Kurze Verjährung auch bei Schlüsselrückgabe an Mieter für Renovierungsarbeiten

Kurze Verjährung auch bei Schlüsselrückgabe an Mieter für Renovierungsarbeiten; Schlüsselrückgabe nur bei unzweideutiger Besitzaufgabe; Verjährungsbeginn für noch entstehende Ansprüche

1. Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB erfordert grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters durch vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters.

2. Mit der Rückgabe beginnt auch die Verjährungsfrist erst noch entstehender Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache.

3. Erhält der Mieter zur Durchführung der Renovierung Schlüssel zurück, wird dadurch die kurze Verjährung nicht gehemmt.

Die zulässige Berufung der Kl. hat keinen Erfolg. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluß vom 8. Januar 2007, in welchem er folgendes ausgeführt hat:

I. Die Kl. macht einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der der Bekl. laut § 9 und § 11 des Mietvertrages vom 3./17. Dezember 1982 (im folgenden: MV) obliegenden Verpflichtung, Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, geltend. Die Bekl. ist insoweit aber zur Leistungsverweigerung gemäß § 214 BGB berechtigt, weil dahingehende (mögliche) Ansprüche bei Klageeinreichung bereits verjährt waren.

Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier noch in Rede stehenden Ansprüche wegen der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. auch BGH NJW 2006, 1588 [1589]; BGHZ 104, 6 [12]). Nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Die Kl. hat das Objekt am 2. November 2004 zurückerhalten. Auch eine Hemmung der Verjährung im Hinblick auf die Verhandlungen der Parteien führt zu keinem anderen Ergebnis. Im einzelnen:

1. Die Bekl. hat am 2. November 2004 der für die Kl. handelnden Zeugin B. den unmittelbaren Besitz am Mietobjekt verschafft. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH erfordert die Rückgabe der Mietsache i.S. § 548 Abs. 1 BGB (§ 558 Abs. 2 BGB a.F.) grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (vgl. nur BGH NJW 2004, 774 [775 m.w.N.]; NJW 2000, 3202). Das bedeutet zum einen, daß der Vermieter in die Lage versetzt werden muß, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH NJW 2004, 774 [775]; NJ 2001, 535), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muß. Andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (BGH NJW 2004, 774 [775]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rn. 40).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Anläßlich des Treffens am 2. November 2004 wurde der Kl. der unmittelbare Besitz am Mietobjekt eingeräumt. Die Besitzerlangung nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht unbedingt identisch mit der Rückgabe gemäß § 546 BGB (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, 372 zu § 558 BGB a.F.). Entscheidend ist, daß dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (854 BGB) vom Mieter übertragen wird (BGH NJW 2005, 2004; 2000, 3203; 1992, 687; siehe auch Senat, Urteil vom 30. April 2001, GE 2002, 2296, ebenso veröffentlicht in Jurisweb; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 548 Rn. 11 m.w.N.). Er soll die Möglichkeit haben, die Sache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (BGH a.a.O. und in BGHZ 98, 59; Senat, a.a.O.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.). Diese Möglichkeit war der Kl. ab dem 2. November 2004 eingeräumt; denn durch die Schlüsselübergabe hatte sie jederzeit die Möglichkeit, das Objekt zu betreten und es anderen Mietinteressenten zu zeigen bzw. Feststellungen zu den von der Bekl. noch zu leistenden Arbeiten zu treffen.

Zwischen den Parteien ist insoweit streitig, ob die Bekl. sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel zurückgegeben hat. (wird ausgeführt)

Letztlich kommt es auf den zwischen den Parteien streitigen Umstand, ob die Bekl. noch Schlüssel in ihrem Besitz hat, nicht an. Zu der Frage, ob der Mieter seiner Rückgabepflicht nach § 546 BGB genügt, wenn er nicht alle Schlüssel herausgibt, werden unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. hierzu Bub/Treier, a.a.O., V.A Rn. 9 mit zahlreichen Nachweisen). Dies braucht jedoch nicht entschieden zu werden. Denn anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB (§ 556 BGB a.F.) ist die Herausgabe sämtlicher Schlüssel für die Besitzerlangung des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB nicht entscheidend. Abzustellen ist allein auf die mit der unmittelbaren Besitzverschaffung verbundene Möglichkeit des Vermieters zur Prüfung der Mieträume (vgl. auch Senat in ZMR 2001, 267 zu § 558 BGB a.F. und GuT 2006, 243 f.). Diese besteht unabhängig davon, ob versehentlich noch Schlüssel beim Mieter verblieben bzw. im Laufe des Mietverhältnisses eventuell verloren gegangen sind. [...]

Unerheblich für den Beginn der Verjährungsfrist ist weiterhin, daß das Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich zum 15. November 2004 endete. Denn die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache, auch wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet ist. Der Gesetzgeber wollte den Vermieter, der die Mietsache zurückerhalten hat, veranlassen, sich sehr rasch über deren Zustand Gewißheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit Ansprüche geltend zu machen. Andernfalls besteht die große Gefahr, daß der typische Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen oder Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum oder nur noch mit großem Aufwand aufgeklärt werden kann (vgl. Senat, GE 2002, 1196 f.; ebenfalls veröffentlicht in Jurisweb). Die Verjährungsfrist kann somit auch vor Beendigung des Mietverhältnisses ablaufen (BGH NJW 1981, 2406; 1987, 2072; 1994, 1858; 1994, 1788; Senat ZMR 2001, 267 und GuT 2006, 243 f.; OLG Düsseldorf ZMR 1989, 463; DWW 1993, 139; OLG Hamm ZMR 1996, 372; WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1111). Unerheblich ist auch, ob bei Rückgabe der schadhafte Zustand der Mietsache erkennbar war (OLG Frankfurt am Main ZRM 2001, 707; WoIf/Eckert/Ball, a.a.O.).

2. [...]

Eine Hemmung der Verjährung wurde auch nicht dadurch herbeigeführt, daß die Zeugin B. den Mitarbeitern der Bekl. die Schlüssel zum Objekt zur Durchführung der Renovierungsarbeiten überließ. Dies führt grundsätzlich nicht zur Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung, und zwar auch dann nicht, wenn dies mit einer Rückübertragung der Sachherrschaft auf die Bekl. verbunden gewesen wäre. Eine solche Rückübertragung gäbe nur dann Veranlassung, den Ablauf der Verjährungsfrist als gehemmt anzusehen, wenn die dadurch bewirkte Rechtslage einer Stundung oder dem Recht der Leistungsverweigerung gleichgestellt werden könnte (§ 205 BGB I § 202 Abs. 1 BGB a.F.) oder wenn mit der Maßnahme ein Tatbestand verwirklicht würde, der der Verhandlung über die Ansprüche (§ 203 BGB; früher § 852 Abs. 2 BGB entsprechend) gleichkäme (vgl. hierzu Senat GE 2002, 1196). Hierfür ist aber nichts ersichtlich. Vielmehr hat die Bekl. diejenigen Arbeiten durchgeführt, die nach ihrem Dafürhalten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich waren. Verhandlungen mit der Kl. über den Umfang dieser Arbeiten oder sonstige durchzuführende Maßnahmen wurden nicht geführt.

3. Ein der Kl. möglicherweise zustehender vertraglicher Erfüllungsanspruch wurde mit der nach Fristsetzung (Schreiben der Kl. vom 22. November 2004) erklärten Erfüllungsverweigerung der Bekl. (Schreiben vom 24. November 2004) zum Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB. Diesen macht die Kl. hier geltend, doch auch er ist verjährt (vgl. auch BGHZ 104, 6 [12]; BGH NJW 2006, 1588 f.). Denn auch die Verjährung dieses Anspruchs beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Wenn der Mieter die Schlüssel zurückerhält, um Renovierungsarbeiten auszuführen, läuft die Verjährungsfrist weiter.

Schon vor Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Mieter den Besitz an den Räumen aufgegeben und an den Vermieter übertragen, wobei streitig blieb, ob alle Schlüssel zurückgegeben worden waren. Danach fanden Verhandlungen über Renovierungsarbeiten statt und der Mieter erhielt kurzfristig einen Schlüsselsatz zurück. Nach erfolgloser Fristsetzung gem. §§ 280, 281 BGB verlangte der Vermieter Schadensersatz; der Mieter berief sich auf Verjährung.

Mit Beschluß vom 6. Februar 2007 wies das OLG Düsseldorf die Berufung gegen das Urteil des LG zurück, das die Klage wegen Verjährung abgewiesen hatte. Die Verjährung beginne mit der Besitzaufgabe auch schon vor Ende des Mietvertrages zu laufen, wobei nicht alle Schlüssel zurückgegeben werden müßten. Zwar sei die Verjährung während etwaiger Verhandlungen gehemmt, nicht jedoch für die Zeit, in der der Mieter Schlüssel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zurückerhalten habe.

Ob die Verjährung durch Verhandlungen gehemmt wird, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. Man kann Vermietern nur raten, immer vom Tag der Rückgabe an die sechs Monate zu berechnen und rechtzeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist Klage zu erheben.