Kurze Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen unerlaubter Handlung

1. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.

2. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 13. Februar

Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. […]

Zu Recht hat das Amtsgericht den Bekl. zur Rückzahlung der von den Kl. geleisteten Mietsicherheit sowie zur Freistellung von vorgerichtlichen Kosten verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Bekl. hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat die auf Leistung von Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach §§ 535, 280 BGB gerichtete Widerklage schon deswegen zu Recht abgewiesen, weil die Widerklageforderung gemäß § 548 BGB verjährt ist. Der Bekl. setzte sich durch den Austausch der Schlösser der Wohnungstür spätestens am 19. Oktober 2018 wieder in Besitz der Mietsache, und das Mietverhältnis endete aufgrund der fristlosen Kündigung der Kl. am 30. Oktober 2018. Selbst wenn der Bekl. die klägerische Kündigung für unwirksam gehalten haben sollte, endete jeglicher Zugriff der Kl. auf die Wohnung auch aus seiner Sicht jedenfalls noch im Jahr 2018, sodass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB bei Klageerhebung im Jahre 2021 längst abgelaufen war und die Kl. gemäß § 214 Abs. 1 BGB berechtigt sind, die geforderte Leistung zu verweigern.

Die Einwände des Bekl., § 548 BGB sei vorliegend nicht anwendbar oder verstoße gegen das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG, gehen fehl. Der Bundesgerichtshof hat erst unlängst betont, dass § 548 Abs. 1 BGB für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung darstellt, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht (BGH, Urt. v. 31.8.2022 - VIII ZR 132/20 - GE 2022, 1049 ff., zitiert nach juris). In jenem Fall ging es ebenfalls um eine deutlich fünfstellige, für die Parteien potentiell existenzvernichtende Forderung, ohne dass die Kammer oder der Bundesgerichtshof Anlass für Zweifel gesehen hätten, dass die Norm mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Vorhalt des Bekl., die Verjährungsfrist hätte vorliegend geendet, bevor er einen Anspruch abschließend hätte prüfen und geltend machen können, geht auch offensichtlich fehl; denn schließlich hätte der Bekl. jedenfalls eine Feststellungsklage erheben können, so lange er den geltend gemachten Schaden noch nicht endgültig beziffern konnte.

Das Argument des Bekl., § 548 Abs. 1 BGB sei nicht anzuwenden, da die Kl. niemals in die Wohnung eingezogen seien, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Entscheidend ist, dass die Kl. alleinigen Gewahrsam an der Mietsache hatten, sodass der Bekl. vorübergehend nicht mehr auf die Wohnung zugreifen oder sich auch nur über ihren Zustand vergewissern konnte. Gerade darin unterscheidet sich das vorliegende aber gar nicht von anderen Mietverhältnissen. Es kann schließlich auch keine Rede davon sein, dass es sich bei den Kl. um Mietnomaden handelte, deren Berufung auf die Verjährungsfrist gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstieße. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kl. aus dem vorübergehenden Besitz der Wohnung irgendeinen tatsächlichen Nutzen gezogen oder gar ein in Wirklichkeit längst gescheitertes Mietverhältnis durch Verweigerung und stoische Fortnutzung der Wohnräume auf Kosten des Vermieters künstlich in die Länge gezogen hätten, und es ist auch nicht plausibel, dass einem Mieter für den Fall einer – hier unterstellt – vorsätzlichen Beschädigung der Mietsache die Erhebung der Verjährungseinrede versagt sein soll; das gilt jedenfalls solange, als der behauptete Schaden, wie hier, schon im Zeitpunkt der Rückerlangung der Mietsache offensichtlich zu Tage tritt und der Mieter nicht zusätzlich arglistige Bemühungen entfaltet, um den Vermieter von der rechtzeitigen Geltendmachung des Schadens abzubringen.

2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Bekl. zur Rückzahlung der von den Kl. geleisteten Mietkaution verurteilt. Die Kl. haben auf Grundlage der mietvertraglichen Sicherungsabrede Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen geleisteten Sicherheit, da dem Bekl. die im Wege der Aufrechnung eingewandten Gegenansprüche nicht zustehen. Das gilt insbesondere für den Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2018, denn die Kl. waren nach § 17 des Mietvertrages für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit. Es ist zwar richtig, dass die Kl. die von ihnen begonnenen Renovierungsarbeiten nicht vollendeten, sodass die für die Mietbefreiung vorgesehene Bedingung nicht eintrat. Die Kl. machen aber zu Recht geltend, dass der Bekl. sich auf diesen Umstand gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht berufen kann, weil er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Kl. vereitelte.

Dem Vorbringen des Bekl., dass diese Maßnahmen im Hinblick auf rechtswidriges Vorverhalten der Kl. gerechtfertigt seien, die nämlich die Wohnung nicht begonnen hätten zu renovieren, sondern denen vielmehr grobe Beschädigungen der Bausubstanz vorzuwerfen seien, ist nicht zu folgen. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt und herausgearbeitet hat, waren die Parteien sich im Grundsatz darüber einig, dass die Wohnung durch die Kl. renoviert sowie in Küche, Bad und Flur teilweise auch saniert werden sollte; ferner stand es den Kl. schon aufgrund der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel frei, die Wohnung auch im Übrigen malermäßig zu renovieren und zu diesem Zweck zunächst alte, womöglich mehrlagig verklebte Tapeten zu entfernen.

Der durch die von dem Bekl. als Anlage B1 eingeführte Fotodokumentation belegte Zustand der Wohnung im September 2018 vermag deshalb die Wertung des Bekl. nicht zu stützen, dass die Kl. die Wohnung rechtswidrig beschädigt hätten. Vielmehr stützt sie die auch schon aus ihren vorgerichtlichen eMails hervorgehende Darstellung der Kl., dass sich unter den Tapeten teils loser und bröckelnder Putz befunden habe. Der Vorwurf des Bekl., die Kl. hätten überflüssigerweise großflächig Putz abgeschlagen, findet in den Abbildungen der Anlage B1 keine Basis. Der Bekl. hat dafür auch sonst keinen tauglichen Beweis angetreten, insbesondere ist nicht ersichtlich, aufgrund welcher Untersuchungen – die notwendig vor der Entfernung der nach Angaben der Kl. bröckelnden Putzstellen hätten stattfinden müssen – der Zeuge B. festgestellt haben will, dass an den nunmehr putzfreien Stellen zuvor bröckel- und mangelfreier Putz vorhanden gewesen sein soll, auf den neue Tapeten hätten aufgebracht werden können. Soweit der Bekl. und ihm folgend der Zeuge B. in seiner schriftlichen Expertise rügen, dass die Kl. in Küche und Bad die Fliesen entfernten, wodurch es zu weiteren Putzschäden gekommen sei, hatte der Bekl. sich mit der Entfernung der Fliesen einverstanden erklärt und in Aussicht gestellt, die durch die Neuverfliesung entstehenden Materialkosten zu übernehmen. Dem auch schon vorgerichtlichen Vorbringen der Kl., die unter den Bodenfliesen im Bad vorgefundenen Spanplatten hätten keine geeignete Grundlage für eine Neuverfliesung geboten, ist der Bekl. ebenso wenig durch substantiierten Vortrag entgegengetreten wie er Beweis für seine weiteren, auch nicht substantiierten Vorwürfe angetreten hat, die Kl. hätten Rohre und Heizkörper gelockert, Fenster, Türen und die Elektroanlage beschädigt sowie Schalter und Steckdosen nicht nur demontiert, sondern aus der Wohnung entfernt und mitgenommen.

Der Bekl. kann den Kl. unter diesen Umständen nicht vorwerfen, dass sie die versprochenen Renovierungsarbeiten grundlos unterbrochen hätten, weil sie sich wohl überfordert gefühlt hätten. Vielmehr rechtfertigte schon allein die Problematik des für den fachgerechten Einbau eines Fliesenbodens offensichtlich ungeeigneten Fußbodenaufbaus im Badezimmer die letztlich als Behinderungsanzeige zu würdigende eMail vom 6. September 2018. Der von dem Bekl. als Anlage B2 eingeführten Rechnung, dort Titel 2, Positionen 6 ff. ist nämlich zu entnehmen, dass der Bekl. den Fußboden im Bad offenbar tatsächlich neu aufbauen ließ und nunmehr im Rahmen der Widerklage anstrebt, sich die dadurch entstandenen Kosten von den Kl. erstatten zu lassen. Dabei steht außer Zweifel, dass die Kl. eine Pflicht zur Reparatur des bauseitig vorhandenen Fußbodens, der nach Entfernung des in Teilbereichen wohl brüchigen Fliesenbodens zutage kam, nicht übernommen hatten und den Bekl. deswegen mit ihrer eMail vom 6. September 2018 zu Recht auf diesen eindeutig ihm obliegenden zusätzlichen Reparaturbedarf hinwiesen.

Der Angriff der Berufung gegen die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts und die Zurückweisung der geltend gemachten Aufrechnungsforderung geht daher fehl. Soweit der Bekl. rügt, dass das Amtsgericht Sachvortrag teilweise zu Unrecht als unstreitig behandelt habe, ist er damit gemäß § 314 ZPO ausgeschlossen, nachdem er einen Antrag auf Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO nicht gestellt hat. Nur klarstellend sei in diesem Zusammenhang erwähnt, dass das Amtsgericht den „Schadensbericht K. vom 27.9.2018“ keinesfalls dahin gewürdigt hat, dass dieser den Zustand der Wohnung am 18. August 2018 beschreibe. Das Amtsgericht ist vielmehr zutreffend davon ausgegangen, dass der Zeuge K. seine Feststellungen am 18. September 2018 traf. Es hat lediglich nicht die von dem Bekl. gewünschte Schlussfolgerung gezogen, dass die geschilderten Mängel und Schäden – überarbeitungsbedürftige Fenster, Löcher in der Decke, erforderliche Schimmelbehandlung, Risse in Decken, lose Heizkörper, erneuerungsbedürftige Zuleitungen und erneuerungsbedürftiger Fußbodenaufbau im Bad – von den Kl. verursacht worden sein müssten, sondern im Rahmen des § 286 ZPO rechtsfehlerfrei rückgeschlossen, dass sie – jedenfalls im Wesentlichen und der Ursache nach – auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen.

Die weitere Rüge des Bekl., das Amtsgericht habe seinen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es ihn nicht ausreichend auf die Bedenken gegen die Schlüssigkeit und Erheblichkeit seines Vorbringens hingewiesen habe, ist ebenfalls bereits unzulässig; denn der Bekl. gibt nicht an, welchen weiteren Sachvortrag er auf weitere oder frühere Hinweise hin geleistet oder welche weiteren Beweismittel er daraufhin angeboten hätte.

3. Ebenfalls zu Recht und ohne Rechtsfehler hat das Amtsgericht danach den Bekl. gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 BGB auch dazu verurteilt, die Kl. von den durch die Abwehr der Aussperrung und fristlosen Kündigung entstandenen vorgerichtlichen Kosten freizustellen. Der Bekl. hatte keinen rechtfertigenden Grund, die Kl. - sei es auch nur vorübergehend - auszusperren oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, vielmehr lag in diesen Maßnahmen eine schuldhafte Verletzung des Mietvertrages. Da der Bekl. den Kl. durch seine Vertragsverletzung zurechenbar Anlass gab, sich seines Übergriffs unter Inanspruchnahme der Hilfe eines Rechtsanwalts zu erwehren, hat er die Kl. von den dadurch entstandenen Kosten freizustellen.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 6. Mai

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da […] die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 13. Februar 2024 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort niedergelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen des Bekl. im Schriftsatz vom 26. Februar 2024 rechtfertigen eine abweichende Beurteilung nicht. Anders als der Bekl. meint, erfasst die kurze Verjährung des § 548 BGB auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung (BGH, Urt. v. 29.6.2011 - VIII ZR 349/10 - GE 2011, 1156 ff., Rn. 12 m.w.N., zitiert nach juris), und zwar auch in Form einer Sachbeschädigung. Offensichtlich fehl geht das Argument des Bekl., die Kl. hätten die - ja unstreitig als solche durchaus existente - Wohnung komplett zerstört, sodass er die Mietsache noch gar nicht zurückerlangt und die Verjährungsfrist noch gar nicht zu laufen begonnen habe. Wie bereits im Hinweisbeschluss vom 13. Februar 2024 ausgeführt, folgt die Kammer der Bekl. auch nicht darin, dass § 548 BGB gegen Art. 14 GG verstoße und verfassungswidrig sei.

Die weiteren Ausführungen des Bekl. im Schriftsatz vom 26. Februar 2024 sind ebenfalls unbehelflich; eine erkennbare Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Kammer im Hinweisbeschluss vom 13. Februar 2024 findet nicht statt, sodass noch einmal auf diese verwiesen wird. Die Kammer hat in dem Hinweisbeschluss insbesondere erläutert, aus welchen Gründen die Kl. sich weiterhin auf den Mieterlass für die Monate September und Oktober 2018 berufen können; diesen Erwägungen tritt der Bekl. nicht schlüssig entgegen.

rechtskräftig; die zu BGH - VIII ZR 104/24 - eingelegte NZB wurde zurückgenommen

Der Mieter kann sich bei einem vom Vermieter geltend gemachten existenzvernichtenden und durch Zerstörung statt versprochener Instandsetzung und Renovierung der Wohnung entstandenen Schaden gleichwohl auf die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB berufen, die auch Schadensersatzansprüche wegen fahrlässiger oder auch vorsätzlicher unerlaubter Handlung erfasst .Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass vereinbarten Arbeiten nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch ein Hausverbot und Aussperrung der Mieter vereitelte.

Die Kläger (Mieter) fordern von dem Beklagten (Vermieter) Rückzahlung der Mietkaution und die Freistellung von Anwaltskosten, die ihnen im Vorfeld entstanden sind. Der Beklagte seinerseits fordert von den Klägern widerklagend Schadensersatz dafür, dass sie ihre Wohnung verwüstet haben.

Der Beklagte hatte den Klägern die Wohnung in einem unrenovierten und schlechten Zustand überlassen. Die Parteien vereinbarten bei Mietvertragsabschluss, dass die Kläger die Wohnung renovieren sowie Küche, Bad und Flur teilweise auch sanieren sollten; dafür sollten sie im Gegenzug zwei Monate mietfrei wohnen dürfen.

Die Kläger begannen mit der Entfernung der Tapeten, wobei sich größere Flächen des Putzes bis aufs Mauerwerk lösten; Ähnliches geschah bei der Entfernung von Fliesen in Küche und Bad. Der Fußboden des Bades bestand, wie sich herausstellte, aus Spanplatten und bot keine geeignete Grundlage für eine Neuverfliesung. Die Mieter fühlten sich offenbar überfordert, weil sie den Umfang der erforderlichen Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen falsch eingeschätzt hatten und stellten die Arbeiten ein, ohne je in die Wohnung eingezogen zu sein.

Der Beklagte tauschte daraufhin spätestens am 19. Oktober 2018 die Schlösser der Wohnungstür aus und setzte sich wieder in Besitz der Mietsache. Die Mieter kündigten fristlos und das Mietverhältnis endete auf Grund der fristlosen Kündigung der Kläger am 30. Oktober 2018. Klage wurde dann erst im Jahre 2021 erhoben.

Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Rückzahlung der von den Klägern geleisteten Mietsicherheit sowie zur Freistellung von vorgerichtlichen Kosten verurteilt und die Widerklage des Vermieters abgewiesen.

Die widerklagend vom Vermieter geltend gemachten Schadensansprüche seien verjährt. Entgegen seiner Auffassung sei auf den Fall § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren, anzuwenden. Das verstoße trotz der Schadenshöhe nicht gegen das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die kurze Verjährungsfrist eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgehe (BGH GE 2022, 1049 ff.). In dem vom BGH entschiedenen Fall sei es ebenfalls um eine deutlich fünfstellige, für die Parteien potentiell existenzvernichtende Forderung gegangen, ohne dass das LG oder der BGH Anlass für Zweifel gesehen hätten, dass die Norm mit dem Grundgesetz vereinbar sein könnte.

Dass die Kläger niemals in die Wohnung eingezogen seien, schließe die Anwendung von § 548 BGB auch nicht aus. Entscheidend sei, dass die Kläger bis zum Schlossaustausch alleinigen Gewahrsam an der Mietsache gehabt hatten.

Der Beklagte habe auch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2018, denn die Kläger hätten vereinbarungsgemäß dafür keine Miete zahlen müssen. Sie hätten zwar die von ihnen begonnenen Renovierungsarbeiten nicht vollendet, sodass die für die Mietbefreiung vorgesehene Bedingung nicht eingetreten war. Darauf könne sich der Beklagte aber nicht berufen, weil er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Kläger vereitelt und damit seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt habe.

Der Argumentation des Beklagten, dass die Kläger nicht begonnen hätten, die Wohnung zu renovieren und zu sanieren, sondern vielmehr die Bausubstanz grob beschädigt und die Wohnung komplett zerstört zurückgelassen hätten, folgte das Landgericht nicht. Unter den entfernten Tapeten habe sich bereits loser und bröckelnder Putz gefunden; dass die Kläger überflüssigerweise großflächig Putz abgeschlagen hätten, sei nicht erwiesen.