Kündigungsschutzklausel-Verordnung, Sperrfrist auch für Eigentumserwerb vor Inkrafttreten der Verordnung

Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, wonach der Erwerber einer Mietwohnung, an der Wohnungseigentum begründet wurde, zehn Jahre nach Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen kann, ist auch auf Eigentumserwerb vor Inkrafttreten der Verordnung anzuwenden; darin liegt keine unzulässige Rückwirkung, da § 577a BGB als Ermächtigungsgrundlage für eine Sperrfristverordnung schon seit 2001 gültig war und der Erwerber einer umgewandelten Wohnung seitdem nicht darauf vertrauen durfte, ohne zeitliche Beschränkung kündigen zu dürfen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe von Wohnraum. Die Bekl. zu 1. mietete mit ihrem damaligen Ehemann eine große 3-Zimmer-Wohnung. Das Gebäude wurde später in Wohnungseigentum aufgeteilt. Am 30.5.2011 erwarb die Kl. die streitgegenständliche Wohnung und trat auf Vermieterseite in das Mietverhältnis mit den Bekl. ein.

Mit Schreiben vom 3.6.2014 ließ die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. zum 31.3.2015 wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn kündigen.

Die Kl. meint, der Kündigung stehe auch nicht die vom Berliner Senat auf der Grundlage von § 577a Abs. 2 BGB am 13.4.2013 erlassene KündigungsschutzklauselVO, welche eine Kündigungsfrist für umwandlungsbetroffene Mieter von zehn Jahren vorsehe, entgegen. Zum Zeitpunkt des Inkraft­tretens dieser VO, 1.10.2013, sei die vorausgegangene KündigungsschutzklauselVO für den Stadtbezirk Moabit, welche eine dreijährige Kündigungssperre vorgesehen habe, bereits im Jahr 2012 abgelaufen, so dass es sich bei der am 1.10.2013 in Kraft getretenen KündigungsschutzklauselVO nicht um deren Verlängerung gehandelt habe. Die damalige zeitlich begrenzte VO sei nicht verlängert worden, das Zeitlimit habe damit Bestand gehabt und ein entsprechender Vertrauensschutz für den Erwerber sei damit entstanden.

Der Anwendung der im Jahr 2013 in Kraft getretenen Kündigungsschutzklauselverordnung auf den vorliegenden Fall stehe das Verbot der - echten - Rückwirkung entgegen.

Der von der Kl. geltend gemachte Herausgabeanspruch ergibt sich aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Er folgt auch nicht aus § 546 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung der Kl. vom 3.6.2014 beendet ist. Die Kl. stützt ihre Kündigung auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da sie - wie sie behauptet - die Wohnung für ihren Sohn benötigt.

Da es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraum handelt, welcher zum Umwandlungszeitpunkt bereits an die Bekl. vermietet war und die Kl. nach Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum dieses als Ersterwerberin erworben hat, findet § 577a BGB auf den vorliegenden Fall Anwendung. Danach kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erst nach Ablauf einer Kündigungsschutzfrist berufen. Diese beträgt im Regelfall gemäß Abs. 1 der genannten Vorschrift drei Jahre seit der Veräußerung. Gemäß Abs. 2 der Vorschrift kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der betroffenen Gemeinde oder dem betroffenen Gemeindeteil besonders gefährdet ist und diese Gebiete entsprechend bestimmt worden sind. § 577a Abs. 2 BGB enthält in Satz 2 eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, diese Gebiete und die Kündigungsschutzfrist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahre zu bestimmen.

Das Land Berlin hat von dieser Ermächtigung durch die Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13.4.2013 (Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin, Seite 488) Gebrauch gemacht. Es hat eine zehnjährige Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet Berlin geregelt. Da die 10-Jahres-Frist seit der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an die Kl. (Mai 2011) noch nicht abgelaufen ist, ist die Kündigung der Kl. unwirksam (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 577a Rn. 7).

Die Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13.4.2013 findet auf den vorliegenden Fall auch Anwendung, sie verstößt insbesondere nicht gegen das Verbot der - echten - Rückwirkung von Gesetzen. Dieses hat zum Inhalt, dass nicht nachträglich ändernd in schon abgewickelte der Vergangenheit angehörende Sachverhalte eingegriffen werden darf.

Ein solcher Fall liegt jedoch hier nicht vor, insbesondere ist der Sachverhalt, der zu regeln ist, weder abgewickelt noch gehört er der Vergangenheit an. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bezieht sich auf Wohnraum, der bereits vermietet in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert worden ist. Dieser Sachverhalt bestand zum Kündigungszeitpunkt unverändert fort. Auf den Umstand, dass es zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung durch die Kl. keine bzw. eine Verordnung gab, welche eine wesentlich kürzere Sperrfrist vorsah und welche vor Erlass der nunmehr gültigen Verordnung wegen Zeitablauf ihre Gültigkeit verlor, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass § 577a BGB in seiner nunmehr gültigen Fassung bereits zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Kl. existierte. Wenn auch diese Vorschrift in der nunmehr gültigen Fassung erst durch Art. 1 Mietrechtsänderungsgesetz eingefügt worden ist, so existierte jedenfalls § 577 a zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der Kl. an der Wohnung in der seit November 2007 gültigen Fassung. Diese sah ebenfalls eine Verlängerung der Frist des Abs. 1 auf bis zu zehn Jahre vor, wenn die o. g. Bedingungen vorlagen. Auch die Ermächtigung an die Landesregierungen, die Sperrfrist zu bestimmen, war in dieser Fassung der Vorschrift bereits enthalten. Das Land Berlin hatte bereits durch die Verordnung vom 20.7.2004 (Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 294) von der Bestimmung Gebrauch gemacht.

Erwerber eines in Wohnungseigentum umgewandelten bereits vermieteten Wohnraums durften also nicht darauf vertrauen, wegen Vorliegens berechtigter Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor Ablauf von zehn Jahren seit dem Erwerb kündigen zu können.

Auch wenn die vorherigen Verordnungen kürzere Sperrfristen vorsahen, so war doch für den Erwerber von Wohnungseigentum erkennbar, dass das Land Berlin von der Ermächtigung im Bedarfsfall Gebrauch machen würde. Selbst wenn die Verordnung, welche zuvor im Bezirk Berlin-Tiergarten Gültigkeit hatte, zeitlich begrenzt war auf den 18.11.2012, durfte die Kl. nicht darauf vertrauen, dass mit Auslaufen dieser Verordnung keine weiteren Kündigungsschutzverordnungen mit längeren Sperrfristen erlassen werden würden, so dass sie insoweit nicht schutzbedürftig ist.

So hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15.11.2000 (BGH, NJW 2001, 1421 ff.) bezogen auf das am 1.5.1993 in Kraft getretene Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 WoBauErIG vom 22.4.1993) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18.5.1993 im Leitsatz der Entscheidung ausgeführt, dass Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes, welches ebenfalls eine Kündigungsschutzsperre vorsah, auch auf Fälle anwendbar sei, bei denen an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem 1.8.1990 und dem 1.5.1993 veräußert worden ist. Die seinerzeitige streitige Frage, ob das Gesetz auf Veräußerungen vor seinem Inkrafttreten am 1.5.1993 angewendet werden könne, hat die BGH jedenfalls für die Zeit ab 1.8.2009 bejaht und im Übrigen offen gelassen. Für die aufgrund der Ermächtigung des § 577a BGB erlassene Verordnung stellt sich dieses Problem nicht, gleich ob in den betroffenen Gebieten schon früher Kündigungsschutzsperrfristen galten oder nicht. Soweit sich im Einzelfall eine unechte Rückwirkung ergibt, ist sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht von Bedeutung, weil zugunsten des Vermieters angesichts des früheren Rechts kein erheblicher Vertrauenstatbestand entstehen konnte (vgl. dazu Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV 157).

Ein Verstoß gegen das grundrechtlich geschützte Recht der Kl. auf Eigentum liegt in der Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der Kündigungsschutzsperre ebenfalls nicht vor.

Die Verlängerung der Kündigungssperrfrist stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG dar. Dem Gesetzgeber ist es nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Der Gesetzgeber hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (BGH, Urteil vom 4.11.2015 - VIII ZR 217/14). Er ist befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Hiervon hat der Gesetzgeber mit der Schaffung von § 577a Absatz 2 BGB Gebrauch gemacht.

Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Einschränkung der Verfügungsbefugnis über Wohnungseigentum von vermietetem Wohnraum, das nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde, würde jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit verfolgte sozialpolitische Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten.

Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das Allgemeinwohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (BGH, NJW 2001, 1424). Inwieweit im Stadtgebiet Berlin tatsächlich eine Mangelversorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besteht, war vom erkennenden Gericht nicht zu entscheiden.

Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 schließt eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Berlin für zehn Jahre ab der ersten Veräußerung aus. Ob das auch gilt, wenn diese vor Inkrafttreten der Verordnung stattfand, ist umstritten. Das Amtsgericht Mitte meint: ja.

Die Klägerin hatte die umgewandelte Mietwohnung im Tiergarten am 30. Mai 2011 erworben. Mit Schreiben vom 3. Juni 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und berief sich darauf, dass die zum Erwerbszeitpunkt gültige Kündigungssperre im Jahr 2012 abgelaufen sei; die jetzige Kündigungsschutzklausel-Verordnung sei nicht rückwirkend anwendbar.

Das AG Mitte hielt die Kündigung unwirksam, denn die Sperrfrist von zehn Jahren ab Veräußerungszeitpunkt sei noch nicht abgelaufen. Die Verordnung sei auch anwendbar, wenn die Veräußerung vor ihrem Inkrafttreten vollzogen wurde. Darin liege keine verbotene Rückwirkung, da Erwerber nicht darauf hätten vertrauen dürfen, dass sie vor Ablauf einer Sperrfrist kündigen könnten, weil die Ermächtigungsgrundlage aus § 577a BGB schon längere Zeit in Kraft sei.

Das Urteil irritiert, da es einige unzutreffende Daten enthält. So stammt die Kündigungsschutzklausel-Verordnung nicht vom 13. April 2013, sondern vom 13. August 2013. Eine seit November 2007 gültige Fassung des § 577a BGB gibt es nicht; die Vorschrift galt ursprünglich bis zum 31. Dezember 2001 und wurde dann durch die bis zum 30. April 2013 gültige Fassung ersetzt. Eine bis zum 18. November 2012 begrenzte Sperrfristverordnung für Berlin-Tiergarten gab es nicht; für den Bezirk Mitte (und damit auch Tiergarten) gab es eine Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16. August 2011, die eine Sperrfrist von sieben Jahren vorsah.

Das Urteil stützt sich darauf, dass die Rechtslage bei Zugang der Kündigung zugrunde zu legen ist; eine andere Auffassung vertreten das AG Tempelhof-Kreuzberg (GE 2011, 342) und Beuermann (GE 2008, 1533 und GE 2013, 1240), wonach die Rechtslage zum Zeitpunkt des Erwerbs maßgeblich ist.