Kündigungsfolgeschaden trotz Umwidmung der Mieträume

1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.

2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.

II. 7 Die Berufung der Kl. ist ganz überwiegend begründet. Die weitergehende Klage ist - mit Ausnahme einer geringfügigen Zinsforderung - begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz für den Zeitraum vom 6. August 2019 bis Januar 2020 aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges i.H.v. 23.121,29 € zu (§ 280 Abs. 1 BGB).

8 Im Ausgangspunkt ist davon auszugehen, dass derjenige, der die andere Vertragsseite durch eine Vertragsverletzung veranlasst, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, dem Kündigungsgegner zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens nach § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet sein kann. Anspruchsvoraussetzung ist eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (vgl. BGH, Urteil vom 13.6.2007 - VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = NJW 2007, 2474).

Aufgrund des Feststellungsurteils im Vorprozess steht diese Anspruchsvoraussetzung bindend fest. Das Landgericht Berlin hat mit rechtskräftigem Urteil vom 2.6.2020 - 26 O 141/19 - festgestellt, dass die Bekl. verpflichtet ist, der Kl. sämtlichen Schaden zu ersetzen, der sich daraus ergibt, dass die Kl. das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäß Mietvertrag vom 7./12. März 2014 über die Mietfläche im 1.OG im Objekt S. in Berlin mit Schreiben vom 9. Juli 2019 gekündigt hat. Die Rechtskraft eines Feststellungsurteils hat im Verhältnis der Prozessparteien zur Folge, dass anschließend keine Ansprüche oder Einwendungen mehr geltend gemacht werden können, die auf demselben Sachverhalt beruhen und in Widerspruch zu diesem Urteil stehen (Fischer/Günter in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., XI, Rn 254).

9 Inhalt des Schadensersatzanspruchs ist der Schaden, der dem Kündigenden als Folge der vorzeitigen Beendigung des Vertrages entsteht. Gegenstand eines Schadensersatzanspruches des Vermieters ist in erster Linie der Mietausfall. Endet ein befristetes Mietverhältnis - wie hier - vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht (BGH, Urteil vom 24.1.2018 - XII ZR 120/16, GE 2018, 450, Rn. 23; BGH, Urteil vom 16.2.2005 - XII ZR 162/01, GE 2005, 607 = NZM 2005, 340, Rn. 34). Zu ersetzen ist die Nettomiete; auf Mietausfall gerichtete Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung sind nicht umsatzsteuerpflichtig (Fleindl in: Bub/Treier, aaO., IV, Rn. 307; BGH, Urteil vom 24.1.2018, aaO., Rn. 25).

Die Kl. steht daher Mietausfall für die Zeit vom 6. August 2019 (Wegfall des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung nach Räumung am 5.8.2019) bis zum Januar 2020 in Höhe der unstreitigen Nettomieten von 23.121,29 € zu (vgl. Aufstellung in der Klageschrift, Bd. I, Bl. 5).

10 Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht der klagenden Vermieterin ist nicht festzustellen.

Der Vermieter muss sich nach § 254 BGB darum bemühen, den Schaden, ggf. durch anderweitige Vermietung, gering zu halten. Daraus folgt aber nicht die Verpflichtung, sofort um jeden Preis zu vermieten, sondern der Vermieter darf den Markt sondieren (BGH, Urteil vom 16.2.2005, aaO., Rn. 35 und 39). Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt indes der Mieter (BGH, Urteil vom 16.2.2005, aaO., Rn. 35).

11 Die Kl. hat zwar eine Nachvermietung der streitgegenständlichen Räume nicht unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. betrieben, sondern das erste Obergeschoss teilweise in Büroflächen umgebaut. Die Bekl. stellt aber nicht in Abrede, dass die von der Kl. vorgenommene Umstrukturierung durch Umbau der Einzelhandelsflächen zu Büroflächen wirtschaftlichen sinnvollen Erwägungen zugrunde lag.

12 Die Bekl. hat bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass der Grund für die sofortigen Bemühungen um eine Nachvermietung offensichtlich darin zu sehen ist, dass die Kl. den Food-Court im Einkaufszentrum einem neuen Konzept zuführen wollte, nachdem zahlreiche andere Gewerbemieter ihre Mietzahlungspflicht nicht einhalten konnten und gezwungen waren, ihr Geschäft einzustellen und zu räumen. Weiter führte sie aus, dass maßgeblich für die ausstehenden Mietzahlungen der Bekl. gewesen sei, dass ein kostendeckender Umsatz wegen der fehlenden Besucherzahlen im Einkaufszentrum hinter den Erwartungen zurückgeblieben sei. Ferner hat sie vorgetragen, dass die Kl. das unattraktive Obergeschoss des Einkaufszentrums freiräumen wolle, um es einem neuen Konzept zuzuführen. In der Berufungsinstanz trägt sie vor, dass wegen der fehlenden Kundschaft nicht nur sie, sondern auch andere Gastronomiebetriebe nicht wirtschaftlich hätten arbeiten können und „notleidend“ geworden sind.

Die Kl. hat hierzu geltend gemacht, dass sie wegen der wirtschaftlichen Situation im Einkaufszentrum „andere Wege gehen musste“ und es ihr als Vermieterin gestattet sein muss, unternehmerische und wirtschaftliche Rückschlüsse derart zu ziehen, dass freiwerdende Räume umgebaut werden und einer (mit Erfolgsaussicht versehenen) Vermietung an andere Gewerbe zuzuführen. Diese Bemühungen seien auf eine Wiedervermietung gerichtet gewesen. Weiter hat sie - insoweit unbestritten - vorgetragen, dass die Wiedervermietung nach dem Umbau schließlich auch erfolgreich gewesen sei, wenn auch nicht schon für den hier streitgegenständlichen Zeitraum. Dies komme letztlich auch der Bekl. zugute, wobei sie für den Umbau nach Fertigstellung des S. im Jahre 2018 noch einmal mehrere Millionen Euro für den Umbau investiert habe, die eigentlich nicht eingeplant gewesen seien.

Damit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Kl. zwar eine Nachvermietung nicht unmittelbar (etwa durch Beauftragung von Maklern/Schalten von Anzeigen etc.) nach Beendigung des fristlos gekündigten Mietverhältnisses mit der Bekl. in Angriff genommen hat, aber wegen der „schlechten Geschäftslage“ der Mieter im Food-Court-Bereich im 1. Obergeschoss ein geändertes Geschäftskonzept durch Umwidmung der Einzelhandelsflächen in Büroflächen vorgenommen hat.

13 Soweit die Bekl. sich darauf beruft, dass die Vermietungssituation in dem Center nicht den Erwartungen der Vermieterseite entsprochen habe, nämlich dass nicht alle Gewerbeeinheiten bis zum Frühjahr 2019 vermietet gewesen seien und zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte weiterhin leer stünden, ist dies für die Frage der Verletzung einer Schadensminderungspflicht im Rahmen der Feststellung des Kündigungsfolgeschadens unerheblich.

Denn eine Vollvermietung des Einkaufszentrums mit entsprechendem Kundenaufkommen, welches einem erfolgreichen Führen des gastronomischen Betriebes der Bekl. dient, schuldet die Vermieterseite nicht. Die im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung, wonach der Vermieter das Risiko der Vermietbarkeit und der Mieter das Ertragsrisiko (Verwendungsrisiko) trägt, ändert sich nicht dadurch, dass der vermietete Geschäftsraum in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden können (BGH NJW-RR 2010, 1016). Allein der Umstand, dass der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projektes ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht vom Mieter auf den Vermieter. Der anfängliche (oder sich später ergebende) Leerstand zahlreicher Ladenlokale mit negativen Auswirkungen auf Umsatz und Gewinn beeinflusst weder die Geschäftsgrundlage noch die Eignung des angemieteten Ladens zum vertragsgemäßen Gebrauch (BGH NJW 2000, 1714; Bub in: Bub/Treier, aaO., II, Rn. 2049).

14 Die Bekl. beruft sich darauf, dass die Kl. das Einkaufszentrum „entmietet“ habe, um ihr neues Konzept umsetzen zu können, und macht geltend, dass die Kl. damit den Schaden selbst herbeigeführt habe.

Hierzu trägt die Bekl. vor, dass die Kl. bereits ein Jahr nach Eröffnung des S. ein neues Geschäftskonzept in Angriff genommen habe, und dass bei der Eröffnung des S. die Mietfläche von 30.000 m² bestehend aus 100 Geschäfts- und Gewerbeeinheiten mit dem Schwerpunkt auf das Einzelhandelsgeschäft ausgerichtet gewesen sei. Nachfolgend habe die Kl. die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte auf 75, d. h. um 25 % reduziert und nach der Presseveröffentlichung vom 23.5.2019 verbliebene Büroflächen an ein renommiertes IT-Start-up vermietet. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Kl. liege nunmehr auf der Vermietung und Verwaltung von Büroflächen.

Aus der Reduzierung der Einzelhandelsflächen und der behaupteten Entmietung kann die Bekl. nichts Günstiges für sich herleiten.

15 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund des rechtskräftigen Feststellungsurteils die haftungsbegründende Kausalität feststeht und die Bekl. mit Einwendungen insoweit ausgeschlossen ist.

16 Ungeachtet dessen ist angesichts des hohen Leerstandes der Einzelhandelsgeschäfte, der auch bei Reduzierung der Einzelhandelsflächen fortbestand, wahrscheinlich, dass eine Neuvermietung der Fläche nicht möglich gewesen wäre. Vielmehr spricht der Umstand, dass die Kl. durch weitere wirtschaftliche Investitionen die Flächen einem anderen Mietmarkt zugeführt hat und die Weitervermietung schließlich erfolgreich gewesen ist, für eine sachgerechte und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme der Vermieterseite. Dies steht einer Verletzung der Schadensminderungspflicht entgegen.

Die Bekl., die selbst hohen Leerstand sowie eine eigene schwierige wirtschaftliche Lage sowie anderer Gastronomiebetriebe in dem Einkaufszen­trum beklagt, behauptet im Übrigen auch nicht konkret, dass ein bestimmter Nachmieter bereitgestanden hätte.

Hiernach ist jedenfalls für den hier streitgegenständlichen Zeitraum vom 6.8.2019 (Tag nach Rückgabe) bis einschließlich Januar 2020 - also knapp 6 Monate - eine Verletzung der Schadensminderungspflicht durch die Kl. nicht feststellbar.

17 Es mag zwar sein, wie die Bekl. andeutet, dass bei Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses die Kl. ein Interesse daran hatte, die Mietflächen für ihr geändertes Konzept „frei“ zu bekommen. Ein auszugleichender Vorteil, zu dem die Bekl. im Übrigen auch keinen Vortrag hält, ist indes nicht feststellbar.

18 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Die Kl. kann nur Prozesszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von dem Eintritt der Rechtshängigkeit und damit ab dem Folgetag nach Zustellung der Klageschrift (§ 187 Abs. 1 BGB), dem 12. Mai 2020 verlangen.

Eine Rechtsgrundlage für die von der Kl. geltend gemachten Verzugszinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz besteht nicht. Für den Schadensersatzanspruch ist - anders als für den Anspruch auf Miete - die Leistung nicht nach dem Kalender bestimmt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2018 - XII ZR 120/16, GE 2018, 450, Rn. 26 für Mietausfallschaden). Er stellt auch keine Entgeltforderung i.S.d. § 288 Abs. 2 BGB dar (BGHZ 199, 1 = WM 2014, 759; BGH, Urteil vom 24.1.2018 - XII ZR 120/17, aaO., Rn. 26 m.w.N.).

19 Das Landgericht hat weiter angenommen, dass die Bekl. berechtigt gewesen sei, das Mietverhältnis bereits am ersten Tag nach der Rückgabe „durch einseitige Erklärung“ zu beenden. Dies greift die Berufung zu Recht an.

Das Landgericht hat nichts dazu ausgeführt, wie eine Beendigung durch die Bekl. hätte herbeigeführt werden können. Der Bekl. stand ein Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nicht zur Seite, und sie hat eine solche auch nicht erklärt.

Soweit das Landgericht - unter Heranziehung der Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 3 BGB - einen Kündigungsgrund darin erblicken will, dass die Kl. ihr Nutzungskonzept verändert habe, indem sie das erste Obergeschoss leerziehe und einen Umbau zur Büronutzung vornimmt, folgt der Senat dem nicht. Denn wie ausgeführt, steht es dem Vermieter frei, nach - wie hier - wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses die unternehmerische Entscheidung zu treffen, das Mietobjekt aus dringenden wirtschaftlichen Gründen umzuwidmen. Dies räumt auch die Bekl. in ihrer Berufungserwiderung ausdrücklich ein. Nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages besteht eine Gebrauchsgewährspflicht des Vermieters nicht mehr (BGH, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66/13, GE 2015, 1022 = NJW 2015, 2795).

20 Soweit die Bekl. geltend macht, dass die Kl. bereits im Mai 2019, also vor Beendigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. gemäß Kündigung vom 9.7.2019, diese unternehmerische Entscheidung getroffen habe, ist - wie bereits ausgeführt - die Bekl. mit diesem Einwand im Hinblick auf das rechtskräftige Feststellungsurteil ausgeschlossen. Dies ist aber auch in der Sache nicht triftig. Denn selbst wenn das ursprüngliche Nutzungskonzept im ersten Obergeschoss als Food- Court gescheitert sein mag, ist nichts dafür ersichtlich, dass die Kl. dies etwa treuwidrig herbeigeführt oder „gefördert“ hätte. Vielmehr bleibt es bei der dargestellten wirtschaftlichen Risikoverteilung, wonach der Vermieter (nur) das Risiko der Vermietbarkeit trägt und der Mieter das Verwendungsrisiko (Bub in: Bub/Treier, aaO., II, Rn. 2043 ff.). […]

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, hat der Mieter den Schaden zu ersetzen, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass eine rechtzeitige Anschlussvermietung nicht möglich ist, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann. Was aber gilt, wenn eine Anschlussvermietung deswegen nicht möglich ist, weil der (Geschäftsraum-) Vermieter wegen Änderung seines Geschäftskonzepts die Räume zunächst umbaut und dann zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken vermietet? Haftet der Mieter dann auch für den Mietausfall bis zum Zeitpunkt der Neuvermietung? So ist es, sagt das Kammergericht in einem solchen Fall.

Die Beklagte war aufgrund Mietvertrages von März 2014 Mieterin von Räumlichkeiten im „Food-Court-Bereich“ eines im 1. OG des von der Klägerin betriebenen Einkaufszentrums. Nachdem sich der in diesem Bereich geplante Geschäftsbetrieb weder bei der Beklagten noch anderen Betreibern wie gewünscht entwickelt hatte und die Beklagte in der Folge mit der Miete in Rückstand geraten war, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 9. Juli 2019 fristlos. Die Beklagte verließ die Mieträume sodann am 5. August 2019; eine Weitervermietung erfolgte im Januar 2020. Während dieser Zeit gestaltete die Klägerin die von der Beklagten und anderen zwischenzeitlich geräumten Mietern der im Food-Court-Bereichs gemieteten Flächen in Büroräume um. Das LG Berlin stellte in einem Vorprozess durch rechtskräftiges Urteil vom 2. Juni 2020 fest, dass die Beklagte verpflichtet sei, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der durch die Kündigung vom 9. Juli 2019 entstanden sei. Mit der Klage verlangt die Klägerin nunmehr u. a. Schadensersatz für die Zeit nach der Räumung bis zur Neuvermietung der Mieträume.

Das Kammergericht änderte auf die Berufung der Klägerin das insoweit klageabweisende Urteil des Landgerichts ab und verurteilte die Beklagte antragsgemäß zum Schadensersatz. Die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des sog. Kündigungsfolgeschadens sei durch das vorgehende Urteil des Landgerichts rechtskräftig festgestellt worden und umfasse die Zeit ab Räumung bis Neuvermietung. Unerheblich sei, dass ein Umbau der Räume und eine damit einhergehende Nutzungsänderung vorgenommen worden sei. Nach der Rechtsprechung des BGH müsse der Vermieter nicht sofort um jeden Preis vermieten, vielmehr dürfe er „den Markt sondieren“, ohne hierdurch gegen eine etwaige Schadensminderungsverpflichtung zu verstoßen. Wegen der „schlechten Geschäftslage“ der Mieter im Food-Court-Bereich sei die Klägerin deshalb auch berechtigt gewesen, einen Umbau dieses Bereichs mit anderen Vermietungskonzepten vorzunehmen, was schließlich auch erfolgreich gewesen sei.

Ein Mitverschulden der Klägerin sei nicht ersichtlich, zumal die Beklagte auch nicht vorgetragen habe, dass eine bestimmte Anschlussvermietung möglich gewesen sei.

Unter Rn. 15 seines Urteils weist das Kammergericht darauf hin, dass aufgrund des rechtskräftigen Feststellungsurteils die haftungsbegründende Kausalität feststünde und die Beklagte insoweit mit Einwendungen ausgeschlossen sei. Das ist richtig, hilft aber hier nicht weiter. Es lagen zwei „Handlungen“ vor, die zu dem geltend gemachten Schaden geführt haben: zum einen die durch das vertragswidrige Verhalten der Beklagten ausgelöste Kündigung und zum anderen die Umbaumaßnahmen als solche. Zwar ist es im Rahmen der zivilrechtlichen Adäquanz grundsätzlich unerheblich, dass es mehrere Ursachen für einen bestimmten Erfolg gegeben hat, weil alle gleichwertig sind. Das gilt aber nicht für die Fälle, in denen der Schaden teilweise allein auf einer Ursache und teilweise allein auf einer anderen Ursache beruht (MünchKommBGB/Oetker, 9. Aufl., § 249 Rn. 135). In solchen Fällen, in denen eine sog. abgrenzbare Teilkausalität vorliegt, kann eine Differenzierung entsprechend der Teilverantwortlichkeiten vorgenommen werden (so BGH, Urteil vom 20. Mai 2014 - VI ZR 187/13 -, juris). Wendet man das auf den vorliegenden Fall an, so müsste eine Haftung der Beklagten zu dem Zeitpunkt enden, zu dem die Klägerin mit dem Umbau der Räumlichkeiten begonnen hatte …