Länge der Kündigungsfrist für Sonderkündigung bei Geschäftsräumen

Länge der Kündigungsfrist für Sonderkündigung bei Geschäftsräumen; Insolvenzordnung; Konkursordnung; Kündigung durch den Konkursverwalter

Die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB gilt auch im Falle der Ausübung von Sonderkündigungsrechten (hier: § 19 KO). (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt von dem Bekl. als Konkursverwalter Mietzins aufgrund eines mit der Gemeinschuldnerin unter dem 9. Juni 1995 geschlossenen Mietvertrages für gewerbliche Räume für die Monate Februar und März 1999 in Höhe von insgesamt 45.105,10 DM.

Die Parteien streiten - wie auch schon vorgerichtlich - im wesentlichen über die Rechtsfrage, ob der Bekl. als Konkursverwalter die Räume mit Schreiben vom 30. Oktober 1998 zum "nächstzulässigen Zeitpunkt" bereits mit Wirkung zum 31. Januar 1999 oder erst mit Wirkung zum 30. Juni 1999 kündigen konnte.

Das Landgericht hat durch am 21. Januar 2000 verkündetes Urteil die Klage abgewiesen. Es hat mit näherer Begründung ausgeführt, daß für die Kündigung gemäß § 19 S. 2 KO die gesetzliche Frist des § 565 Abs. 5 i. V. m. Abs. 1 Nr. 3 BGB gelte, weil Abs. 1 a dort nicht in Bezug genommen werde. Für Februar 1999 könne der Kl. mangels Vorenthaltung auch keine Nutzungsentschädigung verlangen, weil er das Mietverhältnis für fortbestehend gehalten und ihm deswegen der Rückerlangungswille gefehlt habe. (...)

Die Berufung ist begründet.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. bzw. die Gemeinschuldnerin der geltend gemachte Mietzinsanspruch gemäß § 535 S. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 9. Juni 1995 zu, weil die Kündigung vom 30. Oktober 1998 nicht gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 5 BGB, § 19 KO schon zum 31. Januar 1999, sondern gemäß § 565 Abs. 1 a BGB, § 19 KO erst zum 30. Juni 1999 zur Beendigung des Mietverhältnisses führte.

I. Der Senat schließt sich - anders als das Landgericht - im Ergebnis, aber nicht in der Begründung, der überwiegenden Meinung an, nach der § 565 Abs. 1 a BGB auch im Falle der Ausübung von Sonderkündigungsrechten, die - wie der hier noch maßgebliche § 19 KO - auf die gesetzliche Kündigungsfrist Bezug nehmen, anzuwenden ist (vgl. OLG Hamm NZM 2000, 658 f.; LG Kiel NJW-RR 1995, 585; Sonnenschein in: Staudinger, BGB [1997], § 565 Rn. 98; ders. in: Emmerich, Miete, 7. Aufl., § 565 Rn. 42; Erman Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 565 Rn. 12; Schultz NZM 1999, 651 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 177; Palandt-Putzo, BGH, 59. Aufl., § 565 Rn. 27; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rn. 202). 1. Soweit das Landgericht mit der Gegenansicht (vgl. OLG Naumburg ZinsO 2000, 287 f.; LG Düsseldorf, Urteil v. 1. Oktober 1997 - 14 O 70/97; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 932 f.; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 565 BGB Rn. 42; Krull ZMR 1998, 125 ff.) meint, im Konkurs sei eine kürzere als die in Abs. 1 a geregelte Frist sachgerecht, ist dieser Ansatz bereits fragwürdig. Die Gründe, die für die Einführung des Abs. 1 a sprachen, lassen sich ebenso auf die den Sonderkündigungsrechten zugrunde liegenden Situationen übertragen und wären dort ebenfalls sachgerecht. Soweit die Argumentation nicht ohnehin auf den Fall des § 19 KO verkürzt wird, wird dem Umstand, daß mit der Einführung des Abs. 1 a der Mieter vor einer kurzfristigen - von ihm unerwünschten - Kündigung des Vermieters geschützt werden sollte, nicht ausreichend Rechnung getragen. Mit Rücksicht auf die unterbliebenen Erwägungen des Gesetzgebers, die jeglichen Ansatz vermissen lassen, dürfte es auch verfehlt sein, zu vermuten, was dieser erwogen haben könnte, wenn er sich mit den Sonderkündigungsrechten ausdrücklich beschäftigt hätte. Abgesehen davon übersieht die Gegenansicht, daß sie Wortlaut und Systematik des Gesetzes - wie im folgenden zu zeigen sein wird - nicht ausreichend Rechnung trägt. 2. Richtig ist allerdings die Annahme der Gegenansicht, daß keine Gesetzeslücke existiert. § 565 Abs. 1 a BGB trifft eine Sonderregelung zu § 565 Abs. 1 BGB, der diese Fälle erfassen würde, wenn es die speziellere Regelung nicht gäbe.

3. Das Gesetz kennt seiner Systematik nach aber die von der Gegenmeinung unterstellte Form der Unterscheidung zwischen ordentlicher und gesetzlicher Kündigungsfrist nicht. Die in § 565 BGB bestimmten Fristen sind die ordentlichen gesetzlichen Fristen. § 565 Abs. 5 BGB enthält deshalb erkennbar keine Definition des Begriffs der gesetzlichen Kündigungsfrist, sondern modifiziert die gesetzlichen Kündigungsfristen im Falle von Sonderkündigungsrechten, soweit diese - abweichend von der vertraglichen Regelung - zur Möglichkeit einer vorzeitigen (s. dazu unter 5.) Kündigung führen. Dementsprechend war der Gesetzgeber bei Einfügung des Abs. 1 a der - zutreffenden und eindeutigen - Auffassung, die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummietverträge zu verlängern (vgl. BT-Drs. 12/3339. S. 1 "A. Zielsetzung" u. "B. Lösung", S. 4 "Begründung" 1. Abs., S. 5 "Stellungnahme der Bundesregierung" 1. S.). Irgendeine Differenzierung für Sonderkündigungsrechte war nicht angesprochen und deshalb schon gar nicht gewollt. 4. Eine solche Differenzierung ließe sich auch weder dem Wortlaut noch der Systematik der Regelung in § 565 BGB entnehmen. Die Formulierung des § 565 Abs. 5 BGB war und ist nach der Gesetzesänderung zum 1. Januar 1994 zwar etwas mißverständlich und nicht ganz geglückt. Der Gesetzgeber hatte aber bereits in der Fassung vor 1994 bei vernünftiger Betrachtung gar nicht die Möglichkeit, den Wortlaut des Abs. 5 negativ zu formulieren.

Wenn der Wortlaut so gewählt worden wäre, daß Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2, Abs. 2 S. 2 bis S. 4, Abs. 3 Nr. 1 und 2 sowie Abs. 4 Nr. 1 nicht anzuwenden gewesen wären, dann wären die weiteren dort genannten Voraussetzungen aus dem Gesetz herausinterpretiert, und das Sonderkündigungsrecht wäre strikt nach dem Wortlaut für diese Fälle ausgeschlossen, jedenfalls ohne Fristbestimmung geblieben. Die positive Formulierung und das verwendete "auch" (das natürlich nicht mit dem OLG Naumburg ZinsO 2000, 287 in ein "ausschließlich" umgedeutet werden kann) zeigen aber, daß die in Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 usw. genannten weiteren Voraussetzungen bestehen bleiben sollten (und mußten), lediglich die Fristen wurden verändert. Nun machen die Fristen der Abs. 2 bis 4 im Rahmen des Abs. 1 keinen Sinn, was zeigt, daß die in Abs. 5 jeweils geregelte Frist nur auf den jeweils betreffenden Absatz bezogen sein konnte. Wenn der Gesetzgeber dann einen neuen Absatz einfügt und in Abs. 5 nichts dazu regelt, dann gilt diese neue Frist logischerweise unverändert, weil in Abs. 5 hierauf gerade nicht (einschränkend) Bezug genommen wird. 5. Die Gegenauffassung vermag vor allem die Diskrepanz zu den Fällen nicht zu erklären, in denen bereits im Vertrag die gesetzliche Kündigungsfrist als solche - oder in entsprechender Länge - vereinbart ist. Dann führt das Sonderkündigungsrecht nämlich nicht - wie § 565 Abs. 5 BGB voraussetzt - zu einer vorzeitigen Kündigung, so daß es bei den unveränderten gesetzlichen Kündigungsfristen verbleibt, also auch bei der Frist des Abs. 1 a. Der Begriff "vorzeitig" knüpft aufgrund seiner Stellung im Nebensatz schon grammatikalisch nicht an die nach Abs. 5 modifizierten Kündigungsfristen an, zumal das sonst zu einem Zirkelschluß führen würde. Vielmehr sind damit die vertraglich vereinbarten Fristen, also auch die mangels abweichender Vereinbarung geltenden gesetzlichen Fristen des § 565 Abs. 1 bis Abs. 4 BGB bezeichnet. Ein abweichendes Verständnis würde auch den Schutzzweck der verlängerten Fristen bei der Sonderkündigung verfehlen, wenn das Mietverhältnis ohnehin ordentlich kurzfristiger, also beispielsweise bei Vorliegen der Voraussetzungen des Abs. 1 Nr. 1 für den Ablauf des Folgetages, gekündigt werden könnte. Die darauf gestützte Kündigung wäre ersichtlich keine vorzeitige Kündigung, sondern die vertraglich bestimmte. Eine kürzer als gesetzlich bestimmt vereinbarte Frist ist gemäß § 19 S. 2 KO, was aber selbstverständlich ist, ohnehin vorrangig, könnte aber im Einzelfall sogar länger sein - z. B. vier Monate - als die des Abs. 1 Nr. 3. Daß aber gerade der Geschäftsraummieter, der eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart hatte, bei Ausübung eines Sonderkündigungsrechts durch eine Verkürzung der gesetzlichen Frist schlechter (bzw. je nach Standpunkt besser) zu stellen sein sollte, als der Mieter, der die gesetzliche (oder eine etwas kürzere, aber noch längere Frist als die des Abs. 1 Nr. 3) vereinbart hatte, läßt sich nicht mehr begründen und kann nicht sachgerecht sein. 6. Abgesehen von dem Sonderfall des Abs. 2 ist das Bestreben des Gesetzgebers, den Mieter durch verlängerte Kündigungsfristen zu schützen, erkennbar, so daß die Anwendung des Abs. 1 Nr. 3 vorliegend auch deshalb systemwidrig wäre. 7. Soweit der Gesetzgeber nun seit März 2000 im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz zu § 580 b Abs. 4 BGB durch die Erwähnung des Abs. 2 (jetzt Abs. 1 a) beabsichtigt, dies klarzustellen, bedeutet das nicht, daß die vorerwähnten

ündigungsfristen zu schützen, erkennbar, so daß die Anwendung des Abs. 1 Nr. 3 vorliegend auch deshalb systemwidrig wäre. 7. Soweit der Gesetzgeber nun seit März 2000 im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz zu § 580 b Abs. 4 BGB durch die Erwähnung des Abs. 2 (jetzt Abs. 1 a) beabsichtigt, dies klarzustellen, bedeutet das nicht, daß die vorerwähnten Ausführungen nicht zuträfen (vgl. auch OLG Hamm NZM 2000, 658 [658 f.]). Allerdings wäre eine bessere Fassung des Gesetzes wünschenswert gewesen. Wenn der Gesetzgeber - wie es für die a. F. und die geltende Fassung ebenso wie für die beabsichtigte Fassung offensichtlich ist - beispielsweise für alle Fälle des Abs. 1 eine einheitliche gesetzliche Kündigungsfrist bei Sonderkündigungsrechten beabsichtigt, dann sollte das in Abs. 5 bzw. im neuen § 580 b Abs. 4 wenigstens jetzt auch so ausgedrückt werden können, ohne die sprachlich mißglückte Fassung beizubehalten.

Es gibt zahlreiche Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung (Sonderkündigung), wonach ein Mietverhältnis vorfristig beendet werden kann, z. B. verweigerte Untervermietgenehmigung, Insolvenz, Zwangsversteigerung. Bei Geschäftsräumen besteht nach einer mißglückten Neuregelung des § 565 Abs. 1 a BGB Streit unter den Oberlandesgerichten über die Berechnung der Kündigungsfrist.

Nach Konkurs des Mieters hatte der Konkursverwalter das Mietverhältnis zum nächst zulässigen Zeitpunkt gekündigt. Da es sich um Geschäftsräume handelte, wäre die Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 1 a BGB zu berechnen, also mit sechs Monaten abzüglich drei Werktagen. Nun hatte allerdings der Gesetzgeber bei Einfügung dieser Vorschrift eine Änderung des § 565 Abs. 5 BGB unterlassen, der die Kündigungsfrist bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts regelt. Hier ist nur verwiesen auf den Absatz 1, wonach die Kündigungsfrist drei Monate minus drei Werktage beträgt. Die einen (OLG Naumburg ZMR 2000, 825) wenden die Dreimonatsfrist an, die anderen (OLG Düsseldorf ZMR 2000, 817) die Sechsmonatsfrist.

Mit Urteil vom 25. September 2000 schloß sich das Kammergericht der "Sechsmonatsfraktion" an, wenn auch mit etwas anderer Begründung. Die herrschende Meinung geht von einer Gesetzeslücke aus (OLG Düsseldorf a. a. O.), während das Kammergericht meint, der Gesetzgeber habe sich zwar unglücklich ausgedrückt, aber eindeutig gewollt, die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummietverträge zu verlängern.