Kurze Verjährung für Entschädigungsansprüche des Kleingartenpächters

Der Entschädigungsanspruch des Kleingartenpächters verjährt auch dann mit entsprechender Anwendung des § 558 BGB in sechs Monaten, wenn nicht der Verpächter zur Entschädigung verpflichtet ist, sondern die öffentliche Hand. (LS der Redaktion)

Der Kl. begehrt Entschädigungzahlungen wegen der Inanspruchnahme der von ihm gepachteten Kleingartenparzelle durch den Bekl. (das Land Berlin). Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, daß sich der Bekl. auf die Einrede der Verjährung berufen könne, weil die Klage nach Ablauf der hier anzuwendenden sechsmonatigen Verjährungsfrist nach § 558 BGB erhoben worden sei. Der Kl. meint, die kurze Verjährung nach § 558 BGB sei durch die Verweisung des § 11 Abs. 1 Satz 3 Bundeskleingartengesetz (BKGG) auf die Grundsätze für die Enteignungsentschädigung ausgeschlossen. Der kleingartenrechtliche Entschädigungsanspruch stehe dem Recht der öffentlich-rechtlichen Entschädigungsleistungen im allgemeinen und den §§ 93 ff. des Baugesetzbuches im besonderen strukturell näher als dem zivilrechtlichen Mietrecht, so daß seine Geltendmachung lediglich den Grenzen des Verwirkungsgedankens unterliege.

(...) Ein möglicher Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG ist mit Ablauf des 20.10.1998 verjährt. Das Landgericht hat die für Ersatzansprüche aus Miet- und Pachtverhältnissen geltende sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 558 Abs. 1 BGB zu Recht auf den vorliegenden Fall angewandt.

Zwar greift § 558 Abs. 1 BGB nicht direkt ein, weil es sich bei den geltend gemachten Ansprüchen nicht um Verwendungen handelt und zwischen den Parteien kein Pachtverhältnis besteht. Gleichwohl gebietet die Sachlage eine analoge Anwendung. Die kurze Verjährungsfrist bezweckt, Nebenforderungen der Miet- bzw. Pachtvertragsparteien umgehend nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses zügig abzuwickeln (Weidenkaff in Palandt, BGB, 60. Aufl. [2001], § 558 Rz. 1). Dieser Zweck gebietet es, den Anwendungsbereich des § 558 BGB weit zu fassen (BGH NJW 1997, S.1983 [1984]). Daraus folgt, daß dessen Verjährungsfrist gegebenenfalls auch im Verhältnis zwischen dem Mieter bzw. Pächter und einem Dritten eingreift. Ob dies regelmäßig der Fall ist, kann hier offenbleiben. Jedenfalls ist die Anwendung von § 558 Abs. 1 BGB sach- und interessengerecht, wenn die Personenverschiedenheit zwischen dem Vermieter bzw. Verpächter und dem Dritten zufälliger Natur ist (vgl. BGH NJW 1997, S. 1983 [1984]). Eine solche Situation ist für den Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG zu bejahen. Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ähnelt die Kündigungsentschädigung dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters bzw. Pächters nach § 547 BGB. Daraus folgt, daß hierfür auch die mietrechtliche Verjährungsregelung analog gilt (Stang, BKGG, 2. Aufl. [1995], § 11 Rz. 57). Für die Unterstellung der Kündigungsentschädigung nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG unter die Verjährungsfrist von 30 Jahren nach § 195 BGB besteht kein Anlaß. Für die zügige Herstellung von Rechtsklarheit besteht hier kein geringeres Bedürfnis als beim Entschädigungsanspruch des Pächters gegenüber dem Verpächter. Das Auseinanderfallen von Anspruchsgegner und Verpächter ist für den Pächter insofern rein zufälliger Natur, als der Grund für die Kündigung des Pachtverhältnisses von außen - nämlich vom Bekl. - gesetzt wurde. Für den Pächter macht es grundsätzlich keinen Unterschied, aus welchen der in § 9 Nr. 2 - 6 BKGG aufgeführten Gründen der Verpächter das Pachtverhältnis beendet. Die Abwälzung der Entschädigungspflicht in den Fällen des § 9 Nr. 5, 6 BKGG ist lediglich die Konsequenz daraus, daß der Verpächter die Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zu vertreten hat und es den Geboten materieller Gerechtigkeit entspricht, daß der künftige Grundstücksnutzer auch die Lasten des Rechtsverlustes des Pächters trägt.

Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, daß der Pächter den Kündigungsveranlasser in manchen Fällen nicht kennen wird. Auch innerhalb bestehender Miet- bzw. Pachtverhältnisse kann es durchaus zu Ungewißheiten hinsichtlich des Vertragspartners kommen, etwa im Erbfolgefall. Auf derartige Fälle nimmt § 558 BGB ebenfalls keine Rücksicht; die zügige Klärung der Rechtslage hat für den Gesetzgeber Vorrang. Im übrigen erscheint dieses Ergebnis nicht als unangemessen, da der Verpächter zur Vermeidung seiner Inanspruchnahme von sich aus bestrebt sein wird, den Pächter auf den Veranlasser der Kündigung hinzuweisen. Selbst wenn die Kündigung nach § 9 BKGG keine Begründung erfordert, so wird der Pächter somit regelmäßig die Umstände der Kündigung rechtzeitig vor Verjährungs-ende in Erfahrung bringen können.

Hieran ändert auch die Verweisung des § 11 Abs. 1 Satz 3 BKGG auf die Grundsätze der Enteignungsentschädigung nichts. Dies berührt nur die Entschädigungsbemessung (Stang, a. a. O., § 11 Rz. 44) und gibt entgegen der Ansicht des Kl. für die Verjährung nichts her.

Schließlich kann der Kl. für sich auch nichts aus dem Umstand herleiten, daß der Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG nicht pachtvertraglicher Natur ist. Denn wenn auch zwischen den Parteien kein Pachtverhältnis bestand, so knüpft der Anspruch doch an ein solches zwischen dem Kl. und dem Zwischenpächter an. Dies ergibt sich schon aus der Systematik des § 11 BKGG, der die Inanspruchnahme des Verpächters wie auch des Zweckveranlassers unter dem Oberbegriff der Kündigungsentschädigung zusammenfassend regelt. Obwohl die Kündigungsentschädigung nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG Gemeinsamkeiten mit der Enteignungsentschädigung aufweist und diese Parallele durch die Verweisung in § 11 Abs. 1 Satz 3 BKGG noch unterstrichen wird, so handelt es sich doch um zwei verschiedene Rechtsinstitute, da § 11 Abs. 2 Satz 2 BKGG eben an ein rechtsgeschäftliches Handeln einer Vertragspartei - des Verpächters - anknüpft und nicht an einen Hoheitsakt in Gestalt einer Enteignung. Wenngleich das Pachtvertragsende auf das Handeln der öffentlichen Hand zurückgeht, so ändert dies doch nichts daran, daß es erst durch die Kündigungserklärung des Verpächters eintritt. Dieser Umstand ist auch bei der Anwendung des § 558 BGB zu beachten. Dem entspricht es, daß die mietvertragliche Verjährungsfrist analog auch auf gesetzliche Ersatzansprüche Anwendung findet (vgl. Weidenkaff in Palandt, a. a. O., § 558 Rz. 7; BGH NJW 1986, S. 254). (...)

Nach § 11 Bundeskleingartengesetz hat der Pächter einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für Anpflanzungen und Anlagen, wenn er seine Parzelle räumen muß. Der Anspruch verjährt allerdings in sechs Monaten.

Dem Kleingärtner war gekündigt worden, weil das Land Berlin die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche benötigte. Der Anspruch des Kleingärtners auf Kündigungsentschädigung nach § 11 Bundeskleingartengesetz richtet sich in diesem Fall nicht gegen den Verpächter, sondern gegen den Dritten (das Land Berlin), der die Fläche in Anspruch nimmt. Die Klage auf Entschädigung wurde allerdings erst mit erheblicher Verzögerung erhoben; das Land Berlin berief sich mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung.

Mit Urteil vom 21. Mai 2001 meinte das Kammergericht, die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB sei hier entsprechend anzuwenden. Der Entschädigungsanspruch des Kleingärtners sei dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters ähnlich. Es komme auch nicht darauf an, daß sich hier der Anspruch nicht gegen den Verpächter, sondern gegen einen Dritten richte. Diese Personenverschiedenheit sei zufälliger Natur. Schließlich komme es auch nicht darauf an, daß in manchen Fällen der Pächter den Kündigungsveranlasser möglicherweise nicht kennt. Der Verpächter könnte schon im eigenen Interesse auf den Veranlasser der Kündigung hinweisen.