Kündigungsfolgeschaden, Mietausfall, entgangene Miete

Der Umfang der Ersatzpflicht für den aufgrund einer fristlosen Kündigung entstandenen Mietausfall bestimmt sich danach, zu welchem Zeitpunkt der Wohnraummieter das Mietverhältnis seinerseits hätte kündigen können.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gemäß §§ 280, 281, 286, 546a Abs. 2, 571 Abs. 2 BGB gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Ersatz entgangener Mieteinnahmen für den Zeitraum Dezember 2014 bis März 2015.

a) Als Anspruchsgrundlage für einen „Mietausfallschaden“ nach Rückgabe der Wohnung kommen hier von vornherein nur §§ 280 Abs. 2, 286 BGB in Betracht. Ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB scheitert an der Kausalität, denn „zeitlich ist die Zahlungspflicht des Mieters auf denjenigen Zeitraum beschränkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis“ - und zwar im Zeitpunkt der schuldhaft veranlassten Kündigung des Vermieters - „hätte kündigen können“ (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 542, Rn. 108 m.V.a. BGH - VIII ZR 379/03 -, Urt. v. 30.6.2004, WuM 2004, 542, Letzteres zitiert nach juris). Diese Fundstelle hat das Amtsgericht zwar richtig zitiert, aber falsch angewandt. Gerade wegen der zur Kündigung des Vermieters führenden Pflichtverletzung entgehen dem Vermieter nur diejenigen Mietzahlungen, derer der Mieter sich nicht seinerseits durch eine eigene Kündigung des Mietverhältnisses hätte entledigen können; es handelt sich hierbei um den Einwand des „rechtmäßigen Alternativverhaltens“, der von Amts wegen zu berücksichtigen ist: Für Mietausfälle nach dem Zeitpunkt der Wirksamkeit einer fiktiven, zeitgleich mit der vom Mieter verschuldeten Kündigung des Vermieters erklärten Kündigung des Mieters fehlt es an der Kausalität - oder genauer: am Zurechnungszusammenhang - zwischen seinem Fehlverhalten und dem Einnahmenausfall des Vermieters (vgl. LG Freiburg - 9 S 226/79 -, Urt. v. 31.12.1979, WuM 1980, 223 ff., Rn. 3, zitiert nach juris). Irrelevant ist, ob der Mieter selbst kündigen wollte oder tatsächlich kündigte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO.).

b) Wegen der streitgegenständlichen, vom Zeitpunkt der fristlosen Kündigung betrachtet erst lange nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist der Bekl. entstandenen Mietausfälle käme danach gemäß § 286 BGB ihre Haftung nur dann in Betracht, wenn die Einnahmenausfälle gerade auf Verzug der Bekl., nämlich die verspätete Rückgabe der Wohnung zurückzuführen wären. Vorliegend wurde den Bekl. aber eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt und anschließend verlängert, zu deren Ablauf die Wohnung im geräumten und auch im Übrigen beanstandungsfreien Zustand an die Kl. herausgegeben wurde. Unter diesen Umständen schließt § 571 Abs. 2 BGB die Durchsetzung eines auf Verzug mit der Räumungspflicht gegründeten Schadenersatzanspruchs der Kl. aus. Die Norm beschränkt die Ansprüche des Vermieters auf die ihm nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit der Vorenthaltung zustehende Nutzungsentschädigung und befreit den Mieter von einer Haftung für weitere durch die Ausnutzung der gerichtlichen Räumungsfrist entstehende Schäden; insbesondere für einen dem Vermieter in Folge des Verzuges mit der Wohnungsherausgabe entstehenden Schaden hat der Mieter nicht einzustehen, wenn ihm eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt wird und er die Wohnung bis zu deren Ablauf zurückgibt (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 571 Rn. 10 ff., zitiert nach juris; LG Freiburg, aaO., Rn. 6 f., noch zu § 557 BGB a. F.).

Wurde das Mietverhältnis aufgrund eines vom Wohnungsmieter zu vertretenden Umstandes außerordentlich gekündigt, entgehen dem Vermieter ab Wirksamwerden der Kündigung Mieten – jedenfalls dann, wenn nicht sofort weiter vermietet werden kann. Das gilt aber nicht für unbegrenzte Zeit.

Die Klägerin hatte das Wohnraummietverhältnis aus von den Mietern zu vertretenden Umständen wirksam gekündigt. Weil eine Anschlussvermietung nicht möglich war, verlangte sie Schadensersatz.

Das LG Berlin änderte die der Klage stattgebende Entscheidung des AG Charlottenburg ab. Für den der Klage zugrunde liegenden Zeitraum bestünde kein Schadensersatzanspruch, weil die Mieter das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung ihrerseits hätten kündigen können. Deswegen sei ein möglicher Schadensersatzanspruch der Höhe nach auf den Zeitraum bis zum Wirksamwerden ihrer (hypothetischen) Kündigung begrenzt.