Ladenwohnung, Zweckentfremdung

Ladenwohnung, Zweckentfremdung; Durchgang

Das Ladenwohnungsprivileg nach § 1 Abs. 4 f der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gilt nicht für Wohnraum, der nachträglich mit einer Ladenwohnung durch Schaffung eines Durchganges verbunden wird. (Leitsatz d. Red.)

Der Antrag des Antragstellers vom 12. August 1996, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruches gegen den Bescheid des Bezirksamtes ... von Berlin vom 5. August 1996 hinsichtlich der Zuführungsaufforderung wiederherzustellen und im übrigen anzuordnen, hat gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO keinen Erfolg.

Sowohl die durch den angegriffenen Bescheid des Antragsgegners verfügte Aufforderung, die Wohnung B.Straße Berlin (Vorderhaus, Erdgeschoß, Nr. 4) auf seine Kosten wiederherzustellen oder wiederherstellen zu lassen und sie bis zum 30. September 1996 wieder Wohnzwecken zuzuführen oder den Nachweis zu erbringen, daß sie zu Wohnzwecken genutzt wird, als auch die zugleich verfügte Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 20.000 DM erweisen sich nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur gebotenen summarischen Prüfung zur Sach- und Rechtslage als rechtmäßig. Der Antragsgegner hat, soweit dies erforderlich war, zu Recht im überwiegenden öffentlichen Interesse die sofortige Vollziehung angeordnet.

Die Aufforderung zur Wiederherstellung und Zuführung findet ihre rechtliche Grundlage in § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckenffremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBI. S. 627). Nach dieser Vorschrift hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen und, sofern der Wohnraum für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, den früheren Zustand wiederherzustellen.

Die hier in Rede stehende Wohnung in der B.Straße unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. ZwVbVO) vom 15. März 1994 (GVBI. S. 91).

Entgegen der Auffassung des Antragstellers entfällt das Zweckentfremdungsverbot nicht gemäß § 1 Abs. 4 Buchst. f der 2. ZwVbVO. Nach dieser Vorschrift bedarf die Zweckentfremdung keiner Genehmigung für Wohnraum, der wegen seines räumlichen Zusammenhangs mit Geschäftsraum zugleich mit diesem überlassen oder genutzt wird. Diese Vorschrift ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig. Ihre Voraussetzungen liegen nicht vor. Das ergibt sich aus folgendem:

Der Antragsteller hat die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im Jahr 1995 als Wohnungseigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes - WEG - gekauft und ist mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Räumlichkeiten sind nach einem "Mietvertrag für gewerbliche Räume" von dem Voreigentümer bis zum Jahr 2003 an den Inhaber eines Sportfachgeschäftes für Tischtennisartikel vermietet worden. Dieser nutzt sämtliche Räume (insgesamt 114,80 qm) zu gewerblichen Zwecken.

Ursprünglich handelte es sich bei diesen Räumlichkeiten ausweislich der beigezogenen Bauakten um zwei Wohnungen. Im vorderen Teil, der aus drei Räumen bestand, befand sich eine Ladenwohnung (ein Ladenraum, ein Nebenraum zum Laden und eine Wohnstube mit Kochgelegenheit, ferner eine Toilette). Davon durch eine durchgehende Wand abgetrennt, befand sich im hinteren Teil eine aus zwei Zimmern, Küche, Bad und Flur bestehende Wohnung mit gesondertem Eingang. Die räumliche Trennung blieb bis Mitte der achtziger Jahre erhalten. Im Jahr 1986 wurden die nunmehr aus drei Gewerberäumen bestehenden vorderen Räumlichkeiten mit der hinteren Wohnung durch Schaffung eines Durchganges verbunden. Die Verbindung wurde baurechtlich genehmigt. Allerdings wurden die hinteren Räumlichkeiten der ursprünglich abgetrennten Wohnung weiterhin als Wohnraum genutzt. Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Antragsteller war das aufgrund des einheitlichen Gewerbemietvertrages für die gesamte Wohnung nicht mehr der Fall.

Trotz der Verbindung der beiden ursprünglich getrennten räumlichen Einheiten handelt es sich im vorliegenden Fall nach Auffassung der Kammer nicht um Wohnraum, der im Sinne von § 1 Abs. 4 Buchst. f Satz 1 der 2. ZwVbVO wegen seines räumlichen Zusammenhangs mit Geschäftsraum zugleich mit diesem überlassen oder genutzt wird. Das folgt aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift, welcher sich anhand der Entstehungsgeschichte der Norm nachvollziehen läßt.

Die Vorschrift des § 1 Abs. 4 Buchst. f Satz 1 der 2. ZwVbVO wurde als § 1 Abs 4 Buchst. f durch die Erste Verordnung zur Änderung der ZweckentfremdungsverbotVO vom 6. Februar 1973 eingeführt (GVBI. 1973, S. 421). Der Verordnungsgeber wollte mit ihr ausweislich der amtlichen Begründung nicht die Verbindung jeglichen Wohnraumes mit Geschäftsraum für zweckentfremdungsrechtlich unerheblich erklären, sofern ein irgendwie gearterter räumlicher Zusammenhang zu erkennen ist. Vielmehr ging es dem Gesetzgeber darum, solchen Wohnraum, der "wegen seines räumlichen Zusammenhanges mit Geschäftsraum (Ladenwohnung) in der Regel ohnehin nur einen geringen Wohnwert hat", vom Zweckentfremdungsverbot auszunehmen (vgl. Drs. 6/783 des Abgeordnetenhauses Berlin, Einzelbegründung zu Art. I, Nr. 2 zur Ersten Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot Verordnung vom 6. Februar 1993).

Die Kammer entnimmt der Gesetzesbegründung als Sinn und Zweck der Norm, daß solcher Wohnraum das Privileg erlaubter Zweckentfremdung erfahren soll, der sich nicht als eigenständig schützenswert darstellt, weil eine räumliche Einheit zwischen Wohn- und Geschäftsnutzung solcher Art besteht, daß im Falle einer Abtrennung des Wohnanteils eine nicht funktionsfähige, jedenfalls aber nicht schützenswerte Wohnung entstehen würde. Daraus erklärt sich das vom Gesetzgeber aufgeführte - typische - Beispiel der Ladenwohnung, bei der sich die Wohn- und Geschäftsraumfunktionen auf engem Raum vereinen und insbesondere regelmäßig eine gemeinsame Benutzung der sanitären Anlagen und/oder der Kücheneinrichtung sowie des Zugangs vorliegt. So liegt es hier jedoch gerade nicht.

Vor der Verbindung der beiden räumlichen Einheiten bestand nämlich eine eigenständige, funktionsfähige, voll ausgestattete und im Sinne des Zweckentfremdungsrechts schützenswerte Wohnung neben der - ebenso eigenständigen - zuletzt voll gewerblich genutzten ursprünglichen Ladenwohnung im vorderen Teil. Die Wohnfunktion der Wohnung blieb auch nach der Verbindung der Räumlichkeiten erhalten. Erst die Umnutzung des Wohnraumes zu Gewerberaum veränderte dies und entzog damit schützenswerten Wohnraum dem Wohnungsmarkt.

Mithin ist der im hinteren Teil der geschaffenen räumlichen Einheit noch immer vorhandene Wohnraum nicht im Sinne des § 1 Abs. 4 Buchst. f Satz 1 der 2. ZwVbVO als wegen seines räumlichen Zusammenhanges mit Geschäftsraum zugleich mit diesem überlassen oder genutzt anzusehen. Da somit das Privileg des § 1 Abs 4 Satz 1 der 2. ZwVbVO ohnehin nicht greift, hat die Bestimmung des Satzes 2 der Vorschrift für den vorliegenden Fall keine Bedeutung. Nach dieser Bestimmung gilt die Ausnahme des Satzes 1 der Vorschrift nicht, wenn der räumliche Zusammenhang erst geschaffen wird bzw. ohne Genehmigung geschaffen wurde. Auch diese Norm setzt voraus, daß solcher Wohnraum geschaffen wird bzw. geschaffen wurde, der bei einer Trennung von Wohn- und Geschäftsanteil entweder nicht eigenständig funktionsfähig oder nach heutigen Wohnvorstellungen nicht schützenswert erscheint. Da das hier nicht der Fall ist, kommt es auf die Annahme des Antragstellers, Satz 2 zeige, daß das Privileg des Satzes 1 nicht nur für bereits vor dem Inkrafttreten der ZwVbVO existierenden Wohnraum der bezeichneten Art gelte, nicht an.

Die Wiederherstellungs- und Zuführungsanordnung ist auch hinreichend bestimmt. Sie bezieht sich nach dem Inhalt des Bescheides darauf, daß "der hintere Teil der zusammengelegten Eigentumswohnung zu Wohnzwecken zu nutzen sei". Damit ist eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß die Zuführung desjenigen Teils der Wohnung gemeint ist, der durch die Schaffung eines Durchgangs anläßlich der Zusammenlegung im Jahr 1986 mit den im vorderen Teil belegenen Gewerberäumen verbunden worden ist. Auf welche Weise der Antragsteller die ursprüngliche Wohnung dem Wohnungsmarkt wieder zuführt, bleibt ihm überlassen. Dies kann z.B. durch eine Wiederherstellung des alten baulichen Zustandes (Trennung der Räumlichkeiten) ebenso geschehen wie durch eine Wiederherstellung der vor 1993 bestehenden teilgewerblichen Nutzung bei Aufrechterhaltung der Verbindung.

Die Kammer weist insoweit darauf hin, daß die teilgewerbliche Lösung - da eine solche bereits vor dem Inkrafttreten der 2. ZwVbVO vorlag - Bestandsschutz genießen dürfte, insoweit die eingrenzende Vorschrift des § 2 Abs. 2 der 2. ZwVbVO keine Anwendung finden kann.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Wiederzuführungsaufforderung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO hat der Antragsgegner beanstandungsfrei mit der Erwägung begründet, daß es sich im vorliegenden Fall um Wohnraum in ruhiger, zentraler Wohnlage handelt, der für die Versorgung der Wohnungssuchenden in Berlin dringend benötigt wird.

Die Zwangsgeldandrohung entspricht den gesetzlichen Bestimmungen (§§ 6, 9, 11 und 13 VwVG). Insbesondere ist die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes von 20.000 DM im Hinblick auf den durch § 5 Abs. 2 VwVfG Berlin gezogenen Rahmen von bis zu 100.000 DM nicht zu beanstanden.

Nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung dürfen Ladenwohnungen auch ohne Genehmigung gewerblich genutzt werden.

Das VG Berlin hatte in seinem Beschluß vom 18. März 1997 über einen Fall zu entscheiden, in dem durch nachträgliche Schaffung eines Durchganges die zur Ladenwohnung gehörenden Räume mit der dahinter gelegenen Wohnung verbunden worden waren. Eine baurechtliche Genehmigung lag vor.

Gleichwohl hielt das VG die Androhung eines Zwangsgeldes durch die Behörde für rechtmäßig, womit der Eigentümer verpflichtet werden sollte, die hinteren Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das Gericht meinte, das Ladenwohnungsprivileg greife hier nicht ein, weil vor der Verbindung eine eigenständige und funktionsfähige Wohnung vorhanden gewesen sei. Besondere Beachtung verdient dabei der Hinweis der Kammer auf den Bestandsschutz hinsichtlich der teilgewerblichen Nutzung, die mehr als die Hälfte der Wohnfläche betraf. Eine solche Nutzung ist nach Auffassung des Gerichts auch heute noch rechtmäßig, da die einschränkende Vorschrift des § 2 Abs. 2 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erst später in Kraft trat, wonach mehr als die Hälfte der Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden muß.