Kündigungsschutzklausel-Verordnung, Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung

Für die Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung ist die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich; auf den Zeitpunkt der Veräußerung kommt es nicht an.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehren von dem Bekl. Räumung wegen einer Eigenbedarfskündigung. Der Bekl. ist seit dem 1.10.1999 Mieter der streitgegenständlichen, in Steglitz-Zehlendorf gelegenen Wohnung. Die Kl. haben die Wohnung 2011 erworben. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgte am 15.8.2011.

Mit Schreiben vom 26.8.2011 kündigten die Kl. wegen Eigenbedarfs.

Zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Kl. galt eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren. Durch Verordnung vom 16.8.2011 hat der Gesetzgeber von seinem Recht aus § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB Gebrauch gemacht und die Sperrfrist auf 7 Jahre angehoben, wobei der Bezirk Steglitz-Zehlendorf nicht von der Anhebung der Sperrfrist betroffen war.

Durch Verordnung vom 13.8.2013 hat der Gesetzgeber die Sperrfrist für das gesamte Berliner Stadtgebiet auf 10 Jahre angehoben.

Die Kl. sind der Auffassung, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist käme es auf den Zeitpunkt des Erwerbs, nicht auf den der Kündigungserklärung an. Ferner genössen sie Vertrauensschutz, der den Mieterschutz überwiege, da sie nicht damit hätten rechnen müssen, dass der Gesetzgeber die Kündigungssperrfrist auch auf Steglitz-Zehlendorf ausweite, einen Bezirk, der bislang nie erfasst gewesen sei, und in welchem auch nicht mit einer Wohnungsknappheit zu rechnen gewesen sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kl. hätten den behaupteten Eigenbedarf nicht unter einen zulässigen Beweisantritt gestellt. Eine Parteivernahme sei kein taugliches Beweismittel, da die Voraussetzungen nach § 448 ZPO nicht vorgelegen hätten.

Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr Räumungsbegehren weiter.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Den Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 26.8.2011 nicht zum 31.5.2015 beendet worden.

Ob der durch die Kl. behauptete Eigenbedarf vorliegt, kann dahinstehen.

Jedenfalls ist die Kündigung gemäß § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der KündigungsschutzklauselVO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBI. 2013, 488) ausgeschlossen.

Die Kl. können sich nicht auf ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 577 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da an der streitgegenständlichen Wohnung nach ihrer Überlassung an den Bekl. Wohnungseigentum begründet wurde und dieses unstreitig erstmals im Jahr 2011 an die Kl. veräußert wurde.

Das Land Berlin hat durch Verordnung vom 13.8.2013 von seinem Recht aus § 577a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf 10 Jahre verlängert (GVBI. 2013, 488).

Sofern die Kl. der Auffassung sind, es komme für die Anwendbarkeit der KündigungsschutzklauselVO auf den Zeitpunkt des Erwerbs, nicht auf den der Kündigung an, widerspricht dies der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Verordnung erfasst ausweislich ihres Wortlauts und nach ihrem Sinn und Zweck jeweils nach Inkrafttreten auch alle bereits bestehenden Mietverhältnisse (vgl. BGH, RE v. 15.11.2000 - VIII ZR 2/00 - juris).

Sofern sich die Kl. auf einen Vertrauensschutz dahingehend berufen, dass der Bezirk Steglitz-Zehlendorf in der hier maßgeblichen KündigungsschutzklauselVO vom 13.8.2013 erstmals erfasst ist und unter Berufung auf einen einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.3.2016 - 67 S 30/16 (zit. n. juris) zugrundeliegenden Sachverhalt anführen, ein etwaiger Vertrauensschutz würde unterlaufen, da dann jedem Vermieter auch in ländlichen Gegenden bei erstmaliger Einführung einer KündigungsschutzklauselVO nach § 577a Abs. 2 BGB entgegengehalten werden könnte, dass der Mieterschutz überwiege, greift diese Argumentation nach Auffassung der Kammer zu kurz.

Zwar ist den Kl. zuzugeben, dass, wie auch in der genannten Entscheidung ausgeführt wird, eine Erstreckung auf Sachverhalte, bei denen der Erwerb vor der Erfassung der streitgegenständlichen Wohnung durch die KündigungsschutzklauselVO einer unzulässigen Rückwirkung gleichkäme, jedoch liegt auch hier der Fall anders.

Auch für Gesetze, die auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirken, können sich zwar, obgleich sie grundsätzlich zulässig sind, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes je nach Lage der Verhältnisse verfassungsrechtliche Grenzen ergeben. Hierbei ist zwischen dem Vertrauen auf den Fortbestand des Rechtszustands nach der bisherigen gesetzlichen Regelung und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit abzuwägen. Der Vertrauensschutz geht allerdings nicht so weit, den Betroffenen vor jeder Enttäuschung zu bewahren (BGH, Beschluss vom 24. Juli 2013 - XII ZB 340/11 -, BGHZ 198, 91-105, Rn. 34).

Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehenden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an vermieteten Wohnräumen würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 15. November 2000 - VIII ARZ 2/00, NJW 2001, 1421 Tz. 35).

Zum Zeitpunkt des Erwerbs war durch § 577a BGB bereits die Ermächtigungsgrundlage für den Verordnungsgeber geschaffen worden. Gerade in städtischen Ballungsgebieten wie in Berlin war auch mit dem Gebrauch von der Ermächtigungsgrundlage durch den Verordnungsgeber zu rechnen. Dass die Kündigungsschutzfrist dann durch den Gebrauch sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen ist, liegt gerade in städtischen Ballungsräumen auf der Hand und ist nicht vergleichbar mit dem Vertrauen eines Erwerbers in ländlichen Gebieten. Insofern können die Kl. den durch sie angeführten Vertrauensschutz nicht isoliert auf den Bezirk Steglitz-Zehlendorf stützen, sondern es ist vielmehr das gesamte Stadtgebiet nach Sinn und Zweck der Ermächtigungsgrundlage des § 577a BGB zu betrachten. Dass der Wohnungsmarkt in den verschiedenen Bezirken Berlins immer wieder Schwankungen unterworfen ist und durch eine ständige Fluktuation geprägt ist, ist einer Großstadt immanent und gerade der Grund für den Verordnungsgeber, auf derartige Veränderungen durch Erlass einer neuen Rechtsverordnung zu reagieren.

Die Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Umwandlung zu Wohnungseigentum und Veräußerung ist in Berlin mehrfach geändert worden. Das Amtsgericht Charlottenburg (GE 2017, 109) hatte entschieden, dass die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung entscheidend sei. Auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ist dieser Auffassung; auf einen Vertrauensschutz kann sich der Käufer nicht berufen.

Die Kläger hatten 2011 die Eigentumswohnung in Steglitz-Zehlendorf gekauft; damals galt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Inzwischen ist für das gesamte Berliner Stadtgebiet eine Sperrfrist von zehn Jahren vorgesehen. Mit Schreiben vom 26. August 2011 hatten die Käufer wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil zum Eigenbedarf kein zulässiger Beweis angeboten worden sei; die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin meinte, auf den behaupteten Eigenbedarf komme es nicht an, da jedenfalls die Kündigung nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung ausgeschlossen sei. Maßgeblich sei die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und nicht zum Zeitpunkt des Erwerbs. Auf einen Vertrauensschutz könnten sich die Kläger nicht berufen, da eine Güterabwägung ergebe, dass dem Anliegen des Mieterschutzes grundsätzlich der Vorzug zu geben sei. Die Kündigungsschutzfrist sei in städtischen Ballungsräumen sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen, womit ein Wohnungskäufer zu rechnen habe.

Das AG hatte die Klage wegen unzureichenden Beweisantritts zum Eigenbedarf abgewiesen; das LG hielt die Kündigung für unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung eine Sperrfrist für zehn Jahre im ganzen Stadtgebiet galt. Beide Begründungen sind unzutreffend, denn die Kläger hatten hier kurz nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs gekündigt. Damals betrug die Sperrfrist drei Jahre; eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist wie im vorliegenden Fall ist nach einhelliger Auffassung nichtig (BGH, GE 2003, 1326), so dass es nicht darauf ankam, ob die neue Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit der längeren Frist galt.