Ladengeschäft

Ladengeschäft; Teilungserklärung; Eisdiele; Nutzungsart; Zweckbestimmung

Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzungsart "Ladengeschäft" läßt den Betrieb einer Eisdiele nicht zu.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Dem Bet. zu 23 gehört das Teileigentum Nr. 2.1 im Erdgeschoß, dessen zulässige Nutzungsart in der Teilungserklärung (TE) vom 28.11.1983 mit "Ladengeschäft" angegeben ist. Es wurde bis Anfang 1997 als Blumengeschäft genutzt. Ab Mitte 1997 vermietete der Bet. zu 23 sein Teileigentum an Mieter, die darin eine Eisdiele betreiben. Auf Antrag der Bet. zu 1-22 hat das AG den Bet. zu 23 verpflichtet, es zu unterlassen, die in seinem Teileigentum stehenden Räumlichkeiten als Eisdiele zu nutzen und als Eisdiele zu vermieten. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Bet. zu 23 hat das LG mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde des Bet. zu 23 blieb erfolglos.

Bei der Bezeichnung des Teileigentums des Bet. zu 23 in der TE als "Ladengeschäft" handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. der §§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 2 WEG (BayObLG, NZM 2000, 288 = ZMR 2000, 53), auf die sich der einzelne Erwerber von Wohnungseigentum oder Teileigentum verlassen kann, jedenfalls insoweit, als eine Nutzung zugelassen wird, die mehr als ein Ladengeschäft stört oder sonst beeinträchtigt (vgl. etwa BayObLG, NJW-RR 1989, 719). Der Beschreibung als Laden - oder hier "Ladengeschäft" - ist eine Nutzungsbeschränkung jedenfalls dahingehend zu entnehmen, daß die Räume grundsätzlich nur als Laden während der normalen (gegenwärtig allerdings in einer Ausweitung begriffenen) Öffnungszeiten genutzt werden dürfen und demzufolge etwa ein Gaststättengebrauch mit Publikumsverkehr außerhalb der gewöhnlichen Ladenschlußzeiten ausscheidet (KG, NZM 1999, 425). Hiernach ist die gewerbliche Nutzung zulässig, die der Zweckbestimmung "Ladengeschäft" nicht widerspricht und für die übrigen Wohnungseigentümer keine konkrete Beeinträchtigung verursacht, die die mit dem gewöhnlichen Betrieb eines Ladens regelmäßig verbundenen Beeinträchtigungen überschreitet (KG, NZM 1999, 425).

Das BeschwGer. ist anhand dieser Grundsätze ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß das Teileigentum des Bet. zu 23 nicht als Eisdiele genutzt werden darf. In dem im Teileigentum betriebenen Geschäft wird Speiseeis hergestellt, das schon von der Art des Produkts her zum Verzehr an Ort und Stelle bestimmt ist. Der Bet. zu 23 tritt auch nicht - und könnte dies auch nicht mit Erfolg tun - den Feststellungen des LG entgegen, daß Eisdielen erfahrungsgemäß vorwiegend bei sommerlichem Wetter und dann in den Feierabendstunden sowie an den Wochenenden stärker frequentiert werden; gerade das Wochenende bildet die Hauptgeschäftszeit. Gerade bei einer Eisdiele ist es typisch, daß viele Kunden nach dem getätigten Eiskauf die Örtlichkeit nicht sofort wieder verlassen, sondern erfahrungsgemäß - gerade in den Sommermonaten bei gutem Wetter - vor der Eisdiele verweilen, um ihr Eis zu verzehren und sich hierbei noch zu unterhalten.

Dieser Umstand unterscheidet die Eisdiele ganz wesentlich von einem Ladengeschäft. Eine solche Nutzung widerspricht der Zweckbestimmung "Ladengeschäft".