Kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste

Kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste; Ferienwohnung; Anmietung eines Gewerbebetriebes; Anspruch der anderen Wohnungseigentümer auf Abstellen von Beeinträchtigungen; Störungen; stärkere Abnutzung; Vermüllung

1. Die kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste ist Teil der zulässigen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, V ZR 72/09, GE 2010, 345).

2. Der vermietende Wohnungseigentümer kann von jedem anderen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, durch die Vermietung bedingte Beeinträchtigung abzustellen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin, nach deren Teilungserklärung ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Bekl. bietet seine Eigentumswohnung, die 1,5 Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Dagegen wendet sich der Kl., der seine Wohnung in der Anlage selbst bewohnt. Er verlangt von dem Bekl., soweit hier von Interesse, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Berufung des Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Antrag, die Klage auch insoweit abzuweisen, weiter. Der Kl. beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, der Bekl. sei nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste zu unterlassen. Diese Form der Nutzung sei keine Wohnnutzung mehr. Sie sei auch nicht mit der Zweckbestimmung „Wohnnutzung" vereinbar. Sie lasse bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung befürchten. Auch mindere diese Nutzung den wirtschaftlichen Wert des Wohnungseigentums und die Wohnqualität. Diese Nachteile überstiegen das im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß.

II. 3 Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

4 1. Der Bekl. hat die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste in dem zuerkannten Umfang nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften von § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nur zu unterlassen, wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung ist und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar Wohnnutzung ist, den anderen Wohnungseigentümern aber durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wie der Senat - allerdings erst nach Verkündung des Berufungsurteils - entschieden und im Einzelnen dargelegt hat, sind diese Voraussetzungen bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste nicht gegeben (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, GE 2010, 345 = NJW 2010, 3093; vgl. auch Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09 -, GE 2010, 1604, 1629 = WuM 2010, 716). Er hat sich auch mit den von dem Berufungsgericht für seine gegenteilige Ansicht angeführten Gesichtspunkten auseinandergesetzt (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, aaO S. 3095 Rn. 17 ff.). Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.

5 2. Die Verurteilung des Bekl. erweist sich auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt als richtig.

6 a) Die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste kann zwar - etwa durch die von dem Berufungsgericht angesprochene nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder durch dessen übermäßige Abnutzung - für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile haben, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Das führte aber nur dazu, dass der betroffene Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden könnte, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO. S. 3095 f. Rn. 23). Einen solchen Anspruch macht der Kl. hier jedoch nicht geltend. Der von ihm geltend gemachte Anspruch, die kurzfristige Vermietung der Wohnung an Feriengäste ganz, also auch in störungsfreier Ausgestaltung, einzustellen, ergibt sich aus solchen Störungen nicht.

7 b) Ob etwas anderes gälte, wenn die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das wird nicht behauptet.

8 c) Ein Unterlassungsanspruch des Kl. lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung nicht eingeholt worden ist. Dieser bedürfte es nach der Teilungserklärung nur, wenn die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Feriengäste eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung wäre. Das ist indessen nicht der Fall (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO. S. 3095 Rn. 17).

Erst bei konkreten Störungen durch kurzfristige Vermietungen einer Eigentumswohnung an Touristen kann Unterlassung verlangt werden (im Anschluss an BGH, GE 2010, 345).

Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage darf ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden. Der Beklagte bietet seine Eigentumswohnung, die anderthalb Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Der Kläger verlangt von dem Beklagten, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. AG und LG haben der Klage stattgegeben, weil bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung zu befürchten ist. Hiergegen die zugelassene Revision an den BGH.

Mit Erfolg! Der BGH weist die Klage ab. Die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung ist nur verboten, wenn keine Wohnnutzung vorliegt bzw. diese sich nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält, oder wenn den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen (vgl. BGH, GE 2010, 345). Sollte die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung unzumutbare Nachteile mit sich bringen, besteht nur ein Unterlassungsanspruch im Hinblick auf diese Beeinträchtigungen. Offen bleibt, ob etwas anderes gilt, wenn die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu wiederholten gröblichen Verstößen geführt hat. Einer Verwalterzustimmung bedarf es nicht, weil die kurzfristige Vermietung an Feriengäste weder eine gewerbliche noch eine berufliche Nutzung der Wohnung ist.

Das LG hatte der Klage stattgegeben, weil Touristen bereits bei abstrakter Betrachtungsweise unzumutbare Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungsinhaber mit sich bringen. Erst nach Erlass des LG-Urteils hat der BGH mit Leitsatzentscheidung vom 15. Januar 2010 die abstrakte oder typisierende Betrachtungsweise abgelehnt.

1. In dem allgemeinen Unterlassungsantrag ist nicht als Minus die Abwehr konkreter Störungen enthalten, so dass insoweit auch nicht eine Teilverurteilung erfolgen könnte. Solche sind nicht im Einzelnen vorgetragen. Die Vorinstanzen mussten auch nicht danach fragen. Wie bei einem dahin gehenden Hilfsantrag zu entscheiden wäre, bleibt daher offen.

2. Im vorliegenden Urteil versucht der BGH, Möglichkeiten der Abhilfe bei konkreten Störungen zu entwickeln. Überzeugend ist das nicht. Haben etwa einzelne Feriengäste ihren Müll im Treppenhaus entsorgt oder in der Nacht ungewöhnlichen Lärm verursacht, ist in Bezug auf diese Vorfälle eine Unterlassungsklage völlig unsinnig, weil schon bis zu ihrer Einreichung die betreffenden Feriengäste abgereist sein werden.

Auch der Hinweis, ein Unterlassungsanspruch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer sei gegeben, wenn es bei der Vermietung zu wiederholten groben Verstößen gekommen sei, mag zwar rechtlich einwandfrei sein. Auch hier kann aber eine Unterlassungsklage kaum erfolgreich sein, weil es keinen Anscheinsbeweis gibt, dass bei weiteren Vermietungen gerade diese Verstöße erneut vorkommen. Selbst wenn in den kurzfristigen Mietverträgen ein besonderes Wohlverhalten der Touristen verlangt wird, ist damit noch keine Gewähr gegeben, dass diese Vertragsbestimmungen dann auch im Einzelfall eingehalten werden.

3. Trauriges Ergebnis: Ein wirksamer Rechtsschutz bei konkreten Störungen, wie sie bei durchreisenden Touristen viel näher liegen als bei ständigen Mitbewohnern, ist auch nach dieser BGH-Entscheidung illusorisch.