Kurzzeitige möblierte Vermietung zu überhöhter Pauschalmiete als Zweckentfremdung

Die wiederholte kurzzeitige, möblierte Vermietung einer Wohnung zu deutlich überhöhten Preisen stellt keine Wohnnutzung i.S.d. Zweckentfremdungsverbotgesetzes (ZwVbG) dar.

Der Antragsteller wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung sowie eine anschließende Zwangsgeldfestsetzung jeweils nebst Zwangsgeldandrohung.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer ca. 57 m2 großen Wohnung, die er regelmäßig für begrenzte Zeit zum vorübergehenden Gebrauch voll möbliert und komplett eingerichtet für zwischen 1.850 € und 2.000 € vermietet. Die Miete umfasst die Nettokaltmiete inkl. Möblierungszuschlag sowie die Nebenkosten einschließlich der Betriebs-, Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Internetkosten. Zusätzlich wird eine Endreinigungspauschale in Höhe von 200 € vereinbart. Der Antragsteller beantragte beim Bezirksamt (BA) eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für eine zwischenzeitliche Vermietung des Wohnraums als Ferienwohnung, um Leerstand zwischen längerfristigen Mietverhältnissen zu vermeiden. Das BA lehnte den Antrag ab und forderte den Antragsteller unter Androhung eines Zwangsgelds i.H.v. 10.000 € auf, die Räumlichkeiten wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Hiergegen legte der Antragsteller am 23. Juni 2025 Widerspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollziehung - ohne Erfolg.

2 a) Rechtsgrundlage der - in formeller Hinsicht nicht zu beanstandenden - Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum demnach ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Hierfür setzt es eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG).

aa) Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind erfüllt.

(1) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO - vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch Verordnung vom 12. November 2024, GVBl. S. 564) auch entsprechend genutzt wurden. An der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der streitgegenständlichen Wohneinheit zur Wohnnutzung bestehen hier keine Zweifel. Die Räumlichkeiten wurden auch nicht zu anderen als Wohnzwecken errichtet und im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung entsprechend genutzt.

(2) Der Antragsteller ist als Eigentümer Verfügungsberechtigter und damit richtiger Adressat der streitgegenständlichen Aufforderung.

(3) Auch nutzt er die Räumlichkeiten ohne die hierfür erforderliche Genehmigung im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung (vgl. Urteil der Kammer vom 27. Februar 2025 - 6 K 236/20 - juris Rn. 21) - mithin des Widerspruchbescheids vom 14. August 2025 - zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird. Dies ist insbesondere in den in § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZwVbG genannten Anwendungsbeispielen der Fall, die nach dem Wortlaut („insbesondere“) und der Gesetzesbegründung nicht abschließend, sondern als besonders relevante Tatbestände der Zweckentfremdung zu verstehen sind (vgl. AH-Drs. 18/0815 vom 13. Februar 2018, S. 11). Die zweckentfremdungsrechtliche Relevanz einer Nutzung, die sich keiner der in der Vorschrift genannten Nutzungsarten zuordnen lässt, ist nach dem Sinn des Zweckentfremdungsverbots zu ermitteln, der gemäß § 1 Abs. 1 ZwVbG in der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besteht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 34).

(a) Vorliegend unterfällt die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Antragsteller zwar keiner der in den Anwendungsbeispielen des § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZwVbG genannten Nutzungsarten. In Betracht käme vorliegend allein eine Verwendung der Wohnung zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG. Auch diese Voraussetzungen liegen hier indes nicht vor. (wird ausgeführt)

(b) Die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Antragsteller stellt […] keine Wohnnutzung dar.

(aa) Der zunächst baurechtlich geprägte Begriff des Wohnens setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus. Diese Kriterien müssen diejenigen erfüllen, denen die Unterkunft als Heimstätte dient. Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs sind das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung (vgl. hierzu nur BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 - BVerwG 4 CN 6.17 - juris Rn. 14 m.w.N.; sowie OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 39). Der Begriff des Wohnens wird in verschiedenen öffentlich-rechtlichen Regelungsbereichen grundsätzlich einheitlich verstanden, sofern das Fachrecht diesem keinen spezifischen davon abweichenden Bedeutungsgehalt beimisst (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. August 1992 - BVerwG 8 C 39.91 - juris Rn. 12 f.). Von Letzterem ist beim Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht auszugehen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 38; Urteil der Kammer vom 4. März 2020 - VG 6 K 420.19 - juris Rn. 32).

Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. Urteile der Kammer vom 4. März 2020, aaO., Rn. 33 und vom 15. November 2017 - 6 K 1569.16 - juris Rn. 29). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. Urteile des Gerichts vom 26. Juli 2011 - VG 23 K 167.10 - juris Rn. 15 und vom 17. Oktober 2018 - 6 K 537.17 - juris Rn. 35). Dabei verlangt die eigenständige Gestaltung der Haushaltsführung, dass die Nutzer sich ins Private zurückziehen können (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 1993 - OVG 5 S 24.93 - juris Rn. 6; BayVGH, Urteil vom 16. Februar 2015 - 1 B 13.648 - juris Rn. 26; Urteil der Kammer vom 4. März 2020, aaO., Rn. 33).

Das für eine Wohnnutzung insbesondere maßgebliche Kriterium der auf Dauer angelegten Häuslichkeit hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in zeitlicher Hinsicht dahingehend konkretisiert, dass bei einer Vermietung von mindestens sechs Monaten regelmäßig von einer Wohnnutzung auszugehen ist, während dies bei einer Nutzung von unter drei Monaten regelmäßig nicht der Fall ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 48, 50). Von keiner auf Dauer angelegten Häuslichkeit kann hingegen dann ausgegangen werden, wenn die Überlassung von Wohnraum einen Monat unterschreitet oder tage- bzw. wochenweise erfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 49). Bei einer Nutzungsdauer zwischen drei und sechs Monaten ist für die Beurteilung einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit stets eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Heranziehung weiterer Indizien vorzunehmen, wobei die Indizwirkung der Nutzungsdauer mit fortschreitender Zeitdauer zunimmt (siehe OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 52). Als Indizien für das Vorliegen einer Wohnnutzung kann dabei insbesondere auf die melderechtlichen Verhältnisse (so bereits Urteil der Kammer vom 15. November 2017 - 6 K 1569.16 - juris, Rn. 32), die Ausstattung der Wohnung, die Vereinbarung einer Pauschalmiete sowie den Zweck des Aufenthalts abgestellt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 53 ff.).

Maßgeblich für die Beurteilung, ob im konkreten Fall eine Wohnnutzung vorliegt, ist entsprechend dem baurechtlichen Begriffsverständnis auch unter zweckentfremdungsrechtlichen Gesichtspunkten stets das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 39 ff., insb. Rn. 39, 41, 46, 56).

(bb) Anhand dieser Maßstäbe ist vorliegend im maßgeblichen Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage nicht von einer Nutzung der Räumlichkeiten zu einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen.

(i) Das Nutzungskonzept des Antragstellers und dessen grundsätzliche Verwirklichung ist nach einer Gesamtwürdigung der vorliegenden Umstände auf eine Vermietung von Wohnraum ausgelegt, der regelmäßig auf wenige Monate beschränkt ist. Dafür spricht schon, dass vor dem zuletzt abgeschlossenen Mietvertrag die Mietverhältnisse zunächst auf zweimal ca. zwei und einmal drei Monate begrenzt waren. Sie wurden erst durch eine jeweils nachträglich getroffene Vereinbarung auf fünf, zweieinhalb bzw. gut vier Monate erweitert. Die letztlich erfolgte - sechs Monate jedenfalls unterschreitende - Mietdauer stand dabei jeweils nicht von vornherein fest, sondern hat sich erst aufgrund einer nachträglichen Vereinbarung ergeben. Hierdurch wurde es den Wohnungsnutzern zusätzlich erschwert, sich in einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit einzurichten, da sie anfangs mit einer noch kürzeren Verweildauer rechnen mussten.

Im Übrigen sprechen weitere Indizien gegen die Annahme eines auf Wohnnutzung ausgelegten Nutzungskonzepts. So ist bereits mietvertraglich jeweils festgelegt, dass die Vermietung „ausschließlich für begrenzte Zeit zum vorübergehenden Gebrauch“ erfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 55). Der lediglich einen vorübergehenden Aufenthalt in der Wohnung erfordernde Nutzungszweck wird in den Mietverträgen weiterhin konkretisiert, indem die vorübergehende Zwecksetzung, wie die vorläufige Überbrückung bis zur Bezugsfertigkeit einer anderweitigen Wohnung oder der ortsfremden Arbeits- oder Ausbildungsaufenthalt, ausdrücklich vertraglich festgehalten wird. Auch sind die Nutzer der Wohnung dort häufig nicht behördlich gemeldet, wie etwa Frau P und Frau J - was melderechtlich nur für einen nicht länger als sechs Monate dauernden Aufenthalt nicht erforderlich ist (§ 27 Abs. 2 des Bundesmeldegesetzes). Die Wohnung wird außerdem voll möbliert und eingerichtet vermietet, wodurch die Eigengestaltung der Haushaltsführung der Mieter jedenfalls eingeschränkt wird (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 54). Auch spricht die Vereinbarung einer Pauschalmiete, die sämtliche Nebenkosten einschließlich der Betriebs-, Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Internetkosten umfasst, tendenziell gegen eine Wohnnutzung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 54).

Zusätzlich zu den gennannten - der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg entnommenen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 53 ff.) - Indizien, liegen vorliegend weitere Anhaltspunkte vor, die gegen ein auf Wohnnutzung ausgelegtes Nutzungskonzept sprechen. So wird hier eine Endreinigungspauschale in Höhe von 200 € vereinbart, die typischerweise nicht bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen, sondern bei wohnfremden Nutzungsarten, wie etwa bei einer Ferienwohnungsvermietung, anzutreffen ist.

Ferner ist auch die Miethöhe von deutlich über 30 €/m2 ein weiteres Indiz gegen eine Wohnnutzung. Die Miete liegt hier - dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig - um ein Vielfaches über der in dem Anwendungsbereich der Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - zur zulässigen Miethöhe in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu erzielenden Miete (vgl. § 556d Abs. 1 BGB). Diese orientiert sich maßgeblich an der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem Berliner Mietspiegel, der in seiner aktuellen Fassung für die hier streitgegenständliche Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von im Mittel 7,91 € bei einer Spanne von 5,79 € bis 11,50 € vorsieht. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Regelungen der §§ 556d ff. BGB auf Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Anwendung finden. Gleichwohl kann es als Indiz gegen eine Wohnnutzung herangezogen werden, wenn eine Mietpreisvereinbarung getroffen wird, die ein Vielfaches über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei regulären Dauermietverhältnissen liegt (so im Ergebnis auch Ziffer 7.1 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum [ABl. 2024, S. 4256]). Denn wenn der zu entrichtende Mietzins ganz erheblich über demjenigen für eine reguläre Wohnnutzung liegt, spricht dies unter Zugrundelegung des - synallagmatische Vertragsbeziehungen im bürgerlichen Recht prägenden - Äquivalenzprinzips, welches von der grundsätzlichen Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung ausgeht (vgl. Fritzsche/Harman, in: BeckOGK, Stand: 1. Juni 2025, § 241 BGB Rn. 66), zumindest als Indiz dafür, dass es sich bei der erbrachten Gegenleistung ebenfalls um keine reguläre Wohnnutzung handelt. Auch wenn bei einer vorübergehenden Vermietung zu Wohnzwecken regelmäßig ein preislicher Aufschlag im Verhältnis zu einem Dauermietverhältnis angemessen sein dürfte, lässt dies jedenfalls keine Miethöhe plausibel erscheinen, die - wie hier der Fall - exorbitant über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Anders als der Antragsteller meint, ist es auch aus kompetenzrechtlichen Gründen nicht untersagt, bei der Anwendung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes die Miethöhe als Indiz für das Vorliegen einer (fehlenden) Wohnnutzung heranzuziehen. Zwar ist zutreffend, dass Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 des Grundgesetzes - GG - fallen und dieser von seiner konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit im Bereich des Mietpreisrechts abschließend Gebrauch gemacht hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25. März 2021 - 2 BvF 1/20 - juris Rn. 107 ff.), wobei er Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, von dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB ausgenommen hat (§ 549 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Hieraus folgt aber allein, dass der Landesgesetzgeber nicht mehr befugt ist, von seiner Gesetzgebungskompetenz im Bereich des Mietpreisrechts Gebrauch zu machen (Art. 72 Abs. 1 GG). Ein grundsätzliches Verbot, die Vereinbarung einer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zulässigen Miethöhe bei der Auslegung landesrechtlicher Vorschriften, die einen anderen Regelungszweck als das Mietpreisrecht verfolgen, zu Lasten des Antragstellers zu berücksichtigen, geht damit nicht einher. Demnach ist es vorliegend nicht zu beanstanden, wenn bei der Bestimmung, ob eine Wohnnutzung vorliegt, als Indiz u. a. auf die Miethöhe abgestellt wird. Dadurch wird auch nicht de facto eine Mietpreisbeschränkung vorgenommen, da die Miethöhe nur als eines von vielen Indizien herangezogen wird, wobei dem zeitlichen Kriterium der auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig die höchste Bedeutung beizumessen ist.

Schließlich ist als weiteres Indiz gegen ein auf Wohnnutzung angelegtes Nutzungskonzept heranzuziehen, dass der Antragsteller den Wohnraum vielfach nicht zum Beginn bzw. bis zum Ende eines Monats vermietet, sondern Mietverhältnisse häufig im laufenden Monat beginnen bzw. enden. Dabei handelt es sich bei dem Nutzungskonzept - entgegen der Auffassung des Antragsgegners - zwar um keine tageweise Vermietung, die nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg einer Wohnnutzung grundsätzlich entgegenstünde (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, aaO., Rn. 49). Denn die mietvertraglichen Regelungen sehen grundsätzlich jeweils eine monatliche Miethöhe vor und die Mietverhältnisse dauern regelmäßig jedenfalls einige Monate an. Auch wenn eine Vermietung im laufenden Monat erfolgt oder endet und dann für diesen Monat eine anteilige Umrechnung der Miete auf die jeweilige mietvertraglich erfasste Nutzungsdauer erfolgt, ändert dies an der grundsätzlichen Einordnung als monatsweiser Abrechnung nichts. Gleichwohl ist es für Wohnraummietverhältnisse aber typisch, dass sich diese regelmäßig auf volle Monate erstrecken und kein beliebiger Beginn oder Ende während eines laufenden Monats ermöglicht wird, wie dies etwa bei einer Ferienwohnungsnutzung oder Fremdenbeherbergung häufig vorkommt. Dass Letzteres hier der Fall ist, spricht daher ebenfalls gegen eine Wohnnutzung.

(ii) Im Lichte des Nutzungskonzepts des Antragstellers und dessen grundsätzlicher Verwirklichung stellt auch der zuletzt abgeschlossene und in dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung andauernde Mietvertrag, der eine Mietdauer von ca. neun Monaten vorsah, keine Wohnnutzung dar. Dabei entspricht es den dargelegten Maßstäben der Rechtsprechung, maßgeblich nicht nur auf das einzelne Mietverhältnis, sondern auf dessen Einbettung in das grundsätzliche Nutzungskonzept und dessen Verwirklichung abzustellen (vgl. wiederum für das Baurecht BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 - BVerwG 4 CN 6.17 - juris Rn. 14 m.w.N., sowie für das Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 39 ff., insb. Rn. 39, 41, 46, 56).

Bei einer Nutzungsdauer von - wie hier der Fall - über sechs Monaten ist zwar regelmäßig von einer Wohnnutzung auszugehen (vgl. wiederum OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 - juris Rn. 48). Vorliegend sprechen aber atypische Umstände gleichwohl gegen die Annahme einer solchen Nutzung.

Das hier verfolgte Nutzungskonzept des Antragstellers und dessen tatsächliche Umsetzung stellt grundsätzlich - wie soeben dargelegt - eine Zweckentfremdung und keine Wohnnutzung dar. Dabei begründete das zuletzt abgeschlossene Mietverhältnis keine Abkehr von dem bisherigen Nutzungskonzept, sondern führt dieses fort. Der Antragsteller hat weder erkennen lassen, dass er von seinem bisherigen Konzept abrückt und nunmehr ausschließlich längerfristige Vermietungen von über sechsmonatiger Dauer vornehmen will, noch stellt sich die zuletzt erfolgte Nutzung objektiv als ein Bruch mit dem bisherigen Nutzungskonzept dar. So verwendet der Antragsteller einen Mietvertrag, der der bisherigen vertraglichen Gestaltung der Mietverhältnisse nahezu identisch entspricht. Die bereits angeführten Indizien - mit Ausnahme der Mietdauer - sprechen damit auch hinsichtlich des zuletzt abgeschlossenen Mietverhältnisses überwiegend gegen eine Wohnnutzung: die Wohnung wurde weiterhin voll möbliert und eingerichtet gegen eine Pauschalmiete, die sämtliche Nebenkosten einschließlich der Betriebs-, Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Internetkosten umfasste, gegen eine deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete für einen ausschließlich vorübergehenden Zweck vermietet, es wurde eine Endreinigungspauschale vereinbart und das Mietverhältnis begann zum Dritten des Monats. Demgegenüber ist weder dargelegt noch ansonsten ersichtlich, dass der Antragsteller sein Nutzungskonzept nunmehr dahingehend umgestellt hat, dass er nur noch längerfristige Vermietungen vornimmt. Die einmalige Vermietung für eine Dauer von über sechs Monaten stellt vielmehr eine singuläre - wohl bloß zufällige - Ausnahme dar, die keine grundlegende Abkehr von dem zweckfremden Nutzungskonzept des Antragstellers erkennen lässt.

Das hier gefundene Ergebnis entspricht auch dem Sinn des Zweckentfremdungsverbots, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen (vgl. § 1 Abs. 1 ZwVbG). Denn die vom Antragsteller vorgenommenen vorübergehenden Vermietungen dienen - wie dargelegt - grundsätzlich keinen Wohnzwecken. Ginge man bei der einmaligen Vermietung von über sechs Monaten bei einer grundsätzlichen Beibehaltung des bisherigen Nutzungskonzepts von einer Wohnnutzung aus, wäre nicht hinreichend sichergestellt, dass der Wohnraum (auch anschließend) zu Wohnzwecken genutzt wird, da in Kohärenz mit dem bisherigen Nutzungskonzept davon auszugehen wäre, dass jedenfalls im Anschluss eine Vermietung auch wieder von unter sechs Monaten zu anderen als Wohnzwecken erfolgen würde.

(b) Die Voraussetzungen der Ausnahmetatbestände nach § 2 Abs. 2 ZwVbG liegen nicht vor.

bb) Ermessen bezüglich des Wohnzuführungsgebots ist nicht eröffnet.

Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn - wie hier - eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Oktober 2023 - VG 6 L 166/23 - juris Rn. 21 m.w.N.). Ermessensfehlerhaft ist die Wohnzuführungsaufforderung nur dann, wenn offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder wenn die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 - 6 L 211/21 - juris Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Eine angemessene Frist zur Wohnzuführung i.S.v. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Antragsgegner gesetzt.

b) Auch die Zwangsgeldandrohung i.H.v. 10.000 € ist rechtlich nicht zu beanstanden. (wird ausgeführt)

c) Ohne Erfolg bleibt der Eilantrag ferner soweit er sich gegen die Zwangsgeldfestsetzung in dem Bescheid vom 25. Juni 2025 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. August 2025 wendet. (wird ausgeführt)

d) Die mit der Zwangsgeldfestsetzung verbundene erneute Zwangsgeldandrohung i.H.v. nunmehr 20.000 € ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Die wiederholte kurzzeitige, möblierte Vermietung einer Wohnung zu „deutlich überhöhten Preisen“ stellt nach Ansicht des Berliner Verwaltungsgerichts keine Wohnnutzung, sondern einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz dar.

Der Antragsteller wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung sowie eine anschließende Zwangsgeldfestsetzung jeweils nebst Zwangsgeldandrohung.

Er ist Eigentümer einer ca. 57 m2 großen Wohnung, die er regelmäßig für begrenzte Zeit zum vorübergehenden Gebrauch voll möbliert und komplett eingerichtet für zwischen 1.850 € und 2.000 € Inklusivmiete vermietet. Die Miete umfasst die Nettokaltmiete inklusive Möblierungszuschlag sowie die Nebenkosten einschließlich der Betriebs-, Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Internetkosten. Zusätzlich wird eine Endreinigungspauschale in Höhe von 200 € vereinbart. Der Antragsteller verlangt im vorläufigen Verfahren Aussetzung der Vollziehung der Bescheide – ohne Erfolg.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass die wiederholte kurzzeitige, möblierte Vermietung einer Wohnung zu deutlich überhöhten Preisen keine Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG), mithin eine Zweckentfremdung darstellt und die Anordnung zur Wohnzuführung sowie die Zwangsgeldandrohungen rechtmäßig sind.

Das Verwaltungsgericht räumt zwar ein, dass die vorliegende Nutzung der Räumlichkeiten keiner der im Zweckentfremdungsgesetz genannten unzulässigen Nutzungsarten (Ferienwohnungsvermietung, Fremdenbeherbergung, gewerbliche Zimmervermietung, Einrichtung von Schlafstellen) unterfällt, meint aber, die zweckentfremdungsrechtliche Relevanz einer Nutzung, die sich keiner der genannten Nutzungsarten zuordnen lasse, sei nach dem Sinn des Zweckentfremdungsverbots zu ermitteln. Und der bestehe in der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.

Mit viel juristischer Akrobatik versucht das VG die Klippe zu überwinden, dass der Bundesgesetzgeber über § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB diese Art der Nutzung ausdrücklich dem Wohnen zuordnet. Den vermeintlichen Ausweg glaubt das Verwaltungsgericht über das Nutzungskonzept des Antragstellers zu finden, das auf eine regelmäßig nur wenige Monate dauernde, vollmöblierte Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch und zu Preisen weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet sei. Die Mietverträge sähen ausdrücklich eine Nutzung „zum vorübergehenden Gebrauch“ vor (sic!), die Mietdauer sei häufig zunächst auf unter sechs Monate befristet und erst nachträglich verlängert worden. Weitere Indizien, die gegen eine Wohnnutzung sprächen, seien die fehlende behördliche Anmeldung der Mieter, die Vereinbarung einer pauschalen Inklusivmiete und die Erhebung einer Endreinigungspauschale sowie der beliebige Beginn und das Ende der Mietverhältnisse jeweils innerhalb laufender Monate.

Auch die Miethöhe sei als Indiz für das Fehlen einer Wohnnutzung heranzuziehen.

Anhand dieser Maßstäbe sei vorliegend nicht von einer Nutzung der Räumlichkeiten zu einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen.

Man hofft bei solchen Entscheidungen förmlich darauf, dass sie von einem obersten Gericht überprüft werden. Und man wird den Eindruck nicht los, dass sich manche Gerichte nicht in erster Linie dem Gesetz verpflichtet fühlen, sondern rechtsschöpfend anhand vermeintlicher gesetzgeberischer Ziele über das hinausschießen, was der Gesetzgeber tatsächlich in Normen gegossen hat.

Man nehme nur die Behauptung des Verwaltungsgerichts, von einer Wohnnutzung sei nur bei einer „auf Dauer angelegten“ Häuslichkeit auszugehen. Häuslichkeit? Ja. Aber „auf Dauer angelegt“? Nein. Richtig ist das Gegenteil. Deutlicher als der Gesetzgeber es in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB formuliert hat – Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist – kann man es doch gar nicht formulieren. „Vorübergehend“ und „auf Dauer“ sind Gegensatzpaare.

Solche Entscheidungen beruhen nicht auf der Unterordnung eines Sachverhalts unter den Tatbestand einer Rechtsnorm (Subsumption), sondern sind der Versuch, ein von vorherein gewünschtes Ergebnis zu begründen