Kündigungsrecht des Vermieters wegen falscher Mieterselbstauskunft

Wenn der Mieter in einer Selbstauskunft wahrheitswidrig erklärt hat, dass er schuldenfrei sei und nach Beginn des Mietverhältnisses das Insolvenzverfahren eröffnet wird, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung selbst dann berechtigt, wenn die Miete pünktlich gezahlt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 15.4.2017 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Bruttomiete von 256 €.

In einer vor Abschluss des Mietvertrags auf Veranlassung des Kl. erteilten Selbstauskunft gab der Bekl. keine relevanten Schulden oder lau­fende Zahlungsverpflichtungen bzw. Unterhaltsverpflichtungen an.

Am 21.11.2017 eröffnete das Amtsgericht Celle das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Bekl. Der Bekl. kommt seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag in vollem Umfang nach.

Mit Schreiben vom 27.6.2018 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf die unrichtigen Angaben in der Selbstauskunft. Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.7.2018 wies der Bekl. die Kündigung zurück und lehnte die Räumung der Mietwoh­nung ab. In der Klageschrift vom 10.9.2018 erklärte der Kl. erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit Schriftsatz vom 19.11.2018 erklärte er zudem die Anfechtung des Mietver­trages wegen arglistiger Täuschung.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Hinblick auf die vorzuneh­mende umfassende Abwägung der Interessen beider Parteien gem. § 543 Abs. 1 BGB stelle die unrichtige Selbstauskunft des Bekl. keinen wich­tigen Grund für eine Kündigung dar. Habe ein Mieter im Rahmen einer „Selbstauskunft“ falsche Angaben gemacht, sei zunächst zu prüfen, ob die jeweiligen Fragen zulässigerweise gestellt worden sind. Im Hinblick auf die Zulässigkeit von Fragen nach der Bonität sei § 28 BDSG zu beachten. Danach sei das Erheben personenbezogener Daten oder ihre Nutzung als Mittel für die Erfüllung eigener Geschäftszwecke nur zulässig, soweit es zur Wahrung berechtigter Interessen des Vermieters erforderlich sei und kein Grund zu der Annahme bestehe, dass das schutzwürdige Interesse des Betroffenen an dem Ausschluss der Nutzung überwiege. Soweit sich das Auskunftsbegehren auf die Bonität des Mietinteressenten beziehe, könne aus § 28 BDSG abgeleitet werden, dass Bonitätsauskünfte erst zu­lässig seien, wenn das Interesse des Vermieters an der Bonität ein gewisses Gewicht habe; die Bagatellgrenze werde mit 1.500 €, ermittelt aus drei Monatsmieten, angesetzt. Im vorliegenden Fall belaufe sich die monatli­che Bruttomiete auf 256 €, so dass die Bagatellgrenze nicht überschritten worden sei. Aus diesem Grund seien Fragen nach bestehenden Zahlungs­verpflichtungen des Bekl. unzulässig gewesen, und die Falschangaben können bei Abwägung aller Umstände keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen. Auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB sowie eine Anfechtung nach § 123 BGB scheide aus denselben Gründen aus.

Die zulässige Berufung dürfte in der Sache Erfolg haben.

Die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung dürfte zulässig und begründet sein. Der Kl. dürfte ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB gehabt haben.

Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass die jeweils falsch beantworteten Fragen zulässigerweise gestellt worden sein müssen, um für einen wichtigen Kün­digungsgrund auszureichen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts dürften die Angaben des Bekl. in der Mieterselbstauskunft über seine Bonität von einem Fragerecht seitens des Kl. gedeckt und für den Fortbestand des Mietverhältnisses von so wesentlicher Bedeutung gewesen sein, dass dem Kl. ein weiteres Festhalten an dem Mietvertrag nicht zumutbar erscheint.

Nach dem Bundesgerichtshof, Urt. v. 9.4.2014 - VIII ZR 107/13, ZMR 2015, 201 Rn. 18, sind Fragen hinsichtlich der Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters zulässig. Dabei dürfte keine Unterscheidung anhand der Miethöhe vorgenommen werden können. Die vom Amts­gericht zitierte Fundstelle im Schmidt/Futterer (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, BGB § 543 Rn. 204) be­zieht sich auf Bonitätsauskünfte. Insoweit ist geregelt, dass Auskunfteien an die Vermieter nur Bonitätsdaten über­mitteln dürfen, die eindeutige Rückschlüsse auf Mietaus­fallrisiken zulassen. Dies können Daten aus öffentlichen Schuldner- und Insolvenzverzeichnissen oder sonstige Angaben über negatives Zahlungsverhalten sein, bei denen eine Bagatellgrenze von 1.500 € aber überschritten sein muss (vgl. Beschluss der Aufsichtsbehörden für den Daten­schutz im nicht-öffentlichen Bereich vom 22.10.2009, unter https://Ifd.niedersachsen. de/themen/Wirtschaft/mieten und wohnen wohnungswirtschaft/hinweis--und-informationssystem-der-versicherungswirtschaft-123621.html, vom Kl. erstinstanzlich vorgelegt). Dies dürfte nicht auf Angaben eines Mieters im Rahmen einer Mieter­selbstauskunft zu übertragen sein. Weder der Beschluss vom 22.10.2009 noch die ebenfalls auf der vorgenannten Website abrufbare Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten verweist auf eine einzuhaltende Bagatellgrenze. Vielmehr ergibt sich da­raus, dass Fragen zu u. a. eröffneten Insolvenzverfahren und den Einkommensverhältnissen grundsätzlich zuläs­sig seien. Eine Gefährdung der finanziellen Interessen des Vermieters hängt auch nicht davon ab, wie hoch die Miet­einnahmen sind. Fallen bspw. bei einem Privatvermieter die monatlichen Mieteinnahmen weg, mit denen er seine eigenen Darlehnsverbindlichkeiten gegenüber der Bank tilgt, kann er, wenn er ansonsten keine finanziellen Rück­lagen hat, unabhängig von der Miethöhe in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommen. Die Annahme einer „Bagatell­grenze von 500 €“ würde zu einer Benachteiligung von kleineren Vermietern führen. Auch Blank im Schmidt-Futterer scheint nicht davon auszugehen, dass eine Über­tragung auf die Mieterselbstauskunft in Betracht kommt, denn zum einen wird lediglich von einer „Bonitätsaus­kunft“ gesprochen, die die Mieterselbstauskunft schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht umfasst und in Verbindung mit dem in Bezug genommenen Aufsatz, der seinerseits auf den Beschluss vom 22.10.2009 verweist, nur in diesem Sinne verstanden werden kann. Zum ande­ren führt Blank im Schmidt-Futterer wie folgt aus: „Auch unmittelbare Fragen nach den Einkommens- und Vermö­gensverhältnissen nach der Bonität oder nach dem Beruf müssen als zulässig angesehen werden.“, ohne dabei die Bagatellgrenze zu erwähnen (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, BGB § 543 Rn. 204). Rechtsprechung, die eine Übertragung einer Bagatellgrenze auf die Mieter­selbstauskunft vertritt, existiert - soweit ersichtlich - zu­mindest nicht.

Bei Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Gründe dürfte dem Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. auch nicht zugemutet werden können. Die Grenzen der Zumutbarkeit sind dann überschritten, wenn die Vertragsbeziehungen Formen annehmen, in denen das bei Dauerschuldverhältnissen regelmäßig erforderliche enge verständnisvolle und vertrauensvolle Zusammenwirken der beiden Vertragsteile aus dem Verschulden des anderen Vertragsteiles und aus Gründen, die in dessen Person liegen, nicht mehr gewährleistet ist. Dies dürfte aufgrund der Täuschung über die Vermögensverhältnisse vorliegend der Fall sein (vgl. in einem vergleichbaren Fall OLG Celle, Urt. v. 14.11.1975 - 2 U 96/74, Rn. 14; LG Hamburg, Urt. v. 2.6.1998 - 316 S 23/98). Insbesondere auch deswegen, weil sich der Kl. durch den zweijährigen Kündigungsausschluss längerfristig binden wollte. Durch die Falschangabe wurde ein wesentliches und berechtigtes Interesse des Vermieters an einem solventen Vertragspartner verletzt. Diese erhebliche Pflichtverletzung, welche das Vertrauensverhältnis unumkehrbar zu erschüttern vermag, dürfte das Interesse des Bekl. überwiegen. Dies entspricht auch den gesetzlichen Wertungen im Wohnraumrecht. Insbesondere die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, welche die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigungsmöglichkeit im Falle des Zahlungsverzuges eines Mieters regelt, belegt, dass das aufgezeigte Interesse des Vermieters am regelmäßigen Eingang von Mietzinszahlungen nach den Wertungen des Gesetzgebers höherrangig ist als das Interesse des Mieters am Schutz des Be­standes des Mietverhältnisses. Davon abzuweichen dürfte vorliegend nicht veranlasst sein. Der Bekl. zahlt zwar seit Beginn des Mietverhältnisses und trotz Insolvenz die monatliche Miete. Dies dürfte zum einem jedoch nicht dazu geeignet sein, dass erschütterte Vertrauensverhält­nis wiederherzustellen. Zum anderen besteht weiterhin die erhöhte Gefahr des finanziellen Ausfalls des Bekl. Vom Vermieter dürfte nicht verlangt werden können, erst abzuwarten, dass ihm ein Schaden entsteht, den der Vermieter durch die Einholung ordnungsgemäßer Anga­ben gerade von vornherein vermeiden wollte. Denn bei wahrheitsgemäßer Angabe hätte er den Vertrag mit dem Bekl. nicht geschlossen (vgl. zu dieser Abwägung auch LG München I, Urt. v. 25.3.2009 - 14 S 18532/08, Rn. 6-9). Auch die kurze Mietzeit sowie die Tatsache, dass der Bekl. die Wohnung allein bewohnt, lassen seine Interessen zurückstehen.

Aufgrund des Vorgesagten dürfte zudem ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bestanden haben.

Umstritten ist, ob falsche Angaben des Mieters in der Mieterselbstauskunft den Vermieter zur Anfechtung des Vertrages nach §§ 119, 123 BGB oder zur Kündigung nach § 543 BGB berechtigen. Unbestritten ist allerdings auch, dass Fragen zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen, wobei sich aber dann die Frage nach der Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellen kann, wenn die Zahlungsverpflichtungen des Mieters trotz falscher Angaben uneingeschränkt erfüllt werden. Hinzu kommt, dass höchstrichterliche Entscheidungen zur Frage der Zulässigkeit von Mieterbefragungen an sich bisher fehlen und sich mit dem Inkrafttreten der DSGVO neue Fragen stellen.

Vor Abschluss des Mietvertrages am 15. April 2017 über eine 1-Zimmer-Wohnung zu einer monatlichen Miete von brutto 256 € gab der beklagte Mieter in einer auf Veranlassung des Vermieters erstellten Selbstauskunft u. a. an, schuldenfrei und ohne laufende Zahlungsverpflichtungen zu sein. Nachdem das Amtsgericht Celle im Frühjahr 2018 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten, dessen Miete in vollem Umfang weiter gezahlt wird, eröffnet hatte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf die unrichtigen Angaben in der Selbstauskunft am 27. Juni 2018 fristlos und verlangt nach zusätzlicher Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung Rückgabe der Mieträume.

Das AG Celle wies die Klage ab, weil die unrichtige Selbstauskunft keinen wichtigen Grund zur Kündigung gegeben habe. Zu berücksichtigen sei, dass hinsichtlich von Fragen nach der Bonität usw. § 28 BDSG beachtet werden müsse; danach müsse das Interesse des Vermieters an der Bonität ein gewisses Gewicht haben, wobei man auf die monatliche Miete zurückgreifen könne: Liege diese für drei Monate unter 1.500 €, werde die Bagatellgrenze nicht überschritten, sodass hier Fragen nach Zahlungsverpflichtungen usw. unzulässig gewesen seien. Auf die Berufung des Klägers teilte das LG Lüneburg den Parteien mit, dass die Berufung „Aussicht auf Erfolg haben dürfte“. Die vom AG angenommene Bagatellgrenze könne auf Mieterselbstauskünfte nicht übertragen werden, weil dies zur Benachteiligung von „kleineren Vermietern“ führen würde. Durch die falschen Angaben sei das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien „unumkehrbar“ erschüttert worden; ein Abwarten des Vermieters bis zu einem möglichen Mietausfall sei nicht zumutbar, sodass die außerordentliche Kündigung berechtigt sei.

Sowohl beim AG als auch beim LG scheint die Zeit etwas stehen geblieben zu sein. Das AG zieht zur Beurteilung der Zulässigkeit von Vermieterfragen einen § 28 BDSG heran, den es mit dem von ihm genannten Inhalt in der seit dem 25. Mai 2018 geltenden Neufassung des Bundesdatenschutzgesetzes nicht mehr gibt. Seit diesem Zeitpunkt richten sich die rechtlichen Anforderungen an den Datenschutz nach der Verordnung (EU) 2016/679 (Datenschutz-Grundverordnung – DSGVO), wobei es hinsichtlich einer Mieterselbstauskunft um eine Abwägung zwischen dem Persönlichkeitsrecht des Mieters (Recht auf informationelle Selbstbestimmung) und dem berechtigten Informationsinteresse des Vermieters geht. Insoweit kann auf Art. 6 Buchstabe b DSGVO zurückgegriffen werden, wonach solche Daten erhoben werden dürfen, die „zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich“ sind. Insoweit hat die Konferenz der unabhängigen Datenschutzbehörden des Bundes und der Länder (DSK) am 18. Januar 2018 (also viel zeitnaher und den rechtlichen Gegebenheiten eher Rechnung tragend als der vom LG genannte Beschluss der Aufsichtsbehörden für den Datenschutz im nicht-öffentlichen Bereich vom 22. Oktober 2009 [!]) eine „Orientierungshilfe Mietauskünfte“ (abgedruckt in GE 2018 [11] 688 ff.) vorgelegt, die nach drei Phasen bei der Anbahnung von Mietverhältnissen unterscheidet und in Phase B (Datenerhebung von zur Anmietung bereiten Mietinteressenten) u. a. für zulässig hält: Frage nach der Anzahl der einziehenden Personen, Frage nach Haustieren, Frage nach Beruf, Arbeitgeber und Beschäftigungsverhältnis, Frage nach Höhe des monatlichen Nettoeinkommens, Frage nach einem eröffneten und nicht abgeschlossenen Verbraucherinsolvenzverfahren, Frage nach anhängigen Räumungsklagen innerhalb der letzten fünf Jahre. Demzufolge wird die Auffassung vertreten, dass bei der Wohnungsmiete die Abfrage und Speicherung von Daten hinsichtlich eidesstattlicher Versicherungen und Insolvenzverfahren unzulässig, weil „für den Entschluss des Vermieters zum Vertragsschluss nicht zwingend erforderlich“ sei (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 204 a).

Höchstrichterliche Entscheidungen zur Frage der Zulässigkeit von Mieterbefragungen fehlen bisher; auf die vom LG zitierte Entscheidung des BGH vom 9. April 2014 (VIII ZR 107/13, GE 2014, 737) wird man nicht zurückgreifen können, weil mit Inkrafttreten der DSGVO das Datenschutzrecht noch einmal stärker in das öffentliche Bewusstsein gerückt worden ist (so MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., Vor § 535 Rn. 84). Geht man davon aus, dass die vom Vermieter hier gestellten Fragen zulässig waren (der genaue Wortlaut ist der Entscheidung nicht zu entnehmen), und nimmt man auch eine hieraus folgende wie auch immer geartete Offenbarungspflicht des Mieters an (rechnete er damit, die Miete nicht zahlen zu können?), dann fragt sich immer noch, ob der Beendigung des Mietvertrages die unveränderte Mietzahlung entgegengestanden haben könnte. Soweit man eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB für zulässig hält und annimmt (vorsätzliche Täuschungshandlung = fehlende Aufklärung; Folge: Willenserklärung und Irrtum und deshalb Bereitschaft zum Mietvertragsabschluss; Vermögensschaden und Schädigungsabsicht nicht erforderlich), ist es unerheblich, ob die Miete pünktlich weiter bezahlt worden ist, weil der nachfolgende Grund der regelmäßigen Mietzahlung den zuvor zur Anfechtung berechtigenden Sachverhalt nicht beseitigen kann.

Anders aber kann es sich bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung verhalten: Wenn kein Schaden durch die falsche Selbstauskunft verursacht worden ist, fragt es sich, ob dem Vermieter nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann. Soweit das Landgericht hier die Verletzung eines engen, verständnisvollen und vertrauensvollen Zusammenwirkens konstruiert, liegt ein solches Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter i.d.R. nicht vor und ist nur als ein irrealer Wunschtraum anzusehen: Vermieter mit 2.000 Wohnungen, gesonderte Hausverwaltung: Wo, bitte, ist da das vertrauensvolle Verhältnis zwischen den Mietparteien? Das ist kein Vorwurf, nur eine Frage, die dem immer wieder beschworenen engen Vertrauensverhältnis entgegengesetzt werden kann, um Pflichtverletzungen i.S.d. § 543 BGB einzugrenzen.

Noch etwas: Das LG hat keine eigene Meinung, es wiederholt und orientiert sich an einer BGH-Entscheidung und an Literaturstimmen. Es schreibt ständig von „dürfte“, anstelle einmal klar zu sagen, wie es die Rechtslage wirklich sieht. Furcht vor Ablehnung? Warum keine eindeutige Stellungnahme? Wo bleibt das Selbstverständnis der Dritten Gewalt?