Kurze Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters bei Veräußerung

Kurze Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters bei Veräußerung; vom Mieter gezahlte monatliche "Reparaturpauschale"; Schönheitsreparaturen

1. Verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung einer monatlichen Reparaturkostenpauschale, die ihm jeweils nach Ausführung der Schönheitsreparaturen und Billigung durch den Vermieter erstattet wird, handelt es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch, der der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliegt.

2. Im Falle einer Veräußerung sind die vorher entstandenen Ansprüche über den bisherigen Vermieter geltend zu machen; die Verjährung beginnt mit der Eintragung der Veräußerung im Grundbuch.

Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihre Ansprüche auf Rückzahlung von 2.898 Euro nebst Zinsen weiter. In dieser Höhe belaufen sich die an die Bekl., die frühere Vermieterin, im Zeitraum von Dezember 1996 bis einschließlich August 2005 gezahlten Schönheitsreparaturkostenpauschalen von 27,60 Euro monatlich, deren Rückerstattung die Kl., nachdem sie die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt haben, nunmehr verlangen.

Die Bekl. dagegen begehrt die Zurückweisung der Berufung. Sie hält an ihrer Auffassung fest, daß etwaige Ansprüche der Kl. jedenfalls verjährt seien. Sie behauptet, daß die neue Eigentümerin der Wohnung am 21. Februar 2006 in das Grundbuch eingetragen worden sei. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB, der ihrer Ansicht nach die Ansprüche der Kl. unterliegen, habe demnach am 22. Februar 2006 begonnen und am 21. August 2006 um 24.00 Uhr geendet. Sie weist darauf hin, daß die Klageschrift erst am 22. August, 2006 bei Gericht eingegangen ist.

Die Bekl. hat zu Recht die Einrede der Verjährung erhoben und kann die Erstattung der im streitgegenständlichen Zeitraum gezahlten Schönheitsreparaturkostenpauschalen daher gemäß § 214 Abs. 1 BGB verweigern. Sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche der Kl. gegen die Bekl. sind, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, verjährt.

Bei dem sich aus der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 ergebenden Anspruch auf Auskehr der in der Miete enthaltenen Schönheitsreparaturkostenpauschale im Falle mieterseitiger Renovierung handelt es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne der §§ 539 Abs. 1, 548 Abs. 2 BGB, der der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliegt (LG Ravensburg WuM 1992, 128), nicht dagegen um einen den allgemeinen Verjährungsregeln unterliegenden Rückerstattungsanspruch im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen des nicht abgewohnten Teils einer im voraus entrichteten Miete. Zwar heißt es in der Zusatzvereinbarung, daß der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung "des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages" hat, so daß es dem Wortlaut nach naheliegen könnte, die nunmehr von den Kl. zurückgeforderten Gelder als "im voraus entrichtete Miete" im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verstehen. Weil aber die Zahlungen nach dem Willen der Parteien erkennbar für die Durchführung der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen geleistet wurden und dem Vermieter die Verwendung dieser Gelder gerade nicht freigestellt sein sollte, ist § 547 BGB hier nicht einschlägig. Vorausbezahlte Miete i. S. d. § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB ist im Gegensatz dazu jede Mieterleistung zur vollständigen oder teilweisen Erbringung der Miete für eine bestimmte Zeit (BGH NJW 2000, 2987), die nicht vereinbarungsgemäß zu Bau- oder Instandsetzungsarbeiten an der vermieteten Sache geleistet wird und deren Verwendung dem Vermieter freigestellt ist (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl., Einführung vor § 535 BGB, Rz. 112). Nach dem Mietvertrag war der Vermieter zur Durchführung der gewöhnlichen Schönheitsreparaturen verpflichtet; die Kosten dafür hatten die Mieter zu tragen. Mit der Zusatzvereinbarung aus dem Jahr 1969 kamen die Mietvertragsparteien später sodann überein, daß die Mieter - abgesehen von außerordentlichen Schönheitsreparaturen, die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages ohnehin gesondert geregelt waren -, auch die gewöhnlichen Schönheitsreparaturen selbst ausführen durften und dann dafür den monatlich entrichteten Pauschbetrag zurückerhalten sollten. Wie sich aus dem Schreiben der damaligen Hausverwaltung vom 22. Mai 1995 ergibt, wurde diese Vereinbarung bis zuletzt dahingehend gelebt, daß regelmäßig die Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchführten, die Vermieterseite sich von der fachgerechten Ausführung der Arbeiten überzeugte und dann nach dem Berechnungsmodus der Zusatzvereinbarung die entsprechenden Beträge zurückerstattete bzw. - wie es dort wörtlich heißt - "vergütete". Auch die Vermieterseite ging demnach davon aus, daß es sich bei der Rückzahlung um den Ersatz mieterseitiger Aufwendungen auf die Mietsache handelte. Für die Rechtsnatur dieses Anspruchs macht es keinen Unterschied, ob der Mieter die ihm tatsächlich entstandenen Kosten ersetzt verlangt oder aber einen zur Kostendeckung der Schönheitsreparaturen ursprünglich an den Vermieter entrichteten Pauschalbetrag zurückverlangt. Demnach unterlag die Klageforderung der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.

Entgegen der Einwände der Kl. gilt § 548 BGB auch für etwaige konkurrierende Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dem Mieter, dessen mietrechtliche Ansprüche verjährt sind, soll durch den weiten Anwendungsbereich von § 548 BGB ebenso wie dem Vermieter verwehrt werden, auf andere Ansprüche aufgrund desselben Sachverhalts auszuweichen (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB, Rz. 58). Abgesehen davon kommen Bereicherungsansprüche nach § 812 Abs. 1 BGB hier nicht in Betracht. Der Mietvertrag war Rechtsgrund für die Mietzinszahlungen der Kl. Es liegt auch kein Fall vor, in welchem der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt. Ein solcher Bereicherungsanspruch kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um eine Zweckbestimmung handelt, die über den mit jeder Leistung notwendigerweise verfolgten Zweck hinausgeht (Palandt-Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl., 812 BGB, Rz. 86). Wie alle Mieter haben die Kl. hier den Mietzins gezahlt, um sich damit die vereinbarten Gegenleistungen des Vermieters zu "erkaufen". Dazu gehörten auch die von der Bekl. als damaliger Vermieterin zu erbringenden Schönheitsreparaturen. Insoweit handelte es sich lediglich um eine normale Leistung, die im Rahmen des Vertrages blieb (LG Ravensburg WuM 1992, 128).

Die Kl. dringen auch mit dem Einwand, § 548 Abs. 2 BGB sei deswegen nicht einschlägig, weil das Mietverhältnis nicht beendet worden sei, sondern mit der neuen Eigentümerin fortdauere, nicht durch. Hierzu hat der BGH bereits im Jahr 1965 entschieden (NJW 1965, 1225), daß mit der Veräußerung eines Pachtgegenstandes das Pachtverhältnis hinsichtlich der Ansprüche des Pächters auf Ersatz von Verwendungen im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB (a. F.) ende. Unter der Beendigung des Mietverhältnisses ist demnach nur die rechtliche, nicht die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses zu verstehen (BGH, aaO.); bei Veräußerung des Mietgrundstücks endet das Mietverhältnis i. S. d. § 548 Abs. 2 BGB also trotz §§ 566, 578 BGB mit dem Eintritt des neuen Vermieters, da die Ansprüche, die schon vorher entstanden sind, sich nur gegen den Veräußerer richten.

Dementsprechend hat das Amtsgericht für den Beginn der Verjährung zutreffend auf die Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch, die am 21. Februar 2006 erfolgte, abgestellt. Dabei schadet es nicht, daß die Kl. über die Eintragung als solche nicht weiter informiert wurden. Die Hausverwaltung hatte bereits am 20. September 2005 den Verkauf der Wohnung und den Besitzübergang zum 31. August 2005 mitgeteilt. Das läßt der BGH (aaO.) ausdrücklich genügen. Mit Kenntnis von der Veräußerung muß der Mieter mit der baldigen Eintragung in das Grundbuch rechnen und sich im Hinblick auf den Lauf der Verjährungsfrist im Zweifel wegen des Eintragungszeitpunktes erkundigen. Auf schutzwürdiges Vertrauen kann er sich dann nicht mehr berufen.

Das Amtsgericht hat auch das Ende der Verjährungsfrist korrekt ermittelt. Danach endete die Verjährungsfrist am 21. August 2005 um Mitternacht, so daß die unstreitig erst tags darauf beim Amtsgericht eingegangene Klage die Verjährung nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu hemmen vermochte.

Die Verjährungsfrist war auch nicht gemäß § 203 BGB zwischenzeitlich gehemmt. Zwar ist nach höchst- und obergerichtlicher Rechtsprechung der Begriff des "Verhandelns" i. S. d. § 203 BGB sehr weit auszulegen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2006 - VII ZR 194/05; OLG Schleswig, Urteil vom 18. Juli 2006 - 3 U 162/05). Für die Annahme von verjährungshemmenden Verhandlungen ist jedoch dann kein Raum, wenn die Verhandlungen sofort erkennbar abgelehnt werden. So aber verhielt es sich hier. Auf das erste Schreiben des Mietervereins vom 4. April 2006 an die vormalige Hausverwaltung antwortete diese per eMail vom 24. April 2006 lediglich, man habe das Schreiben an die neue Eigentümerin weitergeleitet. Damit hat die vormalige Hausverwaltung - unabhängig von der Frage, ob sie dazu noch berechtigt bzw. von der Bekl. bevollmächtigt war - Ansprüche gegen die Bekl. erkennbar zurückgewiesen, wie dies die Bevollmächtigte der Bekl. auf das zweite Schreiben des Mietervereins vom 26. Mai 2006 mit Antwortschreiben vom 30. Mai 2006 nochmals ausdrücklich wiederholt hat. Damit konnten die Kl. zu keiner Zeit davon ausgehen, daß seitens der Bekl. der geltend gemachte Anspruch noch geprüft werde, wie dies nach der Rechtsprechung zwingende Voraussetzung für verjährungshemmende Verhandlungen i. S. d. § 203 BGB ist.

Die Regelung des § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) bedeutet nicht, daß der Erwerber das bestehende Mietverhältnis übernimmt. Es wird vielmehr ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen abgeschlossen, weswegen auch Ansprüche gegen den bisherigen Vermieter nach § 548 Abs. 2 BGB der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliegen.

Die Mieter hatten monatlich eine Schönheitsreparaturkostenpauschale zu zahlen, wobei sie berechtigt waren, die Renovierungsarbeiten selbst auszuführen. Jeweils nach Billigung durch den Vermieter wurde ihnen die gezahlte Pauschale "vergütet". Nach Veräußerung der Wohnung machten die Mieter den Aufwendungsersatzanspruch für die letzten Jahre gegen den bisherigen Vermieter geltend, der sich u. a. auf Verjährung berief.

Mit Urteil vom 5. April 2007 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter recht. Es habe sich um Aufwendungsersatzansprüche gehandelt, die nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjährten. Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Vermieter sei rechtlich durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch beendet worden; von diesem Zeitpunkt an habe die Sechsmonatsfrist zu laufen begonnen. Daß die Grundbucheintragung dem Mieter nicht bekannt gewesen sei, sei unerheblich, da schon vorher die Hausverwaltung den Verkauf und den Besitzübergang mitgeteilt habe.

Den Ausführungen der Kammer zum Beginn der Verjährung ist nicht zu folgen. Grundsätzlich ist zwar die Eintragung im Grundbuch maßgeblich. Hinzukommen muß allerdings die Kenntnis des Mieters von der Veräußerung (vgl. Palandt-Weidenkaff, 66. Aufl. Rdn. 12 zu § 548 BGB). Zumindest seit Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes, das allgemein auf die Kenntnis abstellt, muß ein früherer Verjährungsbeginn nicht angenommen werden (vgl. § 199 Abs. 1 BGB). Der BGH hatte in seiner älteren Entscheidung NJW 1965, 1226 die Kenntnis des Mieters von der Veräußerung als maßgeblich angesehen. So muß streng zwischen dem schuldrechtlichen Vertrag (notarieller Kaufvertrag) und dem dinglichen Eigentumsübertragungsvertrag (Veräußerung) unterschieden werden (vgl. §§ 873, 925 BGB). So sind Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich; das ist die Veräußerung im Sinne des BGB.

Wenn ein Mieter schon vorher über den Kauf informiert wird, der die Stellung des bisherigen Vermieters unberührt läßt, reicht das nicht für die Kenntnis einer (späteren) Veräußerung aus. Woraus sich eine Erkundigungspflicht des Mieters ergeben soll, die das Landgericht annimmt, ist nicht ersichtlich. Vielmehr wäre es Sache des bisherigen Vermieters (und des Erwerbers), den Mieter von der Grundbucheintragung und dem Vermieterwechsel zu informieren. Dafür sprechen sowohl die Entstehungsgeschichte wie der Schutzzweck des § 566 BGB (früher § 571 BGB), wie der BGH in NJW 1965, 1226 ausführt. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten verbietet es, auf den notariellen Kaufvertrag und dessen Mitteilung an den Mieter abzustellen, der immer Monate vor Umschreibung im Grundbuch abgeschlossen wird. Der BGH meint zu Recht, es müsse vermieden werden, daß die Erstattungsansprüche verjähren, ohne daß der Mieter etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns (Eintragung im Grundbuch) erfährt.