Kurz nach Vertragsschluss unterzeichnete Mieterhöhungsvereinbarung

Eine zwischen dem Vertragsschluss und dem Mietvertragsbeginn unterzeichnete Vereinbarung über die Miethöhe unterliegt der Mietpreisbremse. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. mietete von der Bekl. mit Vertrag vom 27.3.2019 zum 15.5.2019 die 38 m2 große Wohnung R.-Straße 64, Berlin, Vorderhaus 4. OG Mitte. Vereinbart war eine Miete von 418 € nettokalt. Die Bekl. behauptet, dass die Parteien einen Tag später, am 28.3.2019 einen Nachtrag I unterzeichneten, wonach der Mieter die im Mietvertrag vorgesehene Bauoption in Anspruch nimmt und sich die Nettokaltmiete auf 570 € erhöht sowie eine Indexmiete vereinbart wird. Bereits im Mietvertrag war vorgesehen, dass sich im Fall der Ausübung der Bauoption die monatliche Nettokaltmiete um 152 € erhöht (§ 8 Ziff. 2).

[…] Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 4.796,38 € und einen Anspruch auf die vom Amtsgericht getroffene Feststellung, dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Höhe der Nettokaltmiete für die ca. 38 m2 große Wohnung unwirksam ist, soweit sie ab dem 1.10.2022 einen Betrag von 322,99 € überschreitet.

a) Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 4796,38 € folgt aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 Satz 1, 2, Abs. 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.4.2015 (MietBegrV Berlin 2015).

aa) …

bb) Dahinstehen kann, ob der Kl. - wie von der Bekl. ohne nähere Angaben behauptet - am Tag nach der Unterzeichnung des Mietvertrags freiwillig erneut in der Hausverwaltung der Bekl. erschienen ist, um nunmehr den Nachtrag zum Mietvertrag zu unterschrieben oder - vom Kl. behauptet - die Bekl., vertreten durch die Hausverwaltung seine Frage verneint hat, ob auf die Bauoption verzichtet werden könne, die Hausverwaltung das Zustandekommen des Mietvertrags mit ihm demnach von der Unterzeichnung der Bauoption abhängig gemacht hat. Die Bekl. beruft sich in jedem Fall ohne Erfolg darauf, dass der Kl. mit Unterzeichnung des Nachtrags einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis mit der Folge zugestimmt hätte, dass die §§ 556d ff. BGB nicht (mehr) anwendbar seien.

Auch die Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Mietpreisabrede in der Fassung des Nachtrags richtet sich nach § 556d Abs. 1 BGB.

§ 556d Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2) höchstens um 10 % übersteigen darf, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der wie hier - in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. […]

Die Parteien haben hier im Mietvertrag zunächst eine Nettokaltmiete von 418 € vereinbart. Mietbeginn sollte der 15.5.2019 sein. Der von der Bekl. vorformulierte, dem Kl. vorgelegte „Nachtrag 1“ sieht nach Ausführung dort aufgeführter, sich im Wesentlichen als Instandsetzung i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB darstellender Arbeiten vor, dass sich die vom Kl. ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlende Nettokaltmiete auf 570 € erhöht. Als Mietbeginn sieht auch der Nachtrag den 15.5.2019 vor. Der Vertragsbeginn sollte sich aber (ebenso wie die erstmalige Kündigungsmöglichkeit) bei einer Verzögerung der Arbeiten noch weiter in die Zukunft verschieben können.

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB ist die im Nachtrag ausgewiesene Nettokaltmiete die maßgebliche Miete, deren Höhe die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreiten darf; es handelt sich dabei um die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB.

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Beginn des Mietverhältnisses meist kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegen werde; (nur) nach dem Beginn des Mietverhältnisses liegende Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der - in der Gesetzesbegründung genannten - Durchführung von Modernisierungsarbeiten seien für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB unerheblich (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 28). Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es im Umkehrschluss bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB. Dies folgt auch aus Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB, die einen fiktiven Modernisierungszuschlag für den Fall erlaubt, dass in den letzten drei Jahren „vor Beginn des Mietverhältnisses“ Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB durchgeführt worden sind. Der Vermieter sollte für den Fall, dass er - wohnungswirtschaftlich wünschenswert - Modernisierungsarbeiten vor Beginn des neuen Mietverhältnisses ausführt, wirtschaftlich nicht schlechter stehen als bei einer Modernisierung im laufenden Mietverhältnis, [bei der] der Vermieter die Möglichkeit der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unter den dort genannten Voraussetzungen hat (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 30). Dass es sich bei den im Nachtrag aufgeführten Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB handelt, lässt sich weder dem Nachtrag selbst noch dem Vortrag der Bekl. entnehmen; die malermäßige Überarbeitung von Fenstern, Fensterbrettern, Zimmertüren und Zargen, das Abschleifen und Versiegeln „sofern möglich“ von Dielenböden ist reine Instandsetzung (§ 555a Abs. 1 BGB), nicht aber Modernisierung i.S.d. § 555b BGB. Die Bekl. hat sich im Nachtrag zudem noch nicht einmal verbindlich zur Ausführung aller dort genannten Arbeiten verpflichtet.

Nach dem Wortlaut der §§ 556d, 556c Abs. 2 BGB und dem Willen des Gesetzgebers knüpft der tatsächliche Lauf des Mietverhältnisses demnach an den Mietvertragsbeginn, nicht den Mietvertragsschluss an, denn nach beiden Vorschriften ist dieser Zeitpunkt für die Feststellung der hochstzulässigen Miete maßgeblich, nicht der in § 556d Abs. 1 BGB allein für die Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 556d ff. BGB genannte Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses.

Aus § 557 Abs. 1 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.2022 - VIII ZR 300/21, GE 2022, 1201 = WuM 2022, 739], juris) ergibt sich nichts anderes, insbesondere nicht zugunsten der Bekl.

Nach § 557 Abs. 1 BGB können die Parteien „während des Mietverhältnisses“ zwar eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Dahinstehen kann, ob die Vorschrift nicht ohnehin begrifflich den Beginn des Mietverhältnisses voraussetzt, weil die Präposition „während“ vor dem Substantiv „Mietverhältnis“ die Zeitdauer zwischen dem Beginn und der Beendigung des Mietverhältnisses beschreibt. Die Frage kann offenbleiben, weil bei Eröffnung des Anwendungsbereichs der §§ 556d ff. BGB - diese Vorschriften bei Auseinanderfallen des Zeitpunktes des Vertragsschlusses und des Mietbeginns als Sonderregelung für „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ zu beachten sind. Dies folgt aus § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Danach sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn kraft Gesetzes unwirksam, soweit die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete überschritten wird.

Gerade so verhält es sich hier. Der „1. Nachtrag“ zum Mietvertrag legt für den Zeitpunkt des Mietbeginns eine Nettokaltmiete fest, die in dem vom Amtsgericht zutreffend festgestellten Umfang die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete überschreitet.

Dem entspricht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der für Mieterhöhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses (ebenfalls) auf den Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB sowie die amtliche Überschrift des Unterkapitels („Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“) abstellt. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gelten für bei Mietbeginn getroffene Vereinbarungen über die Miethöhe; sie sind nur dann nicht (mehr) - auch nicht analog - anzuwenden, wenn es sich nicht um eine bei Mietbeginn getroffene Vereinbarung handelt (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.2022 - VIII ZR 300/21, GE 2022, 1201 = WuM 2022, 739], juris Rn. 12, 21 ff). […]

Während des Mietverhältnisses können Mieterhöhungen frei vereinbart werden; die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind nicht anzuwenden (BGH GE 2022, 1201). Für eine Mieterhöhung, die nach Vertragsschluss, aber vor Beginn des Mietverhältnisses, vereinbart wurde, gilt das nicht.

Der Mieter hatte am 27. März 2019 den Mietvertrag für die Wohnung mit einer Nettomiete von 418 € unterzeichnet; Mietbeginn sollte der 15. Mai 2019 sein. Die Vermieterin behauptete, er habe einen Tag später einen Nachtrag unterzeichnet, wonach der Mieter eine „Bauoption“ in Anspruch nehme mit einer Erhöhung der Nettomiete auf 570 €. Der Mieter machte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und verlangte Rückzahlung; die Berufung gegen das stattgebende Urteil des Amtsgerichts war erfolglos.

Das Landgericht Berlin nahm einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB an, weil maßgeblich der Beginn des Mietverhältnisses sei. Sowohl der Wortlaut als auch der Wille des Gesetzgebers knüpfe an diesen Zeitpunkt an und nicht an den Mietvertragsabschluss. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergebe sich nichts anderes, denn eine Vereinbarung über die Mieterhöhung während des Mietverhältnisses liege nicht vor. Jedenfalls folge aus § 556g BGB, dass für den Mieter nachteilige Vereinbarungen „bei Mietbeginn“ unwirksam seien.

Nach der Übergangsregelung des Artikels 229 § 35 EGBGB galt die Mietpreisbremse erst ab dem Inkrafttreten einer entsprechenden Landesverordnung, wobei maßgeblicher Zeitpunkt der Vertragsschluss war und nicht der Beginn des Mietverhältnisses. Wenn die Gebietsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erlassen war, aber zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns, unterfiel das Mietverhältnis nicht der Mietpreisbremse (AG Kreuzberg GE 2021, 1439).