Kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters

Kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters; Schönheitsreparaturen; Beginn der Verjährungsfrist; Möglichkeit zur ungestörten Überprüfung; Rückgabe: vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe; keine vollständige Schlüsselrückgabe; Besitzaufgabe durch den Mieter

Der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt, sobald ihm der Mieter das Mietobjekt zur ungestörten Überprüfung überlässt und den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn aus einer Vielzahl von Schlüsseln noch einzelne beim Mieter verblieben sind.

I. Die Berufung des Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine für den Kl. günstigere Entscheidung. Es kann dahinstehen, ob dem Kl. und der Drittwiderbekl. der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen den Bekl. zusteht oder nicht. Denn die Klageforderung ist jedenfalls verjährt:

1. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier ebenfalls in Rede stehenden Ansprüche wegen der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. auch BGH, Urteil v. 15.3.2006 , VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 [1589]; Urteil v. 19.1.2005, VIII ZR 114/04, GE 2005, 230 = NJW 2005, 739; BGHZ 104, 6 [12]). Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache i.S. § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (vgl. nur BGH, Urteil v. 19.11.2003, XI ZR 68/00, NJW 2004, 774, 775 m. w. N.; Urteil v. 10.5.2000, XII ZR 149/98, GE 2000, 1027 = NJW 2000, 3202). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH NJW 2004, 774 [775]), von der der Vermieter Kenntnis erlangen muss. Andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (BGH NJW 2004, 774 [775]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rn. 40). Die Besitzerlangung nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht unbedingt identisch mit der Rückgabe gemäß § 546 BGB (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, 372 zu § 558 BGB a.F.). Entscheidend ist, dass dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) vom Mieter übertragen wird (BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004; Urteil v. 10.5.2000, XII ZR 149/98, GE 2000, 1027 = NJW 2000, 3203; NJW 1992, 687; siehe auch Senat, Urteil vom 30. April 2001, GE 2002, 2296, ebenso veröffentlicht in Jurisweb; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 548 Rn. 11 m.w.N.). Er soll die Möglichkeit haben, die Sache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (BGH a.a.O. und in BGHZ 98, 59; Senat, a.a.O.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.).

2. Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Kl. und die Drittwiderbekl. (im Folgenden: Kl.) die Mieträume spätestens Ende Mai/Anfang Juni 2004 zurückerhalten haben und so in die Lage versetzt worden sind, die Räume ohne Störung durch den Bekl. auf etwaige Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen.

a) Der Bekl. hat die Mieträume Ende April/Anfang Mai 2004 geräumt. Der für den Bekl. handelnde Zeuge B. hat sodann Fliesen, Tapeten und dergleichen entfernt. Anschließend hat er - entsprechend einer ihm von der Drittwiderbekl. ausdrücklich erteilten Maßgabe - die zum Betreten der Mieträume erforderlichen Schlüssel entweder Ende Mai oder Anfang Juni 2004 dem vom Kl. beauftragten Architekten F. ausgehändigt, damit dieser die Mieträume und die dort ausgeführten Arbeiten besichtigen konnte. Die Schlüssel sind entgegen der Behauptung des Kl. in der Folgezeit dem Bekl. (bzw. dem Zeugen B.) nicht zurückgegeben worden, sondern entweder bei dem Zeugen F. verblieben oder von diesem dem Büro des Kl. übergeben worden. Diesen Hergang haben die Zeugen B. und F. bei ihrer Vernehmung durch das Landgericht - im Kern ihrer Aussagen übereinstimmend - bekundet. Geringe Widersprüche ihrer Angaben im Detail (der Zeuge B. datierte die Übergabe der Schlüssel auf "bis Ende Mai", der Zeuge F. auf "Anfang Juni") berühren die Glaubhaftigkeit ihrer Angaben in ihrem wesentlichen Gehalt nicht.

b) Der Bekl. selbst hat ferner eine größere Anzahl Schlüssel (ca. 18 Stück, zur Hauseingangstür, zur Eingangstür Erdgeschoss und zur Eingangstür 1. Obergeschoss) der Mitarbeiterin A. spätestens Ende Mai 2004 ausgehändigt. Diesem Vortrag des Bekl. (Schriftsatz vom 29.11.2005) zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an die Mitarbeiterin A. ist der Kl. nicht substantiiert entgegengetreten. In seinen Schriftsätzen vom 17.10.2005 und vom 5.1.2006 hat der Kl. hierzu lediglich angegeben, die Übergabe von Schlüsseln an Frau A. sei "später" erfolgt, dies aber entgegen § 138 Abs. 2 und 3 ZPO zeitlich nicht weiter konkretisiert. Zwar hat der Kl. bereits in der Klageschrift vorgetragen, er habe erst am 10.8.2004 "Zugriff auf die Mietsache" nehmen können. Eine Koinzidenz dieses Zeitpunkts mit dem Zeitpunkt der Übergabe von Schlüsseln an seine Mitarbeiterin A. ist aber von dem Kl. erstinstanzlich nicht behauptet; zu den möglichen Geschehnissen und Vorgängen vom 10.8.2004 ist insgesamt Konkretes nicht mitgeteilt, obwohl der Bekl. in erster Instanz auf diesen Mangel des klägerischen Vortrags wiederholt hingewiesen hat.

c) Letztlich kommt es aber auch nicht darauf an, ob der Bekl. nach Übergabe der Schlüssel an den Zeugen F. noch weitere Schlüssel in Besitz hatte und wann er auch diese dem Kl. übergeben hat. Zu der Frage, ob der Mieter seiner Rückgabepflicht nach § 546 BGB genügt, wenn er nicht alle Schlüssel herausgibt, werden unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. hierzu Bub/Treier, a.a.O., V.A Rn. 9 mit zahlreichen Nachweisen). Dies braucht jedoch nicht entschieden zu werden. Denn anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB ist die Herausgabe sämtlicher Schlüssel für die Besitzerlangung des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB nicht entscheidend. Abzustellen ist allein auf die mit der unmittelbaren Besitzverschaffung verbundene Möglichkeit des Vermieters zur Prüfung der Mieträume (vgl. auch Senat in ZMR 2001, 267 zu § 558 BGB a.F. und GuT 2006, 243 f.). Diese besteht unabhängig davon, ob evtl. noch Schlüssel beim Mieter verblieben oder etwa im Laufe des Mietverhältnisses verloren gegangen sind. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Umstände vorliegen, nach denen der Einbehalt von Schlüsseln durch den Mieter einer unmittelbaren Besitzverschaffung des Vermieters entgegenstünde. Hiervon ist aber im zu entscheidenden Fall nicht auszugehen, da Entsprechendes weder vorgetragen noch sonst aus dem Akteninhalt ersichtlich ist.

3. Spätestens mit Ablauf des Jahres 2004 trat Verjährung des Klageanspruchs ein. Der Bekl. hatte - wie ausgeführt - durch Übergabe der Schlüssel vor Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.6.2004 dem Kl. die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB zurückgegeben. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die Verjährung des Schadensersatzanspruchs wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bereits vor Ende des Mietverhältnisses beginnen kann (vgl. Schach WuM 2005, 232). Denn auch bei einem Verjährungsbeginn am 1.7.2004 ist Verjährung mit der Rechtsfolge des § 214 Abs. 1 BGB eingetreten. Es ist nichts dazu vorgetragen, dass es während des Laufs der Verjährungsfrist vom 1.7.2004 bis zum 31.12.2004 zu einer Hemmung der Verjährung (etwa durch Verhandlungen, § 203 BGB) oder zu einem Neubeginn durch Anerkenntnis (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB) gekommen wäre. Soweit der Kl. auf vom Bekl. bezahlte Malerarbeiten verweist, unterliegt es bereits Zweifeln, ob hierin ein Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gesehen werden kann. Jedenfalls sind diese Arbeiten erst im Januar 2005 ausgeführt worden und vermochten die Rechtsfolgen des § 212 BGB nicht mehr auszulösen. Denn nach Vollendung der Verjährung ist ein Neubeginn ausgeschlossen (BGH NJW 1997, 517 und NJW 1987, 1084 zur Unterbrechung der Verjährung nach § 208 BGB a.F.; Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 212 Rn. 2 a.E.).

[...]

Die kurzeVerjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache beginnt mit der vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe des Mieters auch dann, wenn der einzelne Schlüssel behält.

Der Mieter räumte Ende April/Anfang Mai 2004 und entfernte Fliesen, Tapeten und dergleichen. Anschließend händigte ein für ihn handelnder Zeuge die zum Betreten der Mieträume erforderlichen Schlüssel Ende Mai/Anfang Juni dem Beauftragten des Vermieters aus. Der Mieter selbst händigte eine größere Anzahl von Schlüsseln einer Mitarbeiterin des Vermieters spätestens Ende Mai 2004 aus. Streitig ist, ob der Mieter noch weitere Schlüssel in Besitz hatte. Gegenüber dem vom Vermieter im Jahre 2005 eingeklagten Anspruch auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen berief sich der Mieter auf Verjährung.

Das OLG Düsseldorf sah das auch so. Die Verjährung habe mit demjenigen Zeitpunkt begonnen, zu dem sich der Vermieter durch Ausübung der ungestörten Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache habe machen können und der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben habe. Das sei hier spätestens Ende Mai oder Anfang Juni 2004 der Fall gewesen, als nach Räumung der Mieträume die zum Betreten des Mietobjekts erforderlichen Schlüssel zurückgegeben worden seien. Ob der Mieter noch einzelne Schlüssel in Besitz gehabt und wann er diese an den Vermieter zurückgegeben habe, sei unerheblich, denn anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB sei die Herausgabe sämtlicher Schlüssel für die Besitzerlangung des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entscheidend.

Der Hinweisbeschluss entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH (u. a. Urteil vom 15. März 2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640), dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters mit demjenigen Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält, auch wenn der Mietvertrag erst später endet (vgl. dazu auch Schach, GE 2006, 626).