KWV

KWV; Verwaltung restitutionsbefangener Grundstücke; Übertragung einer entgeltfreien lebenszeitlichen Nutzungsbefugnis

1. Keine Verwaltungstätigkeit der Kommunalen Wohnungsverwaltung ohne Zustimmung der (nicht enteigneten) Alteigentümer.

2. Die Übertragung einer lebenszeitlichen Nutzungsbefugnis an einen Dritten, ohne daß dem Eigentümer ein Entgelt zukommt, ist Eigentumsentziehung durch Willkür; keine Schutzbedürftigkeit des Nutzers, dem diese Umstände bekannt sind.

Die Kl. (Alteigentümer) haben den Bekl. 1958 eine Wohnung in Ost-Berlin vermietet. Die Bekl. haben für die Monate März bis Juni 1991 keinen Mietzins gezahlt; die Kl. haben fristlos kündigen lassen. Die Bekl. haben die Mietrückstände ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung ausgeglichen. Nach Aus gleich haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Bekl. behaupten, im Oktober 1963 sei die Kommunale Woh-nungsverwaltung (KWV) an die Stelle der Kl. getreten. Die KWV habe mit ihnen am 1. April 1973 einen Überlassungsvertrag über das Grundstück geschlossen, auf dem die Wohnung sich befinde. Die staatliche Verwaltung sei am 1. Februar 1991 aufgehoben worden, jedoch habe die KWV ihnen mitgeteilt, daß der Überlassungsvertrag davon unberührt bleibe. Die Bekl., die einen Antrag auf Eintragung eines Vorkaufsrechtes gestellt haben, behaupten, sie hätten 148.000 DM zur Erhaltung des Grundstücks aufgewandt; mit ihrer Klageerwiderung haben die Bekl. mit diesem Betrag gegenüber dem Mietzins die Hilfsaufrechnung erklärt. Das AG hat nach der Erledigungserklärung nur noch über die Kosten ent-schieden, die es in Gänze dem Bekl. auferlegt hat. Die Hauptbegründung (verspätete Aufrechnung, Vernachlässigung der Darlegungspflicht wegen Nichtvorlage des Überlassungsvertrages) sind in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Interessanter ist, was das Amtsgericht obiter dictum zu sagen hatte:

Nachdem - nach Schluß der mündlichen Verhandlung - bekannt wurde, daß seitens der Parteien gerade im Hinblick auf je-nen ihnen allem Anschein nach auch in den Einzelheiten bekannten Überlassungsvertrag Interesse an der rechtlichen Würdigung des Gerichtes besteht, soll dennoch kurz darauf eingegangen werden. Das Gericht hat davon gehört, daß die KWV gelegentlich Verträge mit Grundstücksnutzern abgeschlossen haben soll, in denen den Nutzern ein Grundstück oder ein Teil davon gegen Zahlung eines einmaligen Betrages auf Le-benszeit zur Nutzung überlassen werde. Sollte es sich bei dem behaupte-ten "Überlassungsvertrag" zwischen den Bekl. und der KWV um ein ent sprechendes Rechtsgeschäft handeln, bestünden erhebliche Zweifel, ob dieses Rechtsgeschäft gegenüber den Kl. eine rechtliche Wirkung entfalten kann.

Unstreitig sind die Kl. zu keiner Zeit enteignet worden. Die KWV hat das Grundstück lediglich für sie verwaltet. Die (Rechts-)Behauptung der Bekl., die KWV sei an die Stelle der Kl. getreten, entspringt offensichtlich einer unzutreffenden rechtlichen Würdigung. Das Gericht neigt der Auffassung zu, daß die KWV grundsätzlich ohne Zustimmung der Kl. keinerlei Verwaltungstätigkeit für das Grundstück ausüben durfte. Sie hat sich in ein fremdes Rechtsgeschäft eingemischt, das sie überhaupt nichts angeht. Gem. § 177 BGB i. V. m. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB bzw. § 59 Abs. 1 Satz 1 ZGB hängt mangels Bevollmächtigung der KWV die Wirksamkeit der von dieser vorgenommenen Rechtsgeschäfte von der Genehmigung der Kl. ab. Die Bekl. behaupten nicht, daß die Kl. den Überlassungsvertrag genehmigt hätten. Welche Rechtsansicht die KWV dazu vertritt, ist ohne Belang. Selbst wenn die Zustimmung der Bekl. durch Übertragung der Verwaltungsbefugnis an die KWV durch staatlichen Hoheitsakt ersetzt worden sein sollte, hätte auch eine solche staat-liche Anordnung ihre verfassungsrechtlichen Grenzen; dabei ist insbesondere an die Eigentumsgarantie zu denken. Die Übertragung der le-benszeitlichen Nutzungsbefugnis an einen Dritten, ohne daß dem Eigentümer ein auch nur irgendwie geartetes Entgelt zukommt, ist Eigentumsentziehung durch Willkür, die der Eigentümer selbst bei Anordnung durch die Exekutive nicht zu dulden braucht. Der Nutzer, der diese Um-stände kennt, ist auch gegenüber dem Eigentümer nicht schutzwürdig.

Allerdings werden die Kl. schon nach Treu und Glauben die Genehmigung solcher Rechtsgeschäfte der KWV nicht verweigern können, die - unter be-onderer Berücksichtigung der seinerzeit gegebenen Verhältnisse - als im Interesse des Eigentümers und der Werterhaltung des Grundstücks erfolgt anzusehen sind. Darüber hinaus ist auch durch § 17 VermG angeordnet, daß - auch langfristige - Miet- und Nutzungsverträge, die die KWV als staatlicher Verwalter abgeschlossen hat, grundsätzlich auch ge-genüber dem Berechtigten wirksam sind. Diese bei Abwägung der Inter-essen der Beteiligten sinnvolle Regelung findet dort ihre Grenze, wo Ver-träge abgeschlossen werden, die den Berechtigten quasi enteignen. Das Gericht neigt der Auffassung zu, daß insbesondere unkündbare langfristige Verträge, für die der Nutzer nicht einmal eine laufende Gegenleistung mehr zu erbringen hat, darunter fallen dürften. Es wäre zwar noch zu prüfen, ob solche Verträge möglicherweise unter entsprechender An-wendung von § 574 BGB angepaßt werden könnten und dann dem § 17 VermG unterzuordnen sind, aber um diese Frage entscheiden zu können, müßten Einzelheiten des Überlassungsvertrages bekannt sein.