Kurze Verjährungsfrist nur für unmittelbare Schäden am Mietobjekt

Kurze Verjährungsfrist nur für unmittelbare Schäden am Mietobjekt; Ersatzansprüche bei Lagerung von Giftmüll; keine Rückgabe an Vermieter bei Schlüsselaushändigung an Entsorgungsgesellschaft

1. Zur Frage der Anwendbarkeit des § 558 BGB bei fortbestehendem Mietverhältnis in einem Fall, in dem kontaminiertes Material, das auf dem Mietgrundstück gelagert war, auf behördliche Anordnung beseitigt werden mußte.

2. Der Vermieter hat die Mietsache nicht nach § 558 BGB zurückerhalten, wenn der Mieter zwar die Schlüssel einem vom Vermieter beauftragten Entsorgungsunternehmen aushändigt, eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters aber nicht eintritt. (Leitsatz 2 = Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist - als Rechtsnachfolgerin der Stadt D. - Eigentümerin von Grundstücken auf dem Gelände der Werft R. im Bereich des D. Hafens. Durch Vertrag vom 14./18. Juli 1975 vermietete die Stadt D. Teilflächen des Geländes an die Bekl. für den Umschlag und die Zwischenlagerung von Speditionsgütern. Im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses nutzt die Bekl. inzwischen 5.270 qm befestigte und 5490 qm unbefestigte Grundstücksflächen auf dem Werftgelände als Mieterin der Kl.. Im Jahre 1990 gestattete die Bekl. aufgrund einer Besprechung vom 6. Juni 1990 - im Einvernehmen mit dem staatlichen Gewerbeaufsichtsamt D. - einer Firma H., Haldenverwertungs GmbH mit Sitz in B., die Lagerung und den Umschlag von Aschen und Gipsen auf der Mietfläche, nachdem durch entsprechende Analysen festgestellt worden war, daß die Materialien "keine kritischen Mengen kritischer Produkte" enthielten.

Ende 1992/Anfang 1993 kam der Verdacht auf, daß die Firma H. auf dem Mietgrundstück kontaminiertes Material lagerte. Messungen und Gutachten führten zu dem Ergebnis, daß zwei von der Firma H. auf-gebrachte Halden aus Flug- und Bettasche mit Schwermetallen durchsetzt waren, sowie daß eine dritte, aus REA-Gipsen bestehende Halde mit Fremdstoffen vermischt war und überdies überhöhte ph- und Sul-fatwerte aufwies. Von allen drei Halden ging - nach einem von dem Umweltamt der Stadt D. in Auftrag gegebenen, am 17. Januar 1994 er-statteten Gutachten - die Gefahr einer nachhaltigen und nachteiligen Veränderung der physikalischen und biologischen Beschaffenheit des Wassers aus.

Bereits im Juli 1993 kündigte das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt der Firma H. den Erlaß einer Entsorgungsanordnung wegen illegaler Abfallagerung an und setzte die Kl. hiervon in Kenntnis, die ihrerseits die Bekl. von dem Vorgang unterrichtete. Nach weiteren Verhandlungen mit den zuständigen Behörden beauftragte die Kl. Ende 1994 und Anfang 1995 die Firma I. Entsorgungsgesellschaft mbH D. mit der Entsorgung der Halden. Zu diesem Zweck händigte die Bekl. der I. Ende November 1994 die Schlüssel zum Haupttor des zwischenzeitlich eingezäunten Geländes aus.

Im Rahmen der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz kündigte die Kl. den Bevollmächtigten der Bekl. mit Schreiben vom 24. November 1994 an, sie werde den Bekl. die Kosten der bevorstehenden Entsorgung nach der Feststellung aufgeben. Die Bevollmächtigten der Bekl. wiesen mit Schreiben vom 30. November 1994, wie schon zuvor, jede Verantwortlichkeit der Bekl. für den Zustand der Halden zurück. Die Firma I. stellte der Kl. für die Entsorgung einen Betrag von insgesamt 2.215.795,03 DM in Rechnung. Die Kl. selbst zahlte für Entsorgungsnachweise Gebühren von 5.550 DM und wandte für Probeentnahmen, Eignungsprüfungen u. a. 45.882,30 DM auf. Nachdem sie der Bekl. eine erste Teilrechnung übermittelt hatte, lehnte diese mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 28. August 1995 jegliche Zahlung ab.

Die Kl. nimmt die Bekl. mit der im Februar 1996 eingereichten Klage auf Erstattung der von ihr verauslagten Beträge in Höhe von 2.267.227,33 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30. August 1995 in Anspruch. Die Bekl. verneinen ihre Haftung. Im übrigen hat die Bekl. die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB erhoben.

Aus den Gründen: Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht. Die Klageforderung ist nicht verjährt.

a) Das Berufungsgericht geht davon aus, Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits seien Ersatzansprüche der Kl. wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB, während die Kl. dies ausdrücklich in Abrede gestellt und betont hat, ihrem Klagebegehren liege keine Veränderung oder Verschlechterung des Mietgrundstücks zugrunde; die vermieteten Flächen selbst seien nicht kontaminiert und auch sonst nicht verändert gewesen. Das Oberlandesgericht ist dieser Frage nicht nachgegangen, weil es die Auffassung vertreten hat, eine Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB sei auch dann anzunehmen, wenn das Mietobjekt "nicht unmittelbar im Sinne einer Substanzbeeinträchtigung betroffen" sei. Insoweit will das Gericht genügen lassen, daß der eingetretene Schaden "als solcher einen hinreichenden Bezug zu dem Mietobjekt" habe, wie es hier der Fall gewesen sei.

Diese Auffassung geht erkennbar auf ein Mißverständnis des Senatsurteils BGHZ 124, 186, 191 (vom 24. November 1993 = XII ZR 79/92; vgl. auch Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. VI Rdn. 12 und 16) zurück. b) § 558 BGB enthält keine allgemeine Regelung der Verjährung für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis oder im Zusammenhang mit diesem, sondern beschränkt die kurze Verjährungsfrist -auf seiten des Vermieters - ausdrücklich auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache. (Nur) in diesem Sinn hat der Senat in dem genannten Urteil (BGHZ aaO S. 191) ausgeführt, nach der Fassung des Gesetzes genüge es nicht, daß der Schaden auf eine Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten zurückzuführen sei; vielmehr müsse er als solcher einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt haben. Diese Äußerung bezog sich auf die besonderen Umstände des der damaligen Entscheidung zugrunde liegenden Falles, in dem der zu beseitigende Schaden nach offenbar unbemerkt gebliebener Beeinträchtigung des Mietobjekts in einer räumlich von diesem weit entfernten Fischzuchtanlage eines Dritten eingetreten war mit der Folge, daß es an dem "hinreichenden Bezug" zum Mietobjekt fehlte. Im übrigen hat der Senat in der genannten Entscheidung ausdrücklich zwischen der Schädigung der Mietsache (deren Beseitigung nicht Gegenstand des damaligen Rechtsstreits war) und dem seinerzeit geltend gemachten Folgeschaden, der am Eigentum eines Dritten entstanden war, unterschieden mit dem Ergebnis, daß eine kurze Verjährung des erhobenen Anspruchs nach § 558 Abs. 1 BGB "schon nach der Art des geltend gemachten Schadens" ausscheide (BGHZ aaO S. 191, 192).

c) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (und schon des Reichsgerichts) ist zwar, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, der Anwendungsbereich des § 558 BGB dahin ausgedehnt worden, daß auch Ersatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfaßt wurden, denen - aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenständen zugrunde lag (BGHZ 124 aaO. S. 189, 190 m. w. N.; 61, 227 ff.; 86, 71 ff.; vgl. dazu auch BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl. § 558 Rdn. 3; Emmerich/Sonnenschein Miete, 7. Aufl., § 558 Rdn. 6; Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5; Staudinger/Emmerich BGB Bearb. 1995 § 558 Rdn. 18, 19). Dies ist insbesondere gerechtfertigt worden mit dem Zweck des § 558 BGB, eine rasche und abschließende Abwicklung der Ersatzansprüche des Vermieters zu gewährleisten, wobei dieser nur unvollkommen erreicht werden würde, wenn in den Fällen, in denen der Mieter einen einheitlichen Schaden an vermieteten und nicht vermieteten Sachen verursache, die Verjährung einerseits in sechs Monaten und andererseits erst in dreißig Jahren einträte (BGHZ 61 aaO. S. 230). Offengelassen wurde dabei die Frage, ob § 558 Abs. 1 BGB auch zur Anwendung kommen könne, wenn ausschließlich Schäden an nicht vermieteten Gegenständen entstanden seien (BGHZ 61 aaO. S. 231). In der Entscheidung BGHZ 86, 71 ff. hat der Bundesgerichtshof die Anwendbarkeit des § 558 Abs. 1 BGB als zweifelhaft bezeichnet, wenn es nur um Beschädigungen von Sachen gehe, die sich auf einem ebenfalls dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück befänden, auch wenn der Schaden auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sei (aaO. S. 81). Hierzu ist in dem Urteil ausgeführt worden, es spreche manches dafür, eine so weitgehende Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Vorschrift nicht zuzulassen. In dem Urteil BGHZ 124, 186 ff. schließlich hat es der erkennende Senat abgelehnt, § 558 Abs. 1 BGB über die bisherige Rechtsprechung hinaus so weit auszudehnen, daß auch der damals zu entscheidende Fall (siehe oben) von dem Anwendungsbereich der kurzen Verjährungsregelung erfaßt würde.

d) In dem hier zu beurteilenden Fall ist es ebenfalls zweifelhaft, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des vermieteten Grundstücks im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB anzunehmen ist. (...)

Tatsächlich sind die Halden vor der Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt worden. Es bedarf daher keiner Entscheidung, inwieweit eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts dann anzunehmen wäre, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses das Grundstück nicht, wie geschuldet, als Freifläche, sondern mit den aufgebrachten Halden und damit nicht in ordnungsgemäßem Zustand zu-rückgegeben worden wäre (vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 556 Rdn. 3; auch: Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5, 6; Soergel/Heintzmann BGB 12. Aufl. § 558 Rdn. 6, 7; Staudinger/Emmerich BGB Bearb. 1995 § 558 Rdn. 13). In dem hier zu beurteilenden Fall stellt sich vielmehr die Frage, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts im Sinne von § 558 BGB - unter den aufgezeigten Ge-sichtspunkten - darin zu sehen wäre, daß in dem Zeitraum zwischen der Aufbringung der Halden und ihrer Beseitigung eine Gefahr von dem Haldenmaterial für das Mietgrundstück sowie das Grund- und/oder das Rheinwasser ausgehen konnte, womit unter Umständen während dieses Zeitraums, jedoch vor Beendigung des Mietverhältnisses, eine wirtschaftliche Wertminderung des Mietgrundstücks einherging. Dies erscheint auf dem Boden der dargestellten Rechtsprechung, die erkennbar dahin tendiert, die Anwendbarkeit des § 558 BGB - selbst bei tatsächlicher Substanzbeeinträchtigung oder Substanzbeeinflussung - nicht noch mehr auszuweiten (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 231, 232), als durchaus zweifelhaft.

Die Frage braucht jedoch letztlich nicht entschieden zu werden. f) Die Kl. hat das Mietobjekt nämlich entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts im Jahre 1994/1995 nicht "zurückerhalten" im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB, so daß eine Verjährung ihrer Ersatzansprüche in dieser Zeit nicht begonnen hat. Wie der erkennende Senat in den Urteilen vom 10. Juli 1991 (XII ZR 105/90 = NJW 1991, 2416) und vom 6. November 1991 (XII ZR 216/90 = NJW 1992, 687) entschieden hat, erfordert die "Rückgabe" der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft, nach dem Sinn und Zweck der Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Dieser soll durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten - damit aber gerade nicht freien - Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 aaO.). Eine solche Veränderung der Besitzverhältnisse an dem Mietgrundstück zugunsten der Kl. ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Zeit nach November 1994 und während der Dauer der Entsorgungsmaßnahmen nicht eingetreten. Mit der Übergabe des Schlüssels zum Haupttor des Mietgeländes an die Firma I. hat die Bekl. lediglich dem von der Kl. beauftragten Entsorgungsunternehmen den Zugang zu dem Mietgrundstück gestattet. Eine Besitzveränderung zugunsten der Kl. war damit aber nicht verbunden, zumal nach Beendigung der Entsorgung die uneingeschränkte Sachherrschaft über das Mietgelände nahtlos an die Bekl. zurückgelangt ist, die ohnehin während der Dauer der Entsorgungsvorgänge zumindest mittelbare Besitzerin geblieben war.

Der Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters Material auf dem Grundstück lagern lassen, von dem sich später herausstellte, daß es eine erhebliche Gefährdung für Grund- und Rheinwasser bedeutete. Ein Entsorgungsunternehmen wurde beauftragt, das für die Zeit der Arbeiten Zutritt zum Grundstück erhielt. Die Ersatzklage des Vermieters sah das OLG Düsseldorf als nach § 558 BGB verjährt an, da die Schlüsselaushändigung an das Entsorgungsunternehmen ausreiche.

Mit Urteil vom 10. Mai 2000 hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf und führte im einzelnen aus, daß schon gegen die grundsätzliche Anwendung des § 558 BGB Bedenken bestünden. Dieser setzt nämlich voraus, daß es sich um Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache handelt. Der BGH verweist auf seine eigene Rechtsprechung, die dazu tendiere, auch bei tatsächlicher Substanzbeeinträchtigung die Anwendbarkeit des § 558 BGB nicht auszudehnen, so daß die Gefahr einer Grundwasserkontamination nicht ausreiche. Entscheidungserheblich sind diese Ausführungen nicht, so daß ihnen gerade deswegen besondere Bedeutung zukommt für die zukünftige Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Im vorliegenden Fall kam nämlich § 558 BGB schon deshalb in Betracht, weil der Mieter den Besitz nicht endgültig aufgegeben hatte, was Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten ist.