Kündigungssperrfrist nach Veräußerung, geänderte Teilung nach Weg

1. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts.

2. Wird die Aufteilung nach dem WEG später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. zu 1 und 2 sind Mieter einer im Eigentum der Kl. stehenden Wohnung; sie sind auf der Grundlage einer Eigenbedarfskündigung vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. […]

II. […] Zu Unrecht ist das Amtsgericht zur Verurteilung der Bekl. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gelangt. Die dafür von den Kl. angeführte Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde mit Schreiben vom 28.7.2020 erklärt und am 4.8.2020 zugestellt; diese Kündigung ist bereits deshalb unwirksam, weil sie vor Ablauf einer zugunsten der Bekl. zu 1 und 2 aus § 577a BGB resultierenden Wartefrist erklärt worden ist.

1. […] Die Bekl. zu 1 hat mit einer Rechtsvorgängerin der Kl. am 9.11.2005 einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen. Ein ursprünglicher Mitmieter ist aus dem Mietverhältnis ausgeschieden; stattdessen bewohnt der Bekl. zu 2 als Lebenspartner gemeinsam mit der Bekl. zu 1 die Wohnung. In das laufende Wohnraummietverhältnis sind die Kl. als neue Vermieter infolge des Erwerbs der Eigentumswohnung eingetreten. […]

2. Das Amtsgericht hat den von den Kl. geltend gemachten Eigenbedarf inhaltlich geprüft und als begründet erachtet; formelle Wirksamkeitshindernisse gegen die streitgegenständliche Kündigung (insbesondere den Verstoß gegen § 577a BGB) hat das Amtsgericht dabei als Vorfrage zwar geprüft, aber zu Unrecht verneint.

Das Amtsgericht meint, dass die vorliegend unstreitig zehn Jahre dauernde Sperrfrist gegenüber den Bekl. bereits am 3.2.2019 (mithin vor der Eigenbedarfskündigung) abgelaufen sei. Die Sperrfrist habe nämlich am 3.2.2009 zu laufen begonnen, weil an diesem Tag die H. GmbH nach einer 2008 (von einer GbR als Eigentümerin) erklärten Teilung gemäß § 8 WEG als (neue) Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch von F. Blatt … eingetragen worden sei. Auf diesen ersten nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgenden Erwerb sei für den Fristbeginn nach § 577a BGB abzustellen; auf einen später nachfolgenden (weiteren) Erwerbsvorgang für die Wohnung komme es nicht an.

Dabei übersieht das Amtsgericht (und mit ihm die Argumentation der Kl. in der Berufungsinstanz), dass Veräußerungsvorgänge im Rahmen von § 577a BGB nur für den Vermögensgegenstand rechtserheblich sind, auf den sie sich konkret auch bezogen haben. Für die heute streitgegenständliche WEG-Einheit konnte der Veräußerungsvorgang, der zu einem Eigentumserwerb im Jahr 2009 führte, die Frist nicht in Gang setzen, weil jener Vorgang sich rechtlich auf einen gänzlich anderen Vermögenswert bezog. Das von der H. GmbH erworbene Objekt war rechtlich eine andere Immobilie, als sie später von den hiesigen Kl. erworben worden ist. Als die Kl. im Jahr 2020 die WEG-Einheit erwarben und als sie am 9.6.2020 als neue Eigentümer der WEG-Einheit im Grundbuch eingetragen wurden, betrafen beide Vorgänge eine zwischenzeitlich neu geschaffene und anders zusammengesetzte WEG-Einheit. Für diesen 2012 rechtlich überhaupt erst (neu) entstandenen Gegenstand der Veräußerung hat es Veräußerungsvorgänge aus der Zeit vor 2012 nicht gegeben. Für diese Immobilie kann daher die Frist von zehn Jahren nicht im Jahr 2009 zu laufen begonnen haben, weshalb die Frist ganz unabhängig von der Anzahl erfolgter Veräußerungen i.S.d. § 577a BGB beim Ausspruch der Kündigung nicht verstrichen war.

a) Das letztlich von den Kl. erworbene Wohneigentum war im Jahr 2009 rechtlich nicht existent. Dieses Wohneigentum war und ist ausschließlich verzeichnet im Grundbuch von F. Blatt … (Wohnungsgrundbuch), wo auch die Eintragung der Kl. als Eigentümer erfolgt ist. Dieses Grundbuchblatt existiert erst seit der ersten Eintragung vom 2.8.2012, mit welcher die Übertragung der einzelnen WEG-Einheit aus demjenigen Grundbuch umgesetzt wurde, in welchem das der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Grundstück in der … verzeichnet ist, nämlich dem Blatt … Auch dieses Grundstück im Rechtssinne wurde erstmals (als ungeteiltes Grundstück, bestehend aus dem Flurstück …) durch Eintragung vom 25.4.2012 im Grundbuch erfasst und eingerichtet.

b) Die von den Bekl. bewohnte „Wohnung“ ist Gegenstand sachenrechtlich begründeter Rechte und Pflichten ausschließlich in ihrer Gestalt des Sondereigentums, mit dem sie in der begründeten WEG-Einheit der mit Berechtigung am Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist. Als bloße „Wohnung“ ist sie insbesondere nicht Gegenstand einer Veräußerung i.S.v. § 577a BGB. Eine solche Veräußerung kann sich auf nichts anderes beziehen als auf die WEG-Einheit, zu der die rein tatsächlich vorhandenen Wohnräume gehören. Im Falle einer Eigentumswohnung besteht ein Veräußerungsgegenstand aber zwingend aus der Bündelung verschiedener rechtlicher Zuständigkeiten und Befugnisse, namentlich aus einem Miteigentumsanteil an dem der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Einheit aus bestimmten Wohnräumen.

Im Fall der Kl. bezieht sich das Miteigentum auf das im Grundbuch Blatt … verzeichnete Grundstück, welches eine Größe von … m2 hat; den Kl. steht in der streitgegenständlichen WEG-Einheit daran ein Anteil von 259/10.000 zu.

Der früheste (und vor dem Eigentumserwerb der Kl. einzige) Erwerbsvorgang für diesen Vermögensgegenstand geht ausweislich des von den Kl. selbst vorgelegten Grundbuchauszugs auf eine Auflassung vom 26.7.2013 zurück, die am 6.10.2014 zur Eintragung der Erwerberin B. GmbH führte. Ein Ablauf der zehn Jahre betragenden Sperrfrist nach § 577a BGB vor dem Kalenderjahr 2024 ist vor diesem Hintergrund nicht schlüssig.

c) Entgegen der Auffassung der Kl. kann nicht auf den Erwerbsvorgang abgestellt werden, in dessen Ergebnis die H. GmbH im Jahr 2009 als Eigentümerin eingetragen wurde, denn dieses Recht und die Grundbucheintragung bezog sich auf einen gänzlich anderen Vermögensgegenstand. Die im Jahr 2009 erworbene Immobilie war weder formal noch materiell mit dem Vermögenswert identisch, den die hiesigen Kl. später erworben haben.

Sie bezog sich stattdessen auf eine im Vorjahr (also 2008) geschaffene WEG-Einheit, die auf eine ganz andere (erheblich größere) Immobilie bezogen war, weshalb in jener WEG-Einheit das Sondereigentum an der Wohnung auch mit völlig anderen Anteilen des Miteigentums an dem rechtlich anderen von der Teilung betroffenen Grundstück verbunden war. Das 2008 nach § 8 WEG geteilte Objekt war ein Grundbesitz in einer Gesamtgröße von 8.621 m2. Mit dem Sondereigentum an den von den Bekl. genutzten Räumen war ein Miteigentumsanteil von 325/100.000 an dem Grundstück verbunden.

In dieser Konstellation ist der 2009 von der H. GmbH erworbene Vermögenswert rechtlich schlicht untergegangen. Der Eigentümer der Liegenschaft hat nämlich in notarieller Urkunde vom 22. November 2011 (UR-Nr. … des Notars H.) die zuvor nach § 8 WEG erklärte Teilung des Grundstücks aufgehoben. Die danach wieder ungeteilte Immobilie von 8.621 m2 wurde sodann neu geteilt, und zwar zunächst im Rahmen einer Realteilung, aus der unterschiedlich große eigenständige Immobilien hervorgingen. Eine der so neu geschaffenen Immobilien diente dann 2012 der Begründung derjenigen Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der die Kl. heute zählen. Eine rechtliche Kontinuität zwischen dem 2009 existierenden von der H. GmbH erworbenen Vermögenswert und dem 2012 erstmals im Grundbuch erfassten Vermögensgegenstand, deren Eigentümer die Kl. heute sind, gibt und gab es nicht. Das Wohneigentum der Kl. ist nicht aus der ursprünglich von der GbR erklärten Teilung (eines mehr als 8.600 m2 großen Grundstücks) aus dem Jahr 2008 hervorgegangen, sondern aus derjenigen nach § 8 WEG, welche die H. GmbH notariell am 27. April 2012 (für das 1.082 m2 große Grundstück) erklärt hat.

Die Eigenbedarfskündigung der Kl. aus dem Jahr 2020 kann daher keinen Erfolg haben. Eine Kündigung konnte nach Maßgabe von § 577a BGB zu dieser Zeit von den Kl. nicht wirksam erklärt werden. Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ist demgemäß gegen beide Bekl. unbegründet.

Nach § 577a BGB besteht für den Erwerber einer zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre (wie in Berlin) verlängert werden kann. Sie beginnt nach der ersten Veräußerung zu laufen, wenn nicht später das Umwandlungsobjekt durch geänderte Teilungserklärung verändert wurde.

Nach Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2005 hatte die Eigentümerin, eine GbR, eine Aufteilung zu Wohnungseigentum nach § 8 WEG vorgenommen und das Sondereigentum an der Mietwohnung an eine GmbH im Jahr 2009 veräußert. Die gesamte Größe des Grundstücks betrug 8.621 m2. Zwei Jahre später wurde durch notarielle Urkunde die Teilung aufgehoben und eine neue Aufteilung, zunächst im Rahmen einer Realteilung, vorgenommen. Das Grundstück, an dem Sondereigentum neu begründet wurde für die Mietwohnung, hatte nunmehr eine Größe von 1082 m2. Das Sondereigentum wurde 2014 an eine GmbH veräußert, die es an die Kläger verkaufte. Diese machten mit der Kündigung vom Juli 2020 Eigenbedarf geltend. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt und meinte, die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren habe mit der Veräußerung im Jahr 2009 zu laufen begonnen. Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

Das Landgericht verwies darauf, dass die Veräußerung im Jahr 2009 sich auf einen anderen Vermögenswert bezogen habe als die WEG-Einheit, die die Kläger erworben hatten. Diese sei neu geschaffen und anders zusammengesetzt als das Wohnungseigentum bei der ersten Veräußerung im Jahr 2009. Die von den Beklagten bewohnte Wohnung sei Gegenstand sachenrechtlich begründeter Rechte und Pflichten ausschließlich in ihrer Gestalt des Sondereigentums, mit dem sie in der begründeten WEG-Einheit der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet sei. Dieses sei erst im Jahr 2012 begründet worden; der früheste Erwerbsvorgang für diesen Vermögensgegenstand habe im Jahr 2014 stattgefunden, sodass die Sperrfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen sei.