie bei der Vertragsübernahme - der damit erstrebte Erfolg einer Rechtsnachfolge in ein Schuldverhältnis überhaupt nur durch das Zusammenwirken des verbleibenden, des ausscheidenden und des übernehmenden Vertragspartners erreichbar, so muß die Anfechtung, die die Rechtsnachfolge in das Schuldverhältnis mit rückwirkender Kraft beseitigen soll, allen Beteiligten gegenüber erklärt werden, weil sie alle Beteiligten berührt. Ficht, wie hier, der Übernehmer den Übernahmevertrag an, so sind Anfechtungsgegner i. S. des § 143 BGB daher der verbleibende und der ausscheidende Vertragspartner (BGH NJW 1986, 918 und 1998, 531).

Wenn eine GmbH nur durch zwei Geschäftsführer gemeinsam vertreten werden kann, ist ein Vertrag, den nur ein Geschäftsführer unterzeichnet, schwebend unwirksam. Wenn es sich um einen Mietvertrag handelt, kann eine längere Nutzung allerdings eine stillschweigende Genehmigung durch den anderen Geschäftsführer bedeuten.

Der Vermieter, der Vormieter und die GmbH hatten eine dreiseitige Vereinbarung getroffen, wonach die GmbH neue Mieterin sein sollte. Die GmbH nahm dann ihren Geschäftsbetrieb in den Räumen auf, berief sich nach mehr als einem halben Jahr aber darauf, daß die Nachtragsvereinbarung unwirksam sei, weil sie nur von einem Geschäftsführer unterzeichnet worden war. Ferner erklärte sie die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung gegenüber dem Vermieter.

Mit Urteil vom 17. März 2005 meinte das OLG Düsseldorf, bei einer Gesamtvertretung sei zwar ein nur von einem Geschäftsführer unterzeichneter Mietvertrag schwebend unwirksam. Hier habe aber der andere Geschäftsführer durch die fortdauernde Nutzung den Vertragsabschluß genehmigt. Ob er dabei das Erklärungsbewußtsein gehabt habe, sei unerheblich; maßgeblich sei, daß er für den Vertragspartner das Rechtsgeschäft erkennbar als gültig behandelt habe. Diese Genehmigung sei auch formfrei. Auf die zusätzlich erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung komme es schon deshalb nicht an, weil bei einer mehrseitigen Vertragsübernahme die Anfechtung gegenüber allen Beteiligten erklärt werden müsse, so daß eine Anfechtung nur gegenüber dem Vermieter nicht ausgereicht habe.