Kündigungsgrund entfällt nur bei Ausgleich auf Heller und Pfennig

Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Der Kl. begehrt die Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. inne gehaltenen Gewerberäume. Der Kl. kündigte den Mietvertrag zunächst am 17.3.2011 wegen Zahlungsverzuges des Bekl. mit den Monatsmieten Februar und März 2011 in voller Höhe sowie Januar in Höhe von 16 € und Mahnkosten in Höhe von 5 €. Die Parteien vereinbarten jedoch nach fruchtlosem Verstreichen der bis zum 31.3.2011 gesetzten Räumungsfrist stillschweigend, dass der Bekl. die Gewerberäume nicht herauszugeben habe, sondern sie vielmehr gegen Zahlung der im Mietvertrag vom 5.12.2008 vereinbarten Miete weiterhin gebrauchen dürfe.

Am 17.10.2013 erfolgte dann die zweite Kündigung wegen Zahlungsverzuges unter anderem mit zwei Monatsmieten für zwei aufeinander folgende Termine. Am 22.10.2014 kündigte der Kl. das Mietverhältnis ein weiteres Mal außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges. Zuletzt kündigte der Kl. das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich am 12.1.2015 wegen Zahlungsrückstandes mit zwei Monatsmieten. Das LG hat den Bekl. zur Räumung und Herausgabe verurteilt, seine Berufung hatte keinen Erfolg.

II. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. […]

Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht aus § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verurteilt, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls durch die fristlose Kündigung des Kl. vom 22.10.2014 wirksam beendet ist.

Der Bekl. befand sich am 7.10.2014 unstreitig unter anderem mit der Zahlung der gesamten Mieten für die Monate August und Oktober 2014 in Höhe von jeweils 1.217,32 € in Verzug. Daher lag zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB vor.

Unerheblich ist, wie die nach der Berufungserwiderung unstreitig am selben Tag eingegangene Zahlung des Bekl. vom 21.10.2014 in Höhe von 1.300 € zu verrechnen war. Denn selbst wenn diese Zahlung vollständig auf die Rückstände aus August und Oktober 2014 zu verrechnen gewesen wären, wäre die fristlose Kündigung des Kl. vom 22.10.2014 wirksam. Denn der einmal gegebene Kündigungsgrund entfällt nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfanges gegeben sind (vgl. Junker in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, D. Miete, Rn. 77). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 543 BGB Rn. 130). Der hier am 22.10.2014 noch offene Restbetrag überstieg vorliegend auch nach dem Vortrag des Bekl. jedenfalls die Bagatellgrenze.

Es kommt auch nicht darauf an, ob das Kündigungsschreiben dem Bekl. bereits am 22.10.2014 zugegangen ist. Denn nach dem Vortrag des Bekl. in der Berufungsbegründung ist das Schreiben an dem auf den 22.10.2014 (Mittwoch) folgenden Wochenende aufgefunden worden. Damit ist ein Zugang jedenfalls dann unstreitig. Zu diesem Zeitpunkt bestand der restliche Rückstand des Bekl. aber weiterhin fort. Denn die weitere Überweisung des Bekl. in Höhe von 1.400 € erfolgte erst am 27.10.2014, mithin dem auf dieses Wochenende folgenden Montag. Bei Zugang der Kündigung waren die Rückstände des Bekl. mithin noch nicht vollständig ausgeglichen. Für den Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist dies aber Voraussetzung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn. 27; Staudinger/Emmerich [2014] BGB § 543 Rn. 63; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 34; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 543 BGB Rn. 101; Bamberger/Roth/Ehlert, BeckOK-BGB, 37. Edition, § 543 Rn. 28; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rn. 136; BGH, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86 -, Rn. 24, juris = GE 1988, 137; LG Berlin, Urteil vom 9. August 1996 - 64 S 256/96 -, Rn. 15, juris; LG Köln, Urteil vom 18. Oktober 1990 - 1 S 215/90 -, Rn. 3, juris).

Zu Recht weist der Kl. im Übrigen darauf hin, dass auch die fristlose Kündigung vom 17.10.2013 bereits nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) und b) BGB wirksam war, da sich der Bekl. zu diesem Zeitpunkt unter anderem mit der Zahlung der Mieten für September und Oktober 2013 in voller Höhe von jeweils 1.204,83 € in Verzug befand. Der Bekl. hat den Zugang der Kündigung vom 17.10.2013 am 18.10.2013 nicht konkret bestritten und konkrete vorherige Zahlungen auf die Rückstände, welche Gegenstand der Kündigung, vom 17.10.2013 waren, nicht behauptet.

Die Kündigungserklärung muss bei der Geschäftsraummiete nicht begründet werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rn. 219). Der Einwand des Bekl., der kündigungsbegründende Rückstand hätte im Einzelnen aufgeschlüsselt werden müssen, ist hinsichtlich der Kündigungserklärung daher unzutreffend, im Übrigen ist eine solche Aufschlüsselung durch die beigefügten Mietkontoauszüge aber auch erfolgt. In der Klage hat der Kl. die Rückstände, auf die er die Kündigung stützt, dargelegt. Die Darlegungs- und Beweislast zur etwaigen Erfüllung dieser Forderungen trifft den Bekl. (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rn. 142), so dass es auf die Beweiskraft der von dem Kl. vorgelegten Mietkontoblätter nicht ankommt.

Der Vortrag des Bekl. in der Berufungsbegründung, er habe eine konkludente Fortführung bzw. Neubegründung des alten Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 22.10.2014 angenommen, ist nicht einlassungsfähig. Es ist nicht ersichtlich, aufgrund welcher Tatsachen der Bekl. diesen Schluss zieht. Sofern er damit den Ausführungen des Landgerichts entgegentreten will, dass der Kl. seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht dadurch verwirkt habe, dass er mit der Erhebung der Klage vier Monate zugewartet hat, bleibt dies ohne Erfolg. Denn das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass dem Vermieter durch das bloße Zuwarten mit der gerichtlichen Durchsetzung des Herausgabeanspruchs kein Nachteil erwachsen kann (vgl. die bereits von dem Landgericht zitierte Entscheidung BGH, Urteil v. 23.9.1987 - VIII ZR 265/86 -, juris Rn. 26 = GE 1988, 137 sowie Palandt/Weidenkaff, aaO., Rn. 45). Besondere Umstände, die ein Vertrauen des Bekl. darauf rechtfertigen könnten, der Kl. würde seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht mehr geltend machen, so dass die Klageerhebung als treuwidrig erscheinen könnte, sind ebenso wenig ersichtlich wie ein Verhalten des Kl. insbesondere nach der Kündigung vom 22.10.2014, das den Schluss zuließe, er habe das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen oder neu begründen wollen (vgl. OLG Hamm, RE v. 1.10.1981 - 4 REMiet 6/81 - juris Rn. 9 = RiM 1, 380; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., VI Rn. 204; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 545 BGB Rn. 35; LG Karlsruhe, Beschluss vom 29. Januar 2014 - 9 S 258/13 -, Rn. 15, juris). Insbesondere kann daraus, dass der Vermieter frühere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht weiterverfolgt hat, nicht darauf geschlossen werden, er verzichte auch für die Zukunft auf das Recht zur Kündigung wegen erneuten Zahlungsverzuges oder zu deren Durchsetzung.

Berufung zurückgenommen.

Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.

Der Kläger (Vermieter) verlangt vom Beklagten die Räumung von Gewerberäumen. Der Kläger kündigte den Mietvertrag zunächst am 17. März 2011 wegen Zahlungsverzuges mit den Monatsmieten Februar und März 2011 in voller Höhe sowie Januar in Höhe von 16 € und Mahnkosten in Höhe von 5 €. Die Parteien vereinbarten jedoch nach fruchtlosem Verstreichen der bis zum 31. März 2011 gesetzten Räumungsfrist stillschweigend, dass der Beklagte die Gewerberäume gegen Zahlung der vereinbarten Miete weiterhin gebrauchen dürfe.

Am 17. Oktober 2013 erfolgte eine zweite Kündigung wegen Zahlungsverzuges u. a. mit zwei Monatsmieten für zwei aufeinander folgende Termine. Am 22. Oktober 2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ein weiteres Mal außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges. Zuletzt kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich am 12. Januar 2015 wegen Zahlungsrückstandes mit zwei Monatsmieten. Das LG hat den Beklagten zur Räumung verurteilt, seine Berufung hatte keinen Erfolg.

Jedenfalls die fristlose Kündigung vom 22. Oktober 2014 habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sich

der Beklagte am 7. Oktober 2014 unstreitig u. a. mit der Zahlung der gesamten Mieten für die Monate August und Oktober 2014 in Höhe von jeweils 1.217,32 € in Verzug befunden und zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB bestanden habe.

Unerheblich sei, wie die am selben Tag eingegangene Zahlung des Beklagten vom 21. Oktober 2014 in Höhe von 1.300 € zu verrechnen war. Denn selbst wenn diese Zahlung vollständig auf die Rückstände aus August und Oktober 2014 zu verrechnen gewesen wäre, sei die fristlose Kündigung des Klägers vom 22. Oktober 2014 wirksam. Denn ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfalle nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt werde; es sei also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen in vollem Umfang gegeben sind. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstelle. Der vorliegend noch offene Restbetrag habe jedenfalls die Bagatellgrenze überstiegen.

Es komme auch nicht darauf an, ob das Kündigungsschreiben dem Beklagten bereits am 22. Oktober 2014 zugegangen sei. Denn auch danach habe der Rückstand fortbestanden. Bei Zugang der Kündigung seien die Rückstände jedenfalls noch nicht vollständig ausgeglichen gewesen, was für den Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB aber Voraussetzung sei.

Der Einwand des Beklagten, der kündigungsbegründende Rückstand hätte im Einzelnen aufgeschlüsselt werden müssen, sei unzutreffend. Zum einen müsse eine Kündigungserklärung bei der Geschäftsraummiete nicht begründet werden, zum anderen sei eine solche Aufschlüsselung durch die beigefügten Mietkontoauszüge aber auch erfolgt.

Das Argument des Mieters, er sei von einer konkludenten Fortführung bzw. Neubegründung des alten Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 22. Oktober 2014 ausgegangen, weil der Vermieter mit der Erhebung der Räumungsklage vier Monate gewartet habe, verfing beim Kammergericht nicht. Dem Vermieter könne durch das bloße Zuwarten mit der gerichtlichen Durchsetzung des Herausgabeanspruchs kein Nachteil erwachsen.

Auch daraus, dass der Vermieter frühere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht weiterverfolgt hatte, habe der Mieter nicht schließen dürfen, dass der Vermieter auch für die Zukunft auf das Recht zur Kündigung wegen erneuten Zahlungsverzuges habe verzichten wollen.