Kürzere Kündigungsfrist bei Vermietung und gleichzeitiger Erbringung von Pflegeleistungen

Wenn der Vertrag über die Überlassung von Wohnraum zwar nicht rechtlich, jedoch tatsächlich vom Abschluss des Vertrages über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig gemacht worden ist, kann das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz mit den dort vorgesehenen kurzen Kündigungsfristen anwendbar sein.

(Leitsatz der Redaktion)

Hinsichtlich der geltend gemachten Hauptforderung ist die Klage in Höhe von 370,50 € begründet gemäß § 535 BGB i.V.m. dem streitgegenständlichen Mietvertrag, im Übrigen aber unbegründet.

Daran, dass zwischen der Kl. und der Mutter des Bekl. ein wirksamer Mietvertrag ge­schlossen wurde, bestehen keine Zweifel. Der Bekl. hat seine Mutter mit Vertretungsmacht wirksam vertreten. Ausweislich der vom Bekl. selbst vorgelegten Vollmachtsurkunde erteilte ihm seine Mutter gerade für Mietsachen eine entsprechende Vollmacht.

Mit Schreiben vom 18.7.2014 hat die Mutter des Bekl., vertreten durch den Bekl., den zwischen ihr und der Kl. abgeschlossenen Mietvertrag wirksam zum 31.8.2014 gekündigt. Ein entsprechendes Kündigungsrecht ergibt sich aus § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 Wohnungs- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) i.V.m. § 11 Abs. 1 WBVG.

Danach ist ein dem WBVG unterfallendes Mietverhältnis vom Verbraucher spätestens am 3. Kalendertag zum Ablauf des Monats kündbar.

Der Anwendungsbereich des WBVG ist eröffnet. Die Mutter des Bekl. war Verbraucherin gem. § 13 BGB. Die Kl. und der Pflegedienst … waren Unternehmer im Sinne des § 14 Abs. 1 BGB. Auch lag kein Fall des § 1 Abs. 1 Satz 3 WBVG vor, da der Betreuungsvertrag nicht ausschließlich die Erbringung von allgemeinen Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste zum Gegenstand hatte. Mit dem Pflegedienst war vielmehr unter anderem auch die Erbringung des Leistungskomplexes 38 nach SGB XI vereinbart, der die Hilfe in Wohngemeinschaften für demente Pflegebedürftige vorsieht und somit über allgemeine Unterstützungsleistungen hinausgeht. Nach Aussage der … wurde die Wohngemeinschaft zudem 24 Stunden von dem Pflegedienst betreut.

Die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 WBVG sind erfüllt, das WBVG findet demzufolge entsprechende Anwendung. Nach Auffassung des Gerichts wurde der Abschluss des Vertrags über die Überlassung von Wohnraum zwar nicht rechtlich, jedoch tatsächlich vom Abschluss des Vertrags über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig gemacht. Der Gesetzgeber hat den Anwendungsbereich des WBVG bewusst weit gefasst, um neue Wohnformen wie die vorliegende zu erfassen.

So steht nach der Beweisaufnahme fest, dass jedenfalls in der Wohnung im 1. OG Hinterhaus, in der sich auch das streitgegenständliche Zimmer befand, der Abschluss eines Mietvertrags nur in Verbindung mit einem Betreuungsvertrag möglich war. Dafür spricht vor allem die Aussage der Zeugin …, dass ein Pflegevertrag mit ihrem damaligen Pflegedienst Voraussetzung dafür war, in der Wohngemeinschaft Mieter zu werden. Zudem räumte die Kl. selbst ein, dass es sich um ein Zimmer „in einer Anlage für betreutes Wohnen handelt“. Zumindest diese Wohnung wurde als eine Wohngemeinschaft geführt, bei der sich der Miet- und Pflegevertrag tatsächlich bedingten. Da diese Wohnung vom Rest des Hauses abgrenzbar ist, kommt es auch nicht darauf an, dass in dem Haus unbestritten auch zahlreiche Parteien zur Miete wohnen, die keine Pflege- oder Betreuungsleistungen in Anspruch nehmen. Weiterhin spricht auch das undatierte Schreiben der Zeugin an den Bekl., für eine tatsächliche Abhängigkeit zwischen den Wohn- und Pflegeleistungen. In dem Schreiben erklärte die Zeugin … als Leiterin des Pflegedienstes, ab wann die Vermietung erfolgen kann und ab wann Möbel gebracht werden können. Laut dem Schreiben gefährdete ein verspäteter Mietbeginn die Existenz der Wohngemeinschaft. Ferner bestand nach der Aussage der Zeugin zwischen dem von ihr geleiteten Pflegedienst und der Kl. eine Vereinbarung, nach der die Kl. dem Pflegedienst ein halbes Jahr Zeit gegeben habe, geeignete Mieter für die Wohnung zu suchen. Daraus folgt, dass die Kl. jedenfalls während dieses halben Jahres tatsächlich davon absehen sollte, Zimmer in der streitgegenständlichen Wohnung anderweitig als durch den Pflegedienst vermittelt zu vermieten. Auch dies deutet darauf hin, dass der Mietvertrag vom Pflegevertrag tatsächlich abhängig war. An der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugin bestehen keine Zweifel, insbesondere waren diese widerspruchsfrei und hinreichend detailliert.

Nach § 1 Abs. 2 Satz 2 WBVG findet das WBVG entsprechend Anwendung, auch wenn die Leistungen von verschiedenen Unternehmern geschuldet werden. Die Kl. ist aufgrund der Formulierung in § 1 Abs. 2 Satz 2 WBVG („es sei denn, …“) beweisbelastet dafür, dass sie mit dem Pflegedienst … weder rechtlich noch wirtschaftlich verbunden war. Die Kl. hat diesen Beweis nicht erbracht. Ihr Beweisantritt durch Vernehmung der Zeugin deutet im Gegenteil darauf hin, dass zwischen dem Pflegedienst und der Kl. eine Vereinbarung bestand, die für beide wirtschaftlich von Vorteil war. Nach Auffassung des Gerichts hat die Kl. mit dem Pflegedienst jedenfalls insofern kooperiert, als dass sie dem Pflegedienst, wie die Zeugin … bekundete, ein halbes Jahr Zeit gegeben hat, um Mieter für die Wohnung zu suchen. Der Pflegedienst profitierte davon, da er die Wohngemeinschaft dadurch nach und nach über sechs Monate zusammenstellen konnte. Auch die Kl. profitierte von der Vereinbarung, da sie dadurch die Zimmer in der streitgegenständlichen Wohnung, die keine eigene Küche, keine eigene Toilette und kein eigenes Bad hatten, ohne Weiteres einzeln vermieten konnte und ferner nicht selbst nach geeigneten Mietern suchen musste. Wie bereits der Bekl. darlegte und auch die Zeugin bestätigte, suchte die Zeugin … und nicht die Kl. nach geeigneten Mietern für diese Wohngemeinschaft. Sie passte die Formulare für die Mietverträge sogar selbst an und leitete sie an die Kl. weiter.

Die verstorbene Mutter des Bekl. konnte den Mietvertrag mit Schreiben vom 18.7.2014 daher mit der Frist gem. § 11 Abs. 1 WBVG kündigen. Die speziellere Regelung des § 11 Abs. 1 WBVG verdrängt die Regelung des § 573 Abs. 1 BGB sowie in § 2 des streitgegenständlichen Mietvertrags, wonach eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten war. Eine zum Nachteil des Ver­brauchers abweichende Regelung ist unwirksam gem. § 16 WBVG.

Ein Recht zur fristlosen Kündigung stand der Mutter des Bekl. jedoch nicht zu. Der Bekl. hat nicht ausreichend dargelegt, dass ein entsprechender Kündigungsgrund vorlag.

Die Berufung ist durch Urteil des LG Berlin vom 7. Juli 2017 - 53 S 13/16 - zurückgewiesen worden.

Wenn der Vertrag über die Überlassung von Wohnraum zwar nicht rechtlich, jedoch tatsächlich vom Abschluss des Vertrages über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig gemacht worden ist, kann das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG)mit den dort vorgesehenen kurzen Kündigungsfristen anwendbar sein.

Der Beklagte schloss am 17. Mai 2014 für seine Mutter mit einem ambulanten Pflegedienst einen Vertrag über ab dem 15. Juni 2014 zu erbringende Pflegeleistungen ab, die insbesondere die Hilfe in Wohngemeinschaften für demente Pflegebedürftige beinhalteten. Der Pflegedienst hatte seinen Sitz in der Scharnhorststraße 25, Seitenflügel links, 1. OG; die Wohngemeinschaft befand sich im Hinterhaus, 1. OG. Am 28. Mai 2014 schloss der Beklagte für seine Mutter mit der Klägerin einen Mietvertrag über ein in der Wohngemeinschaft belegenes teilmöbliertes Zimmer zu einer monatlichen Gesamtmiete von 456 € ab, wobei der Mietvertrag am 15. Juli 2014 beginnen und mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beendet werden sollte. Mit Schreiben vom 18. Juli 2014 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt, weil seine Mutter das Zimmer nicht beziehen wollte; die Klägerin bestätigte die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2014. Nachdem das Zimmer am 25. August 2014 zurückgegeben und die Mutter des Beklagten sodann gestorben war, verlangt die Klägerin vom Beklagten als Erben Miete für die Zeit vom 15. Juni bis zum 31. Oktober 2014 in Höhe von (4,5 x 456 € =) 2.052 €.

Das Amtsgericht Mitte gab der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme teilweise statt. Auszugehen sei davon, dass der Mietvertrag vom Abschluss eines Vertrages über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig gemacht worden war. Die Leiterin des Pflegedienstes habe in ihrer Vernehmung u. a. ausgesagt, dass es eine Vereinbarung mit der Klägerin gegeben habe, wonach diese dem Pflegedienst ein halbes Jahr Zeit gegeben habe, um geeignete Mieter für die Zimmer in der Wohngemeinschaft zu suchen. Hieraus ergebe sich eine wirtschaftliche Verbundenheit i.S.d. Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes, das zu der dort vorgesehenen kurzen Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 berechtige.